房屋租赁的法律风险与防范
来源：听讼网整理 2018-11-01 02:42
很多人到一个生疏的环境开端作业时，并不是一开端就自己买房，资金也达不到，挑选房子租借的方法，房子租借首要包含寓居用房的租借和运营用房的租借。由于社会经济高速开展，房子租借日益昌盛，房子租借运营方法日益遍及。可是，我国法令规范过于准则，人们法令意识淡漠，胶葛此伏彼起。本文结合2009年7月30日最新发布的《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同胶葛案件详细运用法令若干问题的解说》(法释[2009]11号，以下简称《房子租借解说》)，总结房子租借中常见的法令危险及防范措施，供参阅。
一、书面合同的必要性
根据我国《合同法》的规矩，租借期限六个月以上的，应当选用书面形式。当事人未选用书面形式的，视为不定期租借。这意味着，假如口头约好租借期限为六个月以上而没有签定书面合同，口头约好的租借期限则视为不成立，只能以为不定期租借。此外，短少书面合同，两边的权力责任不易承认，容易发作胶葛。
因而，不管租借期限长短，哪怕只需一个月，最好签定书面的租借合同，清晰两边的权力责任。一般来说，租借合同应当包含租借物的称号、数量、用处、租借期限、租金及其付出期限和方法、租借物修理等条款。
二、合同无效确实定
在最高人民法院发布《房子租借解说》前，实践中关于房子租借合同无效确实定纷歧，严峻损害了法令确实认性和一致性。《房子租借解说》约束了无效合同的规模，仅将违法修建物租借合同、转租期限超越承租人剩下租借期限的合同、未经租借人赞同的转租合同确以为无效。一起，答应当事人在一审法庭争辩完结前采纳补救措施，最大极限地维护合同效能。此外，即便租借合同被承认无效，承租人仍要付出房子占有运用费，一般参照合同约好的租金规范。
在违法修建物规模确实定上，承认未获得建造工程规划许可证或许未按照建造工程规划许可证规矩建造的房子，未经赞同或许未按照赞同内容建造的暂时修建，超越赞同运用期限的暂时修建为违法修建。
因而，在签定房子租借合同前，承租人应当严厉检查租借人是否为修建物的合法权力人，修建物是否为合法修建。
三、租借期限确实认
根据我国《合同法》的规矩，租借期限不得超越二十年。超越二十年的，超越部分无效。租借期间届满，当事人能够续订租借合同，但约好的租借期限自续订之日起不得超越二十年。
这儿需求留意的是，如约好租借期限为六个月以上可是未签定书面的租借合同，房子租借只能视为不定期租借，当事人能够随时免除合同，但租借人免除合同应当在合理期限之前告诉承租人。
四、房子装饰装饰的处理
房子租借合同胶葛案件中装饰装饰的处理，一直是实践中的热门和难点问题。在最高人民法院发布《房子租借解说》前，怎么处理承租人对房子的装饰装饰，短少一致的裁判规矩。《房子租借解说》根据房子的装饰装饰是否经租借人赞同、租借合同是否有用、装饰装饰是否构成附合适用彻底不同的处理规矩：
1.承租人未经租借人赞同装饰装饰的费用，由承租人担负，租借人有权恳求承租人恢复原状或许补偿丢失。
2.承租人经租借人赞同装饰装饰，租借合同无效时，未构成附合的装饰装饰物，租借人赞同运用的，可折价归租借人一切;不赞同运用的，可由承租人撤除。因撤除构成房子毁损的，承租人应当恢复原状。已构成附合的装饰装饰物，租借人赞同运用的，可折价归租借人一切;不赞同运用的，由两边各自按照导致合同无效的差错分管现值丢失。
3.承租人经租借人赞同装饰装饰，租借期间届满或许合同免除时，除当事人还有约好外，未构成附合的装饰装饰物，可由承租人撤除。因撤除构成房子毁损的，承租人应当恢复原状。
4.承租人经租借人赞同装饰装饰，合同免除时，两边对已构成附合的装饰装饰物的处理没有约好的，按照下列景象别离处理：
(一)因租借人违约导致合同免除，承租人有权恳求租借人补偿剩下租借期内装饰装饰残值丢失;
