购买商品房需注意的几个问题
来源：听讼网整理 2018-06-21 05:29
购买商品房需留意的几个问题
河南梅溪律师事务所郎建勇
一、签定商品房生意合同需求留意的问题。
购买商品房首要的是签定合同。
1、在签定合同之前要查看房地产公司和房产项目。也便是一般所说的看五证。是哪五证呢？《国有土地运用证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程规划许可证》、《建造工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。这五证是针对期房而言要具有的，所谓期房，是指开发商没有处理房产所有权证的即大产权的房产项目，这儿最重要的是土地运用证和商品房预售许可证。这些证件最好能看到原件，当然实践中是看不到原件的，那么看复印件需求留意了：土地运用证假如典当在复印件上能够不显现，假如想要了解就要把相应证照的编号记下来，托付律师到房管局查原件。由于开发商没有付出土地出让金或没有筹措建房资金、没有开工证，手续不全，开发项目变成烂尾楼，到时候购房者首付款都或许追不回来。
国有土地运用权和房子所有权假如典当的，在国有土地运用证和房子所有权证原件上会相应的进行符号，购买典当房子不能处理过户，开发商隐秘典当的实践，出售设定典当权的房子的，归于诈骗行为，购房者能够要求开发商承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。假如是现房，只需看土地运用证和房子所有权证，商品房现房没有这两项的，不得上市出售，也不得处理商品房过户手续。土地运用权证要留意的是运用年限，这儿区分出住所与商业用房，住所的土地运用年限是70年，商业用房土地运用年限是40年。假如不留意这一点，把商业用房依照住所买下，开发商从立项时即开端核算土地运用年限，施工、交房再拖个几年，等业主把房子买到手，土地运用年限就剩余三十几年了，所以必定要留意。2、查看往后，决议购房时有一个问题要满足留意。楼书和楼盘的广告上最招引你、促进你决议购买的事项有没有在合同上有所表现，这儿提示我们，不要信任售楼人员的口头许诺，比方小区的配套设备在两年内完备、小区绿化率在40%、顶楼赠送天台、一楼赠送花园。这些假如是你最注重的，必定要求作为弥补条款表现在合同中或许另行签定弥补协议，把开发商口头许诺的东西以书面的方式表现出来，并约好假如不能实现的话，开发商应承当的违约职责。假如开发商是仔细预备实行这些许诺的，签定这样的弥补协议不会有问题，可是假如开发商断然拒绝，是否要购买这样的房产业主就要三思了。律师的建议是这样的房产就不要买了，后患无穷。3、在签定商品房购买合同签一般开发商要求业主签定意向书并交给定金。签定意向书不是签定商品房生意合同的必经程序，假如签定意向书必定要约好签定商品房生意合同的期限，并约好开发商没有如期与购房者签定合同的违约职责，能够约好逾期签定生意合同的要求开发商按日付出定金必定份额的违约金。由于开发商与购房者签定意向书今后没有职责约束能够无期限的拖下去，购房者要承当利息损失和另行购买的违约危险。定金一般不超越总房款的20%。交给定金必定要经过深思熟虑，仔细考虑购买的情况下实践交给。由于一旦购房者决议不购买该商品房项目时，开发商不予交还定金。而开发商由于资质和资金等原因不能完结项目时，购房者建议双倍返还定金时开发商或许没有才能返还。定金数额不宜过高也不宜过低，过高时假如开发商违约时购房者要投入很多的时刻精力讨取定金，还不包含开发商无力返还的情形；过低时开发商的违约本钱过低，对购房者的权力维护晦气。4、正式签定合同时需留意合同能够改，不是必定要依照开发商供给的格局合同签署。能够改动、添加、修正合同条款或许签定弥补协议作为合同附件。4、房子面积和设计变更条款。约好应清晰详细，房子设计图、平面图经两边承认作为合同的附件附在合同之后。对此的违约职责能够自行约好，无约好的依照法令规定履行。5、开工、交房、处理产权证的日期。日期要约好清晰，并清晰约好开发商不能如期开工、交房、处理产权证的，应承当的违约职责。