审理预售商品房案件有关法律问题的探讨

「摘　要」近年来我国的房地产生意日趋活泼，开展很快，预售商品房的生意方式应运而生。一方面它使预购人避免了一次性支出巨额购房款，另一方面预购人的预付金钱为房地产开发公司供给了工程建造款，用以处理运营才能的缺少。预售商品房关于搞活房地产商场，加大房地产规划投入，起着活跃的效果。当然，它也不可避免地存在着必定的问题，如有些开发商违背房地产法的规则，不具备房地产开发权而从事房地产开发活动，从事房地产生意行为未依法办理有关转让手续，还有的开发商躲避法令，投机取巧，牟取暴利。加之房地产业开展较快，法令相对滞后，有些胶葛的处理缺少根据，给人民法院处理案子带来了必定的困难。因而，全面遵循房地产法，仔细研讨当时预售商品房案子的特色和难点关于树立预售商品房的正常次序，保护预售人和预购人的合法权益，标准房地产商场，调整好房地产法令关系，供给有用的司法保证有着重要的效果。
本文拟就商品房预售中的按揭问题，预售商品房的条件、预售商品房的转让以及预售商品房案子中形式改变准则的适用等四个方面的问题进行讨论。特别是对审判实践中常常遇到，又比较难掌握的怎么适用形式改变准则这一热点问题进行要点论说。
预售商品房又称期房生意，是指房地产开发运营企业将正在建造中的房子预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。
预售商品房有以下几个特征：榜首、预售的标的物是没有建成的房子;第二、按照合同由承购人付出房价款，承购人获得的是将来的房子使用权，亦称等待权;第三、预售商品房实践交给之前预购人能够依法转让给第三人;第四、从合同建立到标的物交给需求较长的周期。
一、预售商品房按揭的有关法令问题
预售商品房按揭是银行、房地产开发商和购房者三方一起参与的房地产运营开发的一种融资活动。它是指商品房预售协议中的预购方付出部分购房款后，将其协议获得的商品房的等待权让渡给银行，作为获得银行贷款的担保，假如预购人未能依约好实行还本付息的责任，就失去了换回这种等待权的权力。在商品房竣工后，商品房按揭即转为商品房典当。购房人是按揭人，银行是按揭权人。
预售商品房按揭的法令特征：一是预售商品房按揭是要式法令行为，有必要签定书面合同;二是预售商品房按揭合同是从合同，作为主债的担保，随主债搬运而搬运，主债的消除而消除。三是预售商品房按揭合同建立后，未经典当权人的赞同，典当人不得另行再设典当。四是典当权人享有优先受偿权。五是商品房按揭有必要通过挂号。