房地产土地增值税计算的三种方法

房地产土地增值税核算的三种办法
土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产)所获得的增值额为计税依据，按照规则税率征收的一种税。依据现行政策规则，个人转让房地产土地增值税详细核算首要分三种办法：
能供给评价价格的核算办法
土地增值税应交税额=(转让收入-评价价格-与转让房地产有关的税金)×适用税率
1.“评价价格”是指由政府同意建立的房地产评价组织鉴定的重置成本价乘以成新度后的价格;
2.“与转让房地产有关的税金”是指包含营业税、城建税、教育费附加、当地教育附加、印花税;
3.由政府同意建立的房地产评价组织评价发作的评价费用答应在核算土地增值税时予以扣除，但个人隐秘、虚报房地产成交价格进行评价的，评价费用不答应扣除。
4.能供给评价价格的，已缴契税在核算土地增值税时不答应扣除。
例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，交纳契税12000元，并花50000元进行了装饰，2006年12月将房子以640000元的总价卖出，经房地产评价组织评价价格为460000，付出评价费用600元，房子出售付出了手续费、公证费等合理费用算计500元，上述房子原值及相关费用均供给出了合法有用凭证。柳先生转让这套商品房是否要交纳土地增值税?应缴多少?算计交税多少?
解析：柳先生转让的这套商品房，因为房子面积为150m2，归于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因而其转让时应全额交纳营业税、城市保护建造税、教育费附加、当地教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。柳先生应交纳的税额为：
1.营业税=640000×5%=32000(元);
2.城市保护建造税及教育费附加=32000×(7% 3%)=3200(元);
3.印花税=640000×0.05%=320(元)
4.土地增值税：可扣除项目金额=460000 600 (32000 3200 320)=496120(元);增值额=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超越50%，适用税率30%.应缴土地增值税=143880×30%=43164(元)
5.个人所得税，可扣除的房子原值=400000 12000=412000(元)，可扣除的相关税金=32000 3200 320 43164=78684(元)，可扣除的合理费用=装饰费 手续费、公证费等=40000 500=40500(元)(税法规则可扣除的装饰费最高限额为(400000×10%)40000元，其实践付出的装饰费为50000元，则只能在税前扣除40000元装饰费)，应交税所得额=640000-412000-78684-40500=108816(元)应纳所得税额=应交税所得额×20%=108816×20%=21763.2(元)。算计税款总额=32000 3200 320 43164 21763.2=100447.2(元)。