偿债不动产处理中的税收问题

近几年，跟着经济形势的开展，以房子等不动产归还银行告贷本息的状况时有发生。但在实践工作中，由于经办人员对有关税收的规则不了解，致使银行在处理抵债财物时遭到税收丢失。本文试就偿债不动产处理进程中所涉及到的几个税收问题，谈一些浅显的观点。
一、契税。
《中华人民共和国契税暂行条件》第一条规则，在中华人民共和国境内搬运土地、房子权属，接受的单位和个人为契税的交税责任人。一起，《中华人民共和国契税暂行条件实施细则》第八条进一步清晰，以土地、房子权属抵债视同土地使用权转让，房子买卖征收契税。因而，告贷单位以房子等不动产归还银行的告贷本息，其不动产的一切权已搬运至银行，作为不动产权属的受让方，银行应按规则交纳契税，税率为成交价格的3%—5%.
二、经营税。
关于银行出售偿债不动产时是否应按照“出售不动产”税目征收经营税曾引起人们广泛的争议。对此，国家税务总局在国税函发(1995)156号文件《关于印发〈经营税问题解答(之一)〉的告诉》中作出清晰规则：告贷者无力归还告贷，典当的房子被银行收走以抵作告贷本息，这表明房子的一切权被告贷者有偿转让给银行，应对告贷者转让房子一切权的行为按“出售不动产”税目征收经营税。相同，银行假如将收归其一切的房子出售，也应按“出售不动产”税目征收经营税。因而，银行在转让偿债的房子时应按成交价格交纳5%的经营税。
此外，在偿债不动产的接纳、变现时书立的产权搬运书据，应就所载金额交纳万分之五的印花税，在持有进程中应按规则交纳房产税、土地使用税等，在此不逐个赘述。
《商业银行法》规则，偿债物应在一年内变现。以一年为例，偿债不动产处理全进程中，整体税负在20%以上。现在，市场竞争日趋激烈，存、告贷利差不断缩小，银行基本上处于微利运营的状况。在信贷管理中，假如只留意对典当告贷手续的齐备，而对处理偿债财物时或许遇到的税负问题未引起满足注重，会使信贷财物遭受丢失。因而，在处理典当告贷时，应对典当物的价值严格把关，充沛考虑到处理进程中的税金、费用等，恰当下降典当的份额。在获得偿债物的一切权时，应活跃与有关方面洽谈，以偿债不动产的公允价值，扣除应交税金后的余额归还告贷本息，对缺乏归还的告贷本息持续保存追偿权。
事实上，有关偿债不动产处理进程中的税金问题，在偿债不动产的获得之初即存在。例如，契税的交税责任时刻为获得土地、房子一切权的当日。但这部分税金怎么核算，到现在仍未有清晰的准则或方法可作为根据。笔者以为，在会计核算中，应以偿债不动产的公允价格借记“待处理偿债物”，以估计应交纳各种税金贷记“应交税金”，差额部分贷记“××告贷”、“应收利息”、“催收告贷利息”，一起按收取的催收利息，冲转“待转经营收入”。实践交纳各种税金时，借记“应交税金”、贷记“××科目”，实践交纳的税金与估计的差额部分作为经营外出入处理。
总归，跟着抵债财物的不断添加，经办行由于处理偿债物而引起的税负问题日渐杰出，亟待出台相关的准则以标准此类事务的核算，然后削减银行的运营风险。