建筑物占地面积和容积率之间的联系
来源：听讼网整理 2018-07-01 18:36
占地上积是指房子所占用地上的面积，修建面积是房子修建的实践面积。这些都是房地产里边的概念，不少购房者对此都模糊不清，但弄懂这些概念非常重要，接下来就让我们自己修建物占地上积怎样算，它和容积率有什么区别。
1、修建占地上积核算：
参照国家有关修建面积的核算规矩和有关规范核算。
(1)单层、多层及以上修建物按修建物外墙勒脚以上外围水平面积核算。
(2)地下室、半地下室等按其上口外墙(不包含采光井等)外围的水平面积核算。
(3)有柱雨篷按柱外围水平面积核算，独立柱的雨逢按顶盖的水平投影面积的一半核算。
(4)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积核算。
单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半核算。
(5)修建物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积核算，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半核算。二层以上修建物出挑构成走廊、檐廊的按上述准则核算，未构成的不核算。
(6)穿过修建物的通道或两个修建物间有顶盖的架空通廊，按其水平投影面积核算。
(7)两个修建物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半核算。
(8)有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构外围投影面积核算;杰出墙外的门斗按围护结构外围水平面积核算。
(9)室外楼梯按其投影面积核算。
以下部分不计入修建占地上积：
(1)无顶盖的花架等修建小品不核算。
(2)亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库等建、构筑物不核算。
(3)城市公共通道不核算。
(4)骑楼不核算。
2、修建面积核算：
按国家有关修建面积的核算规划核算：
(1)对高度为2.2m以下(含2.2m)的设备层不核算修建面积。
(2)关闭阳台、挑廊按其水平投影面积核算修建面积;凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半核算修建面积。
3、修建容积率核算：
(1)在核算容积率时，地下室的修建面积不计;但地下室作为商场或其他营业性公共场所的，应核算修建面积，并计入容积率。屋面层修建面积不超越规范层修建面积1/8的不计;用作敞开空间的修建面积不计;半地下室在室外地上以上部分的高度不超越1m的不计。
(2)半地下室在室外地上以上部分的高度超越1m的，按下式核算修建面积：
A’=KA
式中：A——折算的修建面积，
K——半地下室地上以上的高度与其层高之比，
A——半地下室修建面积。
(3)商业综合楼的容积率操控目标，按不同性质的修建面积份额换算组成。
F=(F1×P1%) (F2×P2%)
式中：F——核定容积率
F1、F2——不同性质的修建容积率
P1、P2——不同性质的修建所占份额。
好像一建造用地内由不同类型的多幢修建混合而成，应将不同类型的修建占地上积别离划定后，再以上式核定其各自的容积率。
(4)商住综合楼的容积率操控目标，按不同性质的修建面积份额换算组成。高层商住综合楼商业用房的修建面积应至少占总修建面积的10%，缺乏10%的，其容积率和修建密度的操控目标按高层住所修建的规则履行;多层商住综合楼商业用房至少占两层以上(含两层)，仅设底层商铺的，其容积率和修建密度操控目标按多层住所修建的规则履行。
4、绿洲上积的核算：
(1)公共绿洲包含各级中心绿洲、河、湖畔绿洲和其它带状、块状绿洲，一起满意宽度不小于8m，面积不少于400㎡。
(2)中心绿洲与宅旁(宅间)绿洲的首要区别为：有三分之一以上的绿洲上积在规则修建间距规模之外。可作为中心绿洲，不然作为宅旁(宅间)绿洲。