实践中常常有没有约好违约职责的，购房者只能建议开发商交还已付购房款并付出利息，殊不知开发商用购房者的已付房款开发项目并跟着房价上涨赚取了暴利，购房者却因没有根据不能索赔。或有开发商供给的格局条款里有约好的，违约职责过低，是开发商给购房者设置的圈套，致购房者不能维护自己的权力，只能被迫承受。交给房子条件如水、电、暖、气、有线、宽带、电话，周边配套设备如会所、幼儿园、医院、绿洲、停车场等约好越清晰越好，并约好违约职责。6、处理借款。实践中购房者一般托付开发商代为处理借款手续，由于开发商与银行合作关系，处理起来比购房者个人更快更娴熟，也更易经过。合同中应约好借款恳求银行不批的情况下，购房者是自筹资金交给全款仍是解除合同，开发商返还已付购房款。并应对不能处理借款手续的职责清楚约好。因而开发商不具资质或其他原因导致借款不能经过的，能够解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并付出较高利息，并约好还款期限，逾期逾期开发商承当逾期违约职责。如因购房者原因不能处理借款的，购房者不构成违约，能够解除合同，开发商应交还购房者已付购房款并付出利息，并约好还款期限，逾期逾期开发商承当逾期违约职责。假如借款不能经过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，比方二套房借款首付和利息上调原因，不构成违约，开发商应交还购房者已付购房款并付出利息。7、物业合同。假如或许，应在购房合同中对物业服务、收费规范加以约好。8、水电暖应归于合同造价之中，开发商需求另行收费的项目因清晰约好，没有约好的，开发商不能另行收取。可在合同中清晰约好“出卖人在交给房子时不得就合同约好应供给的设备向买受人收取任何合同约好以外的费用。”二、收房时需求留意的问题1、交房时要留意查看两书一证。即《商品住所质量保证书》、《商品住所运用说明书》和竣工检验证明。没有这两书一证的，购房者可拒绝收房，并依照开发商不能如期交房要求开发商承当违约职责。2、合同上房子面积与实践面积差错。面积差错在3%以内（含3%），按合同约好价格据实结算。超越3%的，实践面积大于合同面积的，超出部分价款由出卖人承当，所有权归买受人。实践面积小于合同约好，超出3%的部分，价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可恳求解除合同。开发商供给的格局条款常常约好房子面积以最终实践测算为准，据实结算。购房者没有提出异议的，就要承当晦气结果，买了过大或过小的房子，还得依照合同据实结算。这也是开发商设置的典型的圈套，所以在签定合同时要留意，自己这方面法令不熟悉的，能够托付律师查看合同或许全程伴随，避免了购房圈套，省下来的不是戋戋必定律师费可比的。3、房子设计变更。房子设计变更，开发商应及时告诉购房者。开发商供给的格局条款也常常会规定房子设计变更不另行告诉，假如购房者签了字，那么收房时发现你的厨房变成厕所也只能被迫承受。4、实践检验。关于入住告诉。应在合同中清晰约好交房时刻前，书面告诉购房人仔细查看《住所质量保证书》和《住所运用说明书》。开发商没有《建筑工程竣工检验存案表》和《实测面积数据》的，视为不符合合同规定条件，可拒收。签入住告诉，又发现房子不符合条件决议拒收的，书面告诉开发商。仔细查看房子实践情况。先验后收。如地上是否水平，开关门窗是否有妨碍，水龙头、地漏是否通水，电闸、插座是否通电，天然气、空调方位是否预留，电话、宽带、有线是否注册或许预留、厨卫防水是否做好。房子有问题的，能够列出问题清单，要求开发商期限修补，签定处理收房。检验手续上，一项项核实，关于无法检验的，能够列明“无法核实”或许“暂时不能承认”，不能稀里糊涂的签字检验。三、生意商品房除房款外其他费用1、 买卖过程中的费用买卖过程中发生的费用是印花税，房款的万分之五。2、 入住过程中的费用物业费、供暖费等3、 申办产权过程中的费用登记费0.3元/平方米印花税 5元/件所有权证工本费 4元/本契税 普通住所为1.5% 高级住所为3%住所共用部分共用设备修理基金 房款2%这儿需求留意的是开发商在收房时要求交纳处理产权证的费用的，能够拒交。详细申办过程中再交纳。
