预购商品房再转让的合同是否有效
来源：听讼网整理 2018-11-05 17:35
预购商品房再转让的合同是否有用
原告与被告签定《房子合同》，约好被告将坐落市某小区A栋20-3号房子一套出售给原告。房子总成交价为37万元。合同中清晰，原、被告签定此合一起均清楚：
1、诉争房子系按揭方法之预售房;
2、诉争房子处于租借期且承租方抛弃优先购买权;
3、被告没有获得该房子的产权证。两边签定合同后，原告向被告交给2万元购房定金。2009年2月，房产开发公司B公司完成了该栋楼的竣工检验存案，并将诉争房子实践交给给被告。2009年7月，被告同第三人又签定了一份《房地产》，约好将诉争房子出售给第三人C。2009年8月，被告同开发商B公司签定《关于停止房子预售(购)挂号合同协议书》，向房产买卖办理部门存案撤销了两边签定的预售挂号合同书。后由开发商B公司和第三人C从头签定商品房预售合同，将诉争房子出售给C，并为C办理了房子产权挂号。
现原告诉请：
1、判令免除原、被告之间的《房地产买卖合同》;
2、判令被告双倍返还原告定金4万元;
3、判令被告补偿原告丢失5万元(签定房地产买卖合一起和申述时房子的商场差价)。
争议焦点：
1、原、被告两边签定的《房地产买卖合同》是否有用;
2、原告建议的补偿丢失是否应当支撑。一审判决：一审法院确定：原、被告两边签定的《房地产买卖合同》是两边当事人的实在意思表明，内容不违反法令、行政法规的制止性规矩，该合同合法有用，两边均应按约履行义务。原告建议的丢失补偿，因原告在知道被告违约的时间内，没有合理的避免丢失的进一步扩展，对原告的本项诉讼请求不予支撑。一审判决：被告双倍返还原告定金4万元;驳回原告的其他诉讼请求。原告不服一审判决，提起了上诉，要求支撑其补偿丢失的诉讼请求。
观念争辩：现在，对预购商品房再行转让的合同效能争辩，首要有三种观念：
1、合同有用。首要根据是，现在我国的法令没有对商品房预购人再行转让进行制止性规矩。按照“法无制止即可为”的理论，应当确定预购人和第三人签定的有用。《中华人民共和国城市房地产办理法》第三十八条的规矩虽为制止性规矩，但不是效能性制止性规矩。
2、合同效能待定。持本观念的首要法令根据是，根据《》理论，不动产的一切权搬运以挂号收效为要件，此刻的预购人并未完整地获得预购房子的彻底一切权，一切权仍为开发商一切。对预购人的转让行为，一是假如预购人终究没有获得房子一切权，二是开发商没有对其转让行为进行追认，应当确定为无效。
3、在没有实践交给房子之前的转让合同有用，在实践接房后、未获得房子产权证之前再行转让的转让合同无效。持此观念的学者以为，在预购人没有实践接房之前，预购人转让的是，根据《》规矩，债务是答应转让的。只要不违反《合同法》第五十二条之规矩，就应当确定合同有用;而在实践接房之后、产权证获得之前的转让合同无效。原因是以为交给房是一种产权尚不清晰的房地产，产权的终究归属不确定，假如进入商场流公例违反了商场买卖的房地产发布权属清楚的规矩，不利于商场秩序保护，不利于国家对房地产的办理和监督，为《城市房地产办理法》第三十八条所制止。笔者观念：笔者根本赞同第一种观念。一审法院适用法令正确。理由是：根据一审法院查明的现实，被上诉人在和上诉人签定“房地产买卖合同”时，买卖两边均清楚诉争房子系按揭方法之预售房，被上诉人此刻并未获得房子权属证书。根据我国《物权法》规矩，不动产一切权的搬运以产权挂号过户为要件，被上诉人没有获得诉争房子的一切权，此刻的房子一切权仍为开发商一切。被上诉人和上诉人签定“房地产买卖合同”出售诉争房子系无权处置行为。可是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法令问题的解说》第三条规矩，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有一切权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。”
相关法令：
1、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处置权的人处置别人产业，经权力人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用。
2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产品权的建立、改变、转让和消除，经依法挂号，发收效能;未经挂号，不发收效能，但法令还有规矩的在外。第十四条不动产品权的建立、改变、转让和消除，按照法令规矩应当挂号的，自记载于不动产挂号簿时发收效能。
3、《中华人民共和国城市房地产办理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：(一)以出让方法获得土地使用权的，不符合本法第三十九条规矩的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方式约束房地产权力的;
(三)依法回收土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法挂号收取权属证书的;
(七)法令、行政法规规矩制止转让的其他景象。
4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法令问题的解说》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有一切权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。出卖人因未获得一切权或许处置权致使标的物一切权不能搬运，买受人要求出卖人承当违约责任或许要求免除合同并建议损害补偿的，人民法院应予支撑。