(3)宅旁(宅间)绿洲上积核算起止界为：绿洲鸿沟对宅间路、组团路和小区路核算至路旁边，当小区路设有人行便道时核算至便道边;沿寓居区路、城市路途则核算至红线;距房子墙脚1.5m，对其它围墙、院墙核算至墙角。
(4)路途绿洲上积核算：以路途红线内规划的绿洲为准进行核算。
(5)院子式组团绿洲上积核算的起止界为：绿洲鸿沟对宅间路、组团路和小区路核算至距路旁边1m，当小区路设有人行便道时算到人行便道边;沿寓居区路途、城市路途则核算至路途红线;距房子墙脚1.5m。
(6)块状、带状公共绿洲上积核算的起止界同院子式组团绿洲，沿寓居区级路途、城市路途的公共绿洲核算至红线。
5、修建用地上积核算：
修建用地上积以福州市城市规划局正式划定用地规模的面积为准，城市路途红线内、河道蓝线内、绿洲绿线内面积不得计入。
6、敞开空间的条件和核算：
(1)敞开空间是指在建造用地内，可以全天为社会大众供给的广场、绿洲、通道、停车场(库)等公共运用的室表里空间(包含平地、下沉式广场和房顶渠道)。
敞开空间有必要契合下列条件：
a.沿城市路途、广场留设;
b.一方向的净宽度在5m以上，实践运用面积不少于100㎡;
c.以净宽1.5m以上的敞开性楼梯或坡道衔接用地地上或路途，且与用地地上或路途的高差在±5.0m以内(含±5.0m );
d.供给室内接连敞开空间的，其最大高差为-5.0m至 12.0m，且敞开地上层;
e.向大众敞开绿洲、广场的，应设置座椅等歇息设备;
f.修建竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门办理或经同意由建造单位代行办理;
g.终年敞开，且不改动运用性质;
h.室内或室外敞开空间，应是无障碍规划的空间;
i.室内净高不少于5m。
(2)敞开空间有用面积的核算公式如下：
F=M×N
式中：F——敞开空间的有用面积，
M——敞开空间中对大众敞开的实践运用面积，
N——有用系数。
有用系数(N)按下列条件确认：
a.室外敞开空间在地上层的，其地标高与路途或用地地上的高差在±1.5m 以内(含±1.5m)时，N=1.0。
b.室外敞开空间在屋面上或为下沉式广场的，其标高与路途或用地地上的高差在 1.5m至 5.0m(含 5.0m)或-1.5m至-5.0m(含-5.0m)时，N=0.7。
c.供给室内敞开空间，其标高与室外用地地上的高差在±5.0m以内，或供给室内接连敞开空间，其标高与室外用地地上的高差在-5.0m至 12.0m时，N=1.0。
7、修建间距核算
除还有规则外，修建间距是指两幢修建的外墙面之间最小的笔直间隔。
斜度大于45°的坡屋面修建，其修建间距指自屋脊线在地上上的笔直投影线至被遮挡修建的外墙面之间最小的笔直间隔。
8、修建高度核算
当为坡屋面时，应为修建物室外规划地上到其檐口的高度;
当为平屋面(包含有女儿墙的平屋面)时，应为修建物室外规划地上到其屋面面层的高度;
当同一座修建物有多种屋面方式时，修建高度应按上述办法别离核算后取其中最大值。
部分杰出房顶的嘹望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设备、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等，可不计入修建高度内。
9、沿路修建高度
(1)沿路一般修建高度的操控
H≤1.5(W S)(见图五)
式中：H——为建造答应高度;
W——为路途宽度;
S——为修建退距。
(2)沿路高层组合修建高度的操控
a.A≤L(W S)(见图六)
式中：A——沿路高层组合修建以1：1.5(即56.3度)的高度角在地上上投影的总面积;
L——建造用地沿路途规划红线的长度;
W——路途规划红线宽度;
S——沿路修建的撤退间隔。
b.在实践运用中，为了简化作图和核算办法，也可采用下列演化而来的算式和图七的作图办法操控修建高度。
A’≤1.5L(W S)
式中A’为沿路修建以1：1(即45度高度角)在地上上投影的面积。L、W、S的含义同前。
(见图七)图中斜线部分A’为1：1(即45度)高度角的投影面积;H1、H2、H3为组合修建各部分实践高度。
10、修建高度操控的视野剖析办法
