出租 出售尚未取得产权证的商品房合同效力认定问题

法理提示：本案触及的法令问题有两个：一是房子一切权人租借、出售归于自己(产权没有争议)的房子，是其行使对一切物收益、处置权的行为。在产权无争议的情况下，其所签定的房子租货合同、房子买卖合同不因一切权人缔约时没有获得房子一切权证而无效。二是互负债款的水利厅和嘉宝公司在合同中约好实行次序，作为负有先实行责任的嘉宝公司，在没有实行责任的情况下，无权要求水利厅为其处理房及产权搬运手续。因为本案诉至法院时合同法没有施行，因而，二审法院作出这一确定依据的是合同法理论。合同法施行后，处理这类问题，则能够立接引证该法第67条之规则。
上诉人(原审原告)：甘肃省水利厅。
上诉人(原审被告)：甘肃嘉宝商贸有限职责公司
一、案子根本现实
经审理查明：甘肃省水利厅(以下简称水利厅)与甘肃省嘉宝商贸有限职责公司(以下简称嘉宝公司)于1997年5月18日签定《房子租借协议》，约好水利厅将培训中心大楼1—3层商场作为运营用房。两边于1998年6月1日又签定了《售房合同》，约好免除房子租借协议，由水利厅将培训中心大楼1—2层商场出售给嘉宝公司。
二、甘肃省高级人民法院一审确定与判定
甘肃省高级人民法院经审理以为：水利厅与嘉宝公司签定的房子租借协议和售房合同，因为水利厅未获得房子一切权证即进行租货和租借，违背了国家有关法令规则，均属无效合同。形成合同无效两边均有职责。鉴于该房子确属水利厅假贷购买获得的，未处理房子一切权证是因为该房子的开发企业兰州水电房地产开发公司应归还的直管公房未还清和未处理商品房预(销)售许可证形成的，嘉宝公司从租借到购房运用运营两年多，并将商场以高额又租借别人收取租金而获益;水利厅既得不到房租，又无法归还购房所借金钱而受损，故嘉宝公司在返还水利厅房子的一起，应付出房子租金和暖气运用费用;嘉宝公司对房子的装饰，水利厅应给予补偿。据此判定：(一)水利厅与嘉宝公司签定的房子租借协议和售房合同均无效。(二)嘉宝公司付出水利厅房子租金和暖气运用费。(三)水利厅补偿嘉宝公司对房子的装饰费。(四)嘉宝公司在本判定收效后10日内给水利厅返还房子。上述金钱在本判定收效后10日内悉数付清。一审案子受理费、产业保全费、评价费水利厅承当65841.5元，嘉宝公司承当65841.5元。
三、最高人民法院的确定与判定
最高人民法院经审理以为：水利厅对向嘉宝公司租借、出售的培训中心大楼享有处置的权力，两边当事人之间签定的房子租借协议和售房合同，意思表明实在，不违背法令和行政法规的规则。至于其时未能及时拿到房子一切权证，并非水利厅差错形成，也未因而而影响嘉宝公司对所租借及随后购买的房子的实际运用。按照两边在售房合同中约好的实行次序，嘉宝公司向水利厅付出所欠房租和购房款在先，水利厅为其处理房子一切权搬运手续在后，嘉宝公司在自己未实行合同责任的情况下，无权要求水利厅先为其处理房子一切权搬运手续。嘉宝公司在水利厅起诉前也并未建议合同无效，而是一向实际运用所购房子，作为培训中心大楼的承租人和购买人，嘉宝公司应了解该房的产权情况，其提出水利厅隐秘产权情况没有相应依据，故应确定售房合同有用。鉴于嘉宝公司未按售房合同约好付出所欠房租和购房款已超越6个月，故水利厅恳求免除售房合同的理由建立，本院予以支撑。嘉宝公司应将培训中心大楼交还水利厅，并按售房合同的约好承当违约职责，水利厅应对嘉宝公司装饰房子所开销的费用给予补偿。本院二审期间，嘉宝公司对兰州审计师事务所作出的评价定论不服，恳求从头评价，但没有提出原评价单位资历或评价程序不合法的依据，对这一恳求，本院不予支撑。嘉宝公司依据房子租借协议和售房合同长期运用培训中心大楼，应依据两边当事人在房子租借协议中的约好向水利厅付出实际运用房子期间的房租和暖气运用费。依据《售房合同》的约好，两边协仪免除房子租借合同，并约好了详细结算事项，故水利厅提出要求嘉宝公司承当违背房子租借协议的违约金的恳求，本院不予支撑。嘉宝公司应按《售房合同》约好的违约金补偿水利厅。因免除售房合同而形成的经济损失。一审判定确定现实不清，适用法令不妥，依法应予纠正。按照《中华人民共和国经济合同法》第6条、第29条和《中华人民共和国民事诉讼法》判定：