原告与被告签定《房子合同》，约好被告将坐落市某小区A栋20-3号房子一套出售给原告。房子总成交价为37万元。合同中清晰，原、被告签定此合一起均清楚：
1、诉争房子系按揭方法之预售房;
2、诉争房子处于租借期且承租方抛弃优先购买权;
3、被告没有获得该房子的产权证。两边签定合同后，原告向被告交给2万元购房定金。2009年2月，房产开发公司B公司完成了该栋楼的竣工检验存案，并将诉争房子实践交给给被告。2009年7月，被告同第三人又签定了一份《房地产》，约好将诉争房子出售给第三人C。2009年8月，被告同开发商B公司签定《关于停止房子预售(购)挂号合同协议书》，向房产买卖办理部门存案撤销了两边签定的预售挂号合同书。后由开发商B公司和第三人C从头签定商品房预售合同，将诉争房子出售给C，并为C办理了房子产权挂号。
现原告诉请：
1、判令免除原、被告之间的《房地产买卖合同》;
2、判令被告双倍返还原告定金4万元;
3、判令被告补偿原告丢失5万元(签定房地产买卖合一起和申述时房子的商场差价)。
争议焦点：
1、原、被告两边签定的《房地产买卖合同》是否有用;
2、原告建议的补偿丢失是否应当支撑。一审判决：一审法院确定：原、被告两边签定的《房地产买卖合同》是两边当事人的实在意思表明，内容不违反法令、行政法规的制止性规矩，该合同合法有用，两边均应按约履行义务。原告建议的丢失补偿，因原告在知道被告违约的时间内，没有合理的避免丢失的进一步扩展，对原告的本项诉讼请求不予支撑。一审判决：被告双倍返还原告定金4万元;驳回原告的其他诉讼请求。原告不服一审判决，提起了上诉，要求支撑其补偿丢失的诉讼请求。
观念争辩：现在，对预购商品房再行转让的合同效能争辩，首要有三种观念：
1、合同有用。首要根据是，现在我国的法令没有对商品房预购人再行转让进行制止性规矩。按照“法无制止即可为”的理论，应当确定预购人和第三人签定的有用。《中华人民共和国城市房地产办理法》第三十八条的规矩虽为制止性规矩，但不是效能性制止性规矩。
2、合同效能待定。持本观念的首要法令根据是，根据《》理论，不动产的一切权搬运以挂号收效为要件，此刻的预购人并未完整地获得预购房子的彻底一切权，一切权仍为开发商一切。对预购人的转让行为，一是假如预购人终究没有获得房子一切权，二是开发商没有对其转让行为进行追认，应当确定为无效。
3、在没有实践交给房子之前的转让合同有用，在实践接房后、未获得房子产权证之前再行转让的转让合同无效。持此观念的学者以为，在预购人没有实践接房之前，预购人转让的是，根据《》规矩，债务是答应转让的。只要不违反《合同法》第五十二条之规矩，就应当确定合同有用;而在实践接房之后、产权证获得之前的转让合同无效。原因是以为交给房是一种产权尚不清晰的房地产，产权的终究归属不确定，假如进入商场流公例违反了商场买卖的房地产发布权属清楚的规矩，不利于商场秩序保护，不利于国家对房地产的办理和监督，为《城市房地产办理法》第三十八条所制止。笔者观念：笔者根本赞同第一种观念。一审法院适用法令正确。理由是：根据一审法院查明的现实，被上诉人在和上诉人签定“房地产买卖合同”时，买卖两边均清楚诉争房子系按揭方法之预售房，被上诉人此刻并未获得房子权属证书。根据我国《物权法》规矩，不动产一切权的搬运以产权挂号过户为要件，被上诉人没有获得诉争房子的一切权，此刻的房子一切权仍为开发商一切。被上诉人和上诉人签定“房地产买卖合同”出售诉争房子系无权处置行为。可是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法令问题的解说》第三条规矩，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有一切权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。”
相关法令：
1、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处置权的人处置别人产业，经权力人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用。
2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产品权的建立、改变、转让和消除，经依法挂号，发收效能;未经挂号，不发收效能，但法令还有规矩的在外。第十四条不动产品权的建立、改变、转让和消除，按照法令规矩应当挂号的，自记载于不动产挂号簿时发收效能。
3、《中华人民共和国城市房地产办理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：(一)以出让方法获得土地使用权的，不符合本法第三十九条规矩的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方式约束房地产权力的;
(三)依法回收土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法挂号收取权属证书的;
(七)法令、行政法规规矩制止转让的其他景象。
4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法令问题的解说》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有一切权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。出卖人因未获得一切权或许处置权致使标的物一切权不能搬运，买受人要求出卖人承当违约责任或许要求免除合同并建议损害补偿的，人民法院应予支撑。