依据修建、文物保护单位的周围环境，挑选恰当角度确认视野走廊，进行视野剖析，角度的间隔大于或等于3H，因现状条件约束难以按3H角度间隔操控高度的，角度间隔可恰当缩小，但不得小于2H。
1、修建占地上积核算：
参照国家有关修建面积的核算规矩和有关规范核算。
(1)单层、多层及以上修建物按修建物外墙勒脚以上外围水平面积核算。
(2)地下室、半地下室等按其上口外墙(不包含采光井等)外围的水平面积核算。
(3)有柱雨篷按柱外围水平面积核算，独立柱的雨逢按顶盖的水平投影面积的一半核算。
(4)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积核算。
单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半核算。
(5)修建物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积核算，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半核算。二层以上修建物出挑构成走廊、檐廊的按上述准则核算，未构成的不核算。
(6)穿过修建物的通道或两个修建物间有顶盖的架空通廊，按其水平投影面积核算。
(7)两个修建物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半核算。
(8)有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构外围投影面积核算;杰出墙外的门斗按围护结构外围水平面积核算。
(9)室外楼梯按其投影面积核算。
以下部分不计入修建占地上积：
(1)无顶盖的花架等修建小品不核算。
(2)亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库等建、构筑物不核算。
(3)城市公共通道不核算。
(4)骑楼不核算。
2、修建面积核算：
按国家有关修建面积的核算规划核算：
(1)对高度为2.2m以下(含2.2m)的设备层不核算修建面积。
(2)关闭阳台、挑廊按其水平投影面积核算修建面积;凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半核算修建面积。
3、修建容积率核算：
(1)在核算容积率时，地下室的修建面积不计;但地下室作为商场或其他营业性公共场所的，应核算修建面积，并计入容积率。屋面层修建面积不超越规范层修建面积1/8的不计;用作敞开空间的修建面积不计;半地下室在室外地上以上部分的高度不超越1m的不计。
(2)半地下室在室外地上以上部分的高度超越1m的，按下式核算修建面积：
A’=KA
式中：A——折算的修建面积，
K——半地下室地上以上的高度与其层高之比，
A——半地下室修建面积。
(3)商业综合楼的容积率操控目标，按不同性质的修建面积份额换算组成。
F=(F1×P1%) (F2×P2%)
式中：F——核定容积率
F1、F2——不同性质的修建容积率
P1、P2——不同性质的修建所占份额。
好像一建造用地内由不同类型的多幢修建混合而成，应将不同类型的修建占地上积别离划定后，再以上式核定其各自的容积率。
(4)商住综合楼的容积率操控目标，按不同性质的修建面积份额换算组成。高层商住综合楼商业用房的修建面积应至少占总修建面积的10%，缺乏10%的，其容积率和修建密度的操控目标按高层住所修建的规则履行;多层商住综合楼商业用房至少占两层以上(含两层)，仅设底层商铺的，其容积率和修建密度操控目标按多层住所修建的规则履行。
4、绿洲上积的核算：
(1)公共绿洲包含各级中心绿洲、河、湖畔绿洲和其它带状、块状绿洲，一起满意宽度不小于8m，面积不少于400㎡。
(2)中心绿洲与宅旁(宅间)绿洲的首要区别为：有三分之一以上的绿洲上积在规则修建间距规模之外。可作为中心绿洲，不然作为宅旁(宅间)绿洲。
(3)宅旁(宅间)绿洲上积核算起止界为：绿洲鸿沟对宅间路、组团路和小区路核算至路旁边，当小区路设有人行便道时核算至便道边;沿寓居区路、城市路途则核算至红线;距房子墙脚1.5m，对其它围墙、院墙核算至墙角。