河南梅溪律师事务所郎建勇
一、签定商品房生意合同需求留意的问题。
购买商品房首要的是签定合同。
1、在签定合同之前要查看房地产公司和房产项目。也便是一般所说的看五证。是哪五证呢？《国有土地运用证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程规划许可证》、《建造工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。这五证是针对期房而言要具有的，所谓期房，是指开发商没有处理房产所有权证的即大产权的房产项目，这儿最重要的是土地运用证和商品房预售许可证。这些证件最好能看到原件，当然实践中是看不到原件的，那么看复印件需求留意了：土地运用证假如典当在复印件上能够不显现，假如想要了解就要把相应证照的编号记下来，托付律师到房管局查原件。由于开发商没有付出土地出让金或没有筹措建房资金、没有开工证，手续不全，开发项目变成烂尾楼，到时候购房者首付款都或许追不回来。
国有土地运用权和房子所有权假如典当的，在国有土地运用证和房子所有权证原件上会相应的进行符号，购买典当房子不能处理过户，开发商隐秘典当的实践，出售设定典当权的房子的，归于诈骗行为，购房者能够要求开发商承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。假如是现房，只需看土地运用证和房子所有权证，商品房现房没有这两项的，不得上市出售，也不得处理商品房过户手续。土地运用权证要留意的是运用年限，这儿区分出住所与商业用房，住所的土地运用年限是70年，商业用房土地运用年限是40年。假如不留意这一点，把商业用房依照住所买下，开发商从立项时即开端核算土地运用年限，施工、交房再拖个几年，等业主把房子买到手，土地运用年限就剩余三十几年了，所以必定要留意。2、查看往后，决议购房时有一个问题要满足留意。楼书和楼盘的广告上最招引你、促进你决议购买的事项有没有在合同上有所表现，这儿提示我们，不要信任售楼人员的口头许诺，比方小区的配套设备在两年内完备、小区绿化率在40%、顶楼赠送天台、一楼赠送花园。这些假如是你最注重的，必定要求作为弥补条款表现在合同中或许另行签定弥补协议，把开发商口头许诺的东西以书面的方式表现出来，并约好假如不能实现的话，开发商应承当的违约职责。假如开发商是仔细预备实行这些许诺的，签定这样的弥补协议不会有问题，可是假如开发商断然拒绝，是否要购买这样的房产业主就要三思了。律师的建议是这样的房产就不要买了，后患无穷。3、在签定商品房购买合同签一般开发商要求业主签定意向书并交给定金。签定意向书不是签定商品房生意合同的必经程序，假如签定意向书必定要约好签定商品房生意合同的期限，并约好开发商没有如期与购房者签定合同的违约职责，能够约好逾期签定生意合同的要求开发商按日付出定金必定份额的违约金。由于开发商与购房者签定意向书今后没有职责约束能够无期限的拖下去，购房者要承当利息损失和另行购买的违约危险。定金一般不超越总房款的20%。交给定金必定要经过深思熟虑，仔细考虑购买的情况下实践交给。由于一旦购房者决议不购买该商品房项目时，开发商不予交还定金。而开发商由于资质和资金等原因不能完结项目时，购房者建议双倍返还定金时开发商或许没有才能返还。定金数额不宜过高也不宜过低，过高时假如开发商违约时购房者要投入很多的时刻精力讨取定金，还不包含开发商无力返还的情形；过低时开发商的违约本钱过低，对购房者的权力维护晦气。4、正式签定合同时需留意合同能够改，不是必定要依照开发商供给的格局合同签署。能够改动、添加、修正合同条款或许签定弥补协议作为合同附件。4、房子面积和设计变更条款。约好应清晰详细，房子设计图、平面图经两边承认作为合同的附件附在合同之后。对此的违约职责能够自行约好，无约好的依照法令规定履行。5、开工、交房、处理产权证的日期。日期要约好清晰，并清晰约好开发商不能如期开工、交房、处理产权证的，应承当的违约职责。实践中常常有没有约好违约职责的，购房者只能建议开发商交还已付购房款并付出利息，殊不知开发商用购房者的已付房款开发项目并跟着房价上涨赚取了暴利，购房者却因没有根据不能索赔。