(二)因承租人违约导致合同免除，承租人无权恳求租借人补偿剩下租借期内装饰装饰残值丢失。但租借人赞同运用的，应在运用价值规模内予以恰当补偿;
(三)因两边违约导致合同免除，剩下租借期内的装饰装饰残值丢失，由两边根据各自的差错承当相应的职责;
(四)因不行归责于两边的事由导致合同免除的，剩下租借期内的装饰装饰残值丢失，由两边按照公正准则分管。
5.承租人经租借人赞同装饰装饰，租借期间届满时，承租人无权恳求租借人补偿附合装饰装饰费用的，但当事人还有约好的在外。
咱们留意到，《房子租借解说》根据有用合同和无效合同的不同法令作用，对装饰装饰丢失选用了现值丢失和残值丢失两种不同的规范。现值丢失是指合同被承认无效时，装饰装饰的现存价值。在合同无效场合，承租人一般现已占用运用租借房子一段时间，其在此期间享有的装饰装饰利益，不应再列入合同无效的丢失规模。残值丢失是指在合同免除时，装饰装饰的剩下“价值”，这一“价值”确实认是以合同免除时装饰装饰的现值为根底，且不能低于合同实行期间摊销的装饰装饰费用。因而，承租人如需对房子进行装饰装饰，应当经租借人赞同，合理承认租借期限，并在租借合同中对租借期间届满或许合同免除时装饰装饰怎么处理作出清晰约好。
五、房子扩建的处理
《房子租借解说》在对待房子扩建问题上相同根据房子扩建是否经租借人赞同、是否处理合法建造手续适用不同的规矩：
1.承租人未经租借人赞同扩建发作的费用，由承租人担负，租借人有权恳求承租人恢复原状或许补偿丢失。
2.承租人经租借人赞同扩建，但两边对扩建费用的处理没有约好的，按照下列景象别离处理：
(一)处理合法建造手续的，扩建造价费用由租借人担负;
(二)未处理合法建造手续的，扩建造价费用由两边按照差错分管。
因而，承租人如需对房子进行扩建，应当经租借人赞同并处理合法建造手续，一起在租借合同中清晰约好扩建费用由谁承当。
六、赞同转租的推定
为了最大极限地保持法令状况的安稳，《房子租借解说》规矩租借人知道或许应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经赞同为由恳求免除合同或许承认转租合同无效。
因而，租借人如知道承租人未经赞同转租，应当及时行使权力。
七、租金的诉讼时效
实践中，咱们常常碰到租借人由于诉讼时效已过而无法建议租金。这一方面由于租借人不知道延付或许拒付租金适用一年的特别诉讼时效，而以为诉讼时效是二年。另一方面，租借人常常存在一个误区，以为只需两边租借联系仍存续，租金即不存在诉讼时效问题，这是过错的。
租借合同是继续性合同，其租金的诉讼时效是按每一个付出周期别离核算的，承租人应当按照合同约好的期限付租借金。对付出期限没有约好或许约好不清晰，按照合同法第六十一条的规矩仍不能承认，租借期间不满一年的，应当在租借期间届满时付出;租借期间一年以上的，应当在每届满一年时付出，剩下期间不满一年的，应当在租借期间届满时付出。
因而，假如承租人未能在上述付出期限内付租借金，租借人应当及时催告或许提起诉讼，避免超越一年的诉讼时效，无法得到法令的维护。
八、优先购买权的行使与约束
优先购买权胶葛一直是实践中的难点问题。《房子租借解说》对承租人的优先购买权的适用景象作了进一步约束，清晰下列景象承租人无权建议优先购买房子：
(一)房子共有人行使优先购买权的;
(二)租借人将房子出卖给近亲属，包含爱人、爸爸妈妈、子女、兄弟姐妹、祖爸爸妈妈、外祖爸爸妈妈、孙子女、外孙子女的;
(三)租借人实行告诉责任后，承租人在十五日内未清晰表明购买的;
(四)第三人好心购买租借房子并现已处理挂号手续的。
