房价上行时二手房交易咨询热点汇编(一)

房价上行时二手房买卖咨询热门汇编
问题一：我于2015年5月份买了一套买卖价为298万元的二手房，首期款都已进行了监管，上星期业主要求加价50万我不同意，卖方就不再合作我借款，不好银行签定收款账号确认书，之后我传闻卖方将这套房到中介挂盘420万出售，我该怎么办?
颜宇丹律师：你现在只能走法令途径，一条途径是要求持续实行合同，别的一条途径是免除合同，要求违约方承当违约责任。申述前最好托付律师向卖方宣布一个催告实行合同律师函，一起保存卖方违约的依据。现在卖方回绝持续实行合同并有一房二卖的行为，申述的一起应向法院产业保全查封涉案房产，以确保判定成果的顺畅施行。
问题二：咱们二手房买卖合同中约好违约金按房价的20%，现在卖方违约不持续实行合同，假如我向法院申述免除二手房买卖合同并要求补偿违约金，法院会支撑多少违约金数额呢?
颜宇丹律师：以往在庭审中主审法官会主动问违约方是否要求调整违约金，假如违约方要求调整，法院一般都会调低，在必定状况下参照定金份额的规则，并结合守约方的丢失、预期利益、违约方的差错、因违约行为所获赢利状况归纳检查予以确认。但这一波行情是近年来房价涨幅最高的一次，这一批已诉到法院的案子都还未下判定，我主意院会考虑到房价上涨的要素，不会过火调整违约金，代理律师的使命是尽量压服法官支撑全额违约金。
问题三：我与买方签定了二手房买卖合同，并约好了买方付款时刻，可是买方已过付款期限迟迟贷不到款，我出售这套房是为了换大房，我假如再等下去房价飞涨我就买不起大房了，我现在是否能够不再等下去另行出售呢?
颜宇丹律师：在二手房买卖实行合同进程中，假如买方未及时实行付款责任时，卖方有必要实行催告或告诉责任，给出买方一个宽限时刻催告对方实行付款责任，或宣布免除合同的告诉，以特快专递方法寄出，信封补白快递文件的内容，并保存回执，作为依据运用。即便对方拒收，也认定为已尽告诉责任。不然，尽管买方未及时付款，卖方未实行告诉责任直接另行出售，有或许会被法院认定为一房二卖而承当违约责任。
问题四：这几个月深圳房价涨幅30—40%，即便法院支撑合同约好的按房价20%的违约金，也不足以补偿卖方违约对我形成的丢失，我是否能够向法院要求持续实行合同强制过户?
颜宇丹律师：守约方有权挑选要求持续实行二手房买卖合同或许免除合同而且补偿违约金，要求持续实行合同是守约方的权力，法院一般判定会支撑持续实行合同，可是持续实行合同的判定在履行起来手续较为繁琐。假如诉讼请求里仅要求持续实行合同，在履行进程中法院会以没有详细履行内容而回绝履行。假如卖方红本不在手，在履行程序中又回绝合作赎楼，则难以履行强制过户。因而，在诉讼中应将卖方的按揭银行作为第三人，诉请卖方持续实行合同的一起，要求卖方帮忙买方处理房子免除典当及所有权改变登记手续;第三人卖方银行帮忙处理免除典当手续。这样，既使履行程序中卖方和银行不合作赎楼，也可经过司法程序强制赎楼和过户。当然，条件是假如卖方在履行程序中不合作买方借款，买方有满足的资金一次性付款，或许经过担保公司短期借款一次性付款后，再将房子典当给银行做按揭。
问题五：我是卖方，我和买方在中介签定的二手房买卖合同中没有约好买方付款的最终期限，现在买方现已换了好几家银行请求借款了，但都因为信誉不良贷不到款，买方又无法筹足全额一次性付款，这种状况下我能够免除合同吗?
颜宇丹律师：两边没有约好付款期限的，有的相关事例中法院的做法是免除合同，两边互不承当违约责任。我以为合同建立需求具有的条件：一是具有两边当事人;二是当事人对合同的必备条款达到合意。二手房买卖合同中付款时刻归于合同的必备条款，在缺失上述条款，且无法经过当事人洽谈弥补确认的状况下，合同是不建立的。已然合同不建立，卖方交还买方已交金钱，两边互不承当违约责任。
问题六：我出差时我妻子和买方签定了一份二手房买卖合同，出售了咱们的现住宅，而这套房是我的婚前产业，我妻子没有我的授权托付书，我是否能够我不同意为由以为这份合同无效呢?
颜宇丹律师：你的妻子无权处置你的婚前产业，依据2012年6月6日最高人民法院发布的《关于审理买卖合同纠纷案子适用法令问题的解说》第三条第一款规则：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。”因而，无权处置不必定导致合同无效，买方有权追查签定房子买卖合同的无权处置人也便是你妻子的违约责任。