或有开发商供给的格局条款里有约好的，违约职责过低，是开发商给购房者设置的圈套，致购房者不能维护自己的权力，只能被迫承受。交给房子条件如水、电、暖、气、有线、宽带、电话，周边配套设备如会所、幼儿园、医院、绿洲、停车场等约好越清晰越好，并约好违约职责。6、处理借款。实践中购房者一般托付开发商代为处理借款手续，由于开发商与银行合作关系，处理起来比购房者个人更快更娴熟，也更易经过。合同中应约好借款恳求银行不批的情况下，购房者是自筹资金交给全款仍是解除合同，开发商返还已付购房款。并应对不能处理借款手续的职责清楚约好。因而开发商不具资质或其他原因导致借款不能经过的，能够解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并付出较高利息，并约好还款期限，逾期逾期开发商承当逾期违约职责。如因购房者原因不能处理借款的，购房者不构成违约，能够解除合同，开发商应交还购房者已付购房款并付出利息，并约好还款期限，逾期逾期开发商承当逾期违约职责。假如借款不能经过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，比方二套房借款首付和利息上调原因，不构成违约，开发商应交还购房者已付购房款并付出利息。7、物业合同。假如或许，应在购房合同中对物业服务、收费规范加以约好。8、水电暖应归于合同造价之中，开发商需求另行收费的项目因清晰约好，没有约好的，开发商不能另行收取。可在合同中清晰约好“出卖人在交给房子时不得就合同约好应供给的设备向买受人收取任何合同约好以外的费用。”二、收房时需求留意的问题1、交房时要留意查看两书一证。即《商品住所质量保证书》、《商品住所运用说明书》和竣工检验证明。没有这两书一证的，购房者可拒绝收房，并依照开发商不能如期交房要求开发商承当违约职责。2、合同上房子面积与实践面积差错。面积差错在3%以内（含3%），按合同约好价格据实结算。超越3%的，实践面积大于合同面积的，超出部分价款由出卖人承当，所有权归买受人。实践面积小于合同约好，超出3%的部分，价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可恳求解除合同。开发商供给的格局条款常常约好房子面积以最终实践测算为准，据实结算。购房者没有提出异议的，就要承当晦气结果，买了过大或过小的房子，还得依照合同据实结算。这也是开发商设置的典型的圈套，所以在签定合同时要留意，自己这方面法令不熟悉的，能够托付律师查看合同或许全程伴随，避免了购房圈套，省下来的不是戋戋必定律师费可比的。3、房子设计变更。房子设计变更，开发商应及时告诉购房者。开发商供给的格局条款也常常会规定房子设计变更不另行告诉，假如购房者签了字，那么收房时发现你的厨房变成厕所也只能被迫承受。4、实践检验。关于入住告诉。应在合同中清晰约好交房时刻前，书面告诉购房人仔细查看《住所质量保证书》和《住所运用说明书》。开发商没有《建筑工程竣工检验存案表》和《实测面积数据》的，视为不符合合同规定条件，可拒收。签入住告诉，又发现房子不符合条件决议拒收的，书面告诉开发商。仔细查看房子实践情况。先验后收。如地上是否水平，开关门窗是否有妨碍，水龙头、地漏是否通水，电闸、插座是否通电，天然气、空调方位是否预留，电话、宽带、有线是否注册或许预留、厨卫防水是否做好。房子有问题的，能够列出问题清单，要求开发商期限修补，签定处理收房。检验手续上，一项项核实，关于无法检验的，能够列明“无法核实”或许“暂时不能承认”，不能稀里糊涂的签字检验。三、生意商品房除房款外其他费用1、 买卖过程中的费用买卖过程中发生的费用是印花税，房款的万分之五。2、 入住过程中的费用物业费、供暖费等3、 申办产权过程中的费用登记费0.3元/平方米印花税 5元/件所有权证工本费 4元/本契税 普通住所为1.5% 高级住所为3%住所共用部分共用设备修理基金 房款2%这儿需求留意的是开发商在收房时要求交纳处理产权证的费用的，能够拒交。详细申办过程中再交纳。