如不存在上述景象的，租借人出卖租借房子未在合理期限内告诉承租人或许存在其他损害承租人优先购买权景象的，承租人怎么寻求救助?《房子租借解说》清晰规矩，承租人不能以此为由恳求承认租借人与第三人签定的房子买卖合同无效。事实上，租借人与第三人签定的房子买卖合同有用与否，与承租人能否优先购买房子无关。即便租借人与第三人签定的房子买卖合同有用，只需第三人并非好心购买租借房子或许没有改变挂号至第三人名下，承租人均有权建议优先购买房子。不然，承租人只能向租借人建议补偿丢失。
一、书面合同的必要性
根据我国《合同法》的规矩，租借期限六个月以上的，应当选用书面形式。当事人未选用书面形式的，视为不定期租借。这意味着，假如口头约好租借期限为六个月以上而没有签定书面合同，口头约好的租借期限则视为不成立，只能以为不定期租借。此外，短少书面合同，两边的权力责任不易承认，容易发作胶葛。
因而，不管租借期限长短，哪怕只需一个月，最好签定书面的租借合同，清晰两边的权力责任。一般来说，租借合同应当包含租借物的称号、数量、用处、租借期限、租金及其付出期限和方法、租借物修理等条款。
二、合同无效确实定
在最高人民法院发布《房子租借解说》前，实践中关于房子租借合同无效确实定纷歧，严峻损害了法令确实认性和一致性。《房子租借解说》约束了无效合同的规模，仅将违法修建物租借合同、转租期限超越承租人剩下租借期限的合同、未经租借人赞同的转租合同确以为无效。一起，答应当事人在一审法庭争辩完结前采纳补救措施，最大极限地维护合同效能。此外，即便租借合同被承认无效，承租人仍要付出房子占有运用费，一般参照合同约好的租金规范。
在违法修建物规模确实定上，承认未获得建造工程规划许可证或许未按照建造工程规划许可证规矩建造的房子，未经赞同或许未按照赞同内容建造的暂时修建，超越赞同运用期限的暂时修建为违法修建。
因而，在签定房子租借合同前，承租人应当严厉检查租借人是否为修建物的合法权力人，修建物是否为合法修建。
三、租借期限确实认
根据我国《合同法》的规矩，租借期限不得超越二十年。超越二十年的，超越部分无效。租借期间届满，当事人能够续订租借合同，但约好的租借期限自续订之日起不得超越二十年。
这儿需求留意的是，如约好租借期限为六个月以上可是未签定书面的租借合同，房子租借只能视为不定期租借，当事人能够随时免除合同，但租借人免除合同应当在合理期限之前告诉承租人。
四、房子装饰装饰的处理
房子租借合同胶葛案件中装饰装饰的处理，一直是实践中的热门和难点问题。在最高人民法院发布《房子租借解说》前，怎么处理承租人对房子的装饰装饰，短少一致的裁判规矩。《房子租借解说》根据房子的装饰装饰是否经租借人赞同、租借合同是否有用、装饰装饰是否构成附合适用彻底不同的处理规矩：
1.承租人未经租借人赞同装饰装饰的费用，由承租人担负，租借人有权恳求承租人恢复原状或许补偿丢失。
2.承租人经租借人赞同装饰装饰，租借合同无效时，未构成附合的装饰装饰物，租借人赞同运用的，可折价归租借人一切;不赞同运用的，可由承租人撤除。因撤除构成房子毁损的，承租人应当恢复原状。已构成附合的装饰装饰物，租借人赞同运用的，可折价归租借人一切;不赞同运用的，由两边各自按照导致合同无效的差错分管现值丢失。
3.承租人经租借人赞同装饰装饰，租借期间届满或许合同免除时，除当事人还有约好外，未构成附合的装饰装饰物，可由承租人撤除。因撤除构成房子毁损的，承租人应当恢复原状。
4.承租人经租借人赞同装饰装饰，合同免除时，两边对已构成附合的装饰装饰物的处理没有约好的，按照下列景象别离处理：
(一)因租借人违约导致合同免除，承租人有权恳求租借人补偿剩下租借期内装饰装饰残值丢失;
(二)因承租人违约导致合同免除，承租人无权恳求租借人补偿剩下租借期内装饰装饰残值丢失。但租借人赞同运用的，应在运用价值规模内予以恰当补偿;
(三)因两边违约导致合同免除，剩下租借期内的装饰装饰残值丢失，由两边根据各自的差错承当相应的职责;
