土地增值税的纳税额如何计算

一、计税依据
土地增值税以交税人转让房地产获得的增值额为计税依据。
增值额为交税人转让房地产获得的收入减除规则扣除项目金额后的余额。
交税人转让房地产获得的收入包含钱银收入、什物收入和其他收入。
规则扣除项目包含：
(1)交税人为获得土地运用权所付出的地价款和依照国家统一规则交纳的有关费用。
(2)开发土地和新建房及配套设备的本钱，包含交税人房地产开发项目实践发作的土地征用及拆迁补偿费(包含土地征用费、犁地占用税、劳作力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净开销、安顿动迁用房开销等)、前期工程费(包含规划、规划、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、"三通一平"等开销)、建筑安装工程费(指以出包方法付出给承包单位的建筑安装工程费，以自营方法发作的建筑安装工程费)、基础设备费(包含开发小区内路途、供水、供电、供气、排污、排洪、通风、照明、环卫、美化等工程发作的开销)、公共配套设备费(包含不能有偿转让的开发小区内揭露配套设备发作的开销)和开发直接费用(指直接安排、办理开发项目发作的费用，包含薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、周转房推销等)。
(3)开发土地和新建房及配套设备的费用，包含与房地产开发项目有关的销售费用、办理费用和财务费用。财务费用中的利息开销，凡能够按转让房地产项目核算分摊并供给金融组织证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期借款利率核算的金额。其他房地产开发费用，按前两条规则核算的金额之和的5%以内核算扣除。凡不能按转让房地产项目核算分摊利息开销或不能供给金融组织证明的，房地产开发费用按前两项规则核算的金额之和的10%以内核算扣除。其详细扣除份额由各省、自治区、直辖市人民政府规则。
(4)通过当地主管税务机关承认的旧房和建筑物的评价价格(指在转让已运用的房子和建筑物时，由政府同意建立的房地产评价组织鉴定的重置本钱价乘以成新度折旧率后的价格)。
(5)与转让房地产有关的税金，包含交税人在转让房地产时交纳的营业税、城市保护建造税和印花税。交税人转让房地产时交纳的教育费附加能够视同税金扣除。
(6)从事房地产开发的交税人能够依照上述榜首、二项金额之和加计20%的扣除额。
土地增值税以交税人房地产本钱核算的最基本的核算项目或许核算目标为单位核算。交税人成片受让土地运用权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额能够依照转让土地运用权的面积占总面积的份额核算分摊，或许依照建筑面积核算分摊，或许依照主管税务机关承认的其他方法核算分摊。
假如交税人转让房地产的成交价格低于房地产评价价格，而且没有合理的理由，或许隐秘、虚报房地产成交价格，或许供给的扣除项目金额不真实，主管税务机关将依照房地产评价价格(指通过当地主管税务机关承认的、由政府同意建立的房地产评价组织依据相同地段、同类房地产归纳鉴定的价格)核算纳税。
二、税率
土地增值税实施四级超率累进税率：
(1)增值额未超越扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
(2)增值额超越扣除项目金额50%、未超越100%的部分，税率为40%。
(3)增值额超越扣除项目金额100%、未超越200%的部分，税率为50%。
(4)增值额超越扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
三、应交税额核算方法
在核算土地增值税的应交税额时，应当先用交税人获得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，核算得出增值额。再依照增值额超越扣除项目金额的份额，别离确认增值额中各个部分的适用税率，依此核算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为交税人应纳的悉数土地增值税税额。
应交税额核算公式：应交税额=Σ(增值额×适用税率)