(4)路途绿洲上积核算：以路途红线内规划的绿洲为准进行核算。
(5)院子式组团绿洲上积核算的起止界为：绿洲鸿沟对宅间路、组团路和小区路核算至距路旁边1m，当小区路设有人行便道时算到人行便道边;沿寓居区路途、城市路途则核算至路途红线;距房子墙脚1.5m。
(6)块状、带状公共绿洲上积核算的起止界同院子式组团绿洲，沿寓居区级路途、城市路途的公共绿洲核算至红线。
5、修建用地上积核算：
修建用地上积以福州市城市规划局正式划定用地规模的面积为准，城市路途红线内、河道蓝线内、绿洲绿线内面积不得计入。
6、敞开空间的条件和核算：
(1)敞开空间是指在建造用地内，可以全天为社会大众供给的广场、绿洲、通道、停车场(库)等公共运用的室表里空间(包含平地、下沉式广场和房顶渠道)。
敞开空间有必要契合下列条件：
a.沿城市路途、广场留设;
b.一方向的净宽度在5m以上，实践运用面积不少于100㎡;
c.以净宽1.5m以上的敞开性楼梯或坡道衔接用地地上或路途，且与用地地上或路途的高差在±5.0m以内(含±5.0m );
d.供给室内接连敞开空间的，其最大高差为-5.0m至 12.0m，且敞开地上层;
e.向大众敞开绿洲、广场的，应设置座椅等歇息设备;
f.修建竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门办理或经同意由建造单位代行办理;
g.终年敞开，且不改动运用性质;
h.室内或室外敞开空间，应是无障碍规划的空间;
i.室内净高不少于5m。
(2)敞开空间有用面积的核算公式如下：
F=M×N
式中：F——敞开空间的有用面积，
M——敞开空间中对大众敞开的实践运用面积，
N——有用系数。
有用系数(N)按下列条件确认：
a.室外敞开空间在地上层的，其地标高与路途或用地地上的高差在±1.5m 以内(含±1.5m)时，N=1.0。
b.室外敞开空间在屋面上或为下沉式广场的，其标高与路途或用地地上的高差在 1.5m至 5.0m(含 5.0m)或-1.5m至-5.0m(含-5.0m)时，N=0.7。
c.供给室内敞开空间，其标高与室外用地地上的高差在±5.0m以内，或供给室内接连敞开空间，其标高与室外用地地上的高差在-5.0m至 12.0m时，N=1.0。
7、修建间距核算
除还有规则外，修建间距是指两幢修建的外墙面之间最小的笔直间隔。
斜度大于45°的坡屋面修建，其修建间距指自屋脊线在地上上的笔直投影线至被遮挡修建的外墙面之间最小的笔直间隔。
8、修建高度核算
当为坡屋面时，应为修建物室外规划地上到其檐口的高度;
当为平屋面(包含有女儿墙的平屋面)时，应为修建物室外规划地上到其屋面面层的高度;
当同一座修建物有多种屋面方式时，修建高度应按上述办法别离核算后取其中最大值。
部分杰出房顶的嘹望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设备、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等，可不计入修建高度内。
9、沿路修建高度
(1)沿路一般修建高度的操控
H≤1.5(W S)(见图五)
式中：H——为建造答应高度;
W——为路途宽度;
S——为修建退距。
(2)沿路高层组合修建高度的操控
a.A≤L(W S)(见图六)
式中：A——沿路高层组合修建以1：1.5(即56.3度)的高度角在地上上投影的总面积;
L——建造用地沿路途规划红线的长度;
W——路途规划红线宽度;
S——沿路修建的撤退间隔。
b.在实践运用中，为了简化作图和核算办法，也可采用下列演化而来的算式和图七的作图办法操控修建高度。
A’≤1.5L(W S)
式中A’为沿路修建以1：1(即45度高度角)在地上上投影的面积。L、W、S的含义同前。
(见图七)图中斜线部分A’为1：1(即45度)高度角的投影面积;H1、H2、H3为组合修建各部分实践高度。
10、修建高度操控的视野剖析办法
依据修建、文物保护单位的周围环境，挑选恰当角度确认视野走廊，进行视野剖析，角度的间隔大于或等于3H，因现状条件约束难以按3H角度间隔操控高度的，角度间隔可恰当缩小，但不得小于2H。