(四)因不行归责于两边的事由导致合同免除的，剩下租借期内的装饰装饰残值丢失，由两边按照公正准则分管。
5.承租人经租借人赞同装饰装饰，租借期间届满时，承租人无权恳求租借人补偿附合装饰装饰费用的，但当事人还有约好的在外。
咱们留意到，《房子租借解说》根据有用合同和无效合同的不同法令作用，对装饰装饰丢失选用了现值丢失和残值丢失两种不同的规范。现值丢失是指合同被承认无效时，装饰装饰的现存价值。在合同无效场合，承租人一般现已占用运用租借房子一段时间，其在此期间享有的装饰装饰利益，不应再列入合同无效的丢失规模。残值丢失是指在合同免除时，装饰装饰的剩下“价值”，这一“价值”确实认是以合同免除时装饰装饰的现值为根底，且不能低于合同实行期间摊销的装饰装饰费用。因而，承租人如需对房子进行装饰装饰，应当经租借人赞同，合理承认租借期限，并在租借合同中对租借期间届满或许合同免除时装饰装饰怎么处理作出清晰约好。
五、房子扩建的处理
《房子租借解说》在对待房子扩建问题上相同根据房子扩建是否经租借人赞同、是否处理合法建造手续适用不同的规矩：
1.承租人未经租借人赞同扩建发作的费用，由承租人担负，租借人有权恳求承租人恢复原状或许补偿丢失。
2.承租人经租借人赞同扩建，但两边对扩建费用的处理没有约好的，按照下列景象别离处理：
(一)处理合法建造手续的，扩建造价费用由租借人担负;
(二)未处理合法建造手续的，扩建造价费用由两边按照差错分管。
因而，承租人如需对房子进行扩建，应当经租借人赞同并处理合法建造手续，一起在租借合同中清晰约好扩建费用由谁承当。
六、赞同转租的推定
为了最大极限地保持法令状况的安稳，《房子租借解说》规矩租借人知道或许应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经赞同为由恳求免除合同或许承认转租合同无效。
因而，租借人如知道承租人未经赞同转租，应当及时行使权力。
七、租金的诉讼时效
实践中，咱们常常碰到租借人由于诉讼时效已过而无法建议租金。这一方面由于租借人不知道延付或许拒付租金适用一年的特别诉讼时效，而以为诉讼时效是二年。另一方面，租借人常常存在一个误区，以为只需两边租借联系仍存续，租金即不存在诉讼时效问题，这是过错的。
租借合同是继续性合同，其租金的诉讼时效是按每一个付出周期别离核算的，承租人应当按照合同约好的期限付租借金。对付出期限没有约好或许约好不清晰，按照合同法第六十一条的规矩仍不能承认，租借期间不满一年的，应当在租借期间届满时付出;租借期间一年以上的，应当在每届满一年时付出，剩下期间不满一年的，应当在租借期间届满时付出。
因而，假如承租人未能在上述付出期限内付租借金，租借人应当及时催告或许提起诉讼，避免超越一年的诉讼时效，无法得到法令的维护。
八、优先购买权的行使与约束
优先购买权胶葛一直是实践中的难点问题。《房子租借解说》对承租人的优先购买权的适用景象作了进一步约束，清晰下列景象承租人无权建议优先购买房子：
(一)房子共有人行使优先购买权的;
(二)租借人将房子出卖给近亲属，包含爱人、爸爸妈妈、子女、兄弟姐妹、祖爸爸妈妈、外祖爸爸妈妈、孙子女、外孙子女的;
(三)租借人实行告诉责任后，承租人在十五日内未清晰表明购买的;
(四)第三人好心购买租借房子并现已处理挂号手续的。
如不存在上述景象的，租借人出卖租借房子未在合理期限内告诉承租人或许存在其他损害承租人优先购买权景象的，承租人怎么寻求救助?《房子租借解说》清晰规矩，承租人不能以此为由恳求承认租借人与第三人签定的房子买卖合同无效。事实上，租借人与第三人签定的房子买卖合同有用与否，与承租人能否优先购买房子无关。即便租借人与第三人签定的房子买卖合同有用，只需第三人并非好心购买租借房子或许没有改变挂号至第三人名下，承租人均有权建议优先购买房子。不然，承租人只能向租借人建议补偿丢失。