二手房交易中的贷款合同

二手房买卖中的借款合同
1.购房借款的类型及差异
(1)购房借款的类型
依据我国有关的法令、法规和方针规矩，购买二手房，一般能够请求公积金借款、个人购房商业性借款和组合借款三种。
“公积金借款”是指商业银行受各市公积金管理中心托付发放的方针性个 人住宅借款，一般指缴存住宅公积金的本市员工在本市乡镇购买自住住宅时， 以其所具有的产权住宅为典当物作为归还借款的确保，而向银行请求的借款。 公积金借款适用于所在单位准时足额缴存住宅公积金的本市员工和退休员工。 请求公积金借款的首要条件有：①有本市乡镇常住户口;②请求前接连缴存住 房公积金的时刻不少于六个月、且累计缴存住宅公积金的时刻不少于两年; ③购房首付的金额一般不低于所购房价的30%;④没有没有还清的借款债款; ⑤二手房借款需求是具有产权的二手房。别的，在确认公积金借款额度时，要 一起满意以下几点：①不高于请求借款时借款人公积金账户缴交余额的15倍， 例如，假设至请求借款之日前，您的公积金账户余额有5000元，则借款额度 不能超越7.5万元。需求留意的是在借款请求取得同意之前，不能够将账户的 贮存余额提取出来，不然很难请求到足额的借款。②不高于所购房子总价的70%，即假如房价为12万元，借款额不能超越8.4万元。③各地规范不同， 如温州为50万，北京为40万，海南为30万，而上海依然坚持10万元不变。 这是由于公积金借款是一种方针性的借款，在利率方面有较大的优惠，因而要 对借款额度进行约束。
“住宅商业性借款”，又称“按揭”借款，是银行信贷资金所发放的自营 借款，一般指本市具有彻底民事行为才能的天然人在购买本市乡镇自住住宅 时，以其所购产权房为典当物作为归还借款的确保，而向银行请求的住宅商业 性借款。商业性借款适用于具有乡镇户口或城市居留资历的彻底民事行为才能 的天然人。购买二手房请求商业性借款要具有的首要条件有：①有本市乡镇常 住户口;②有安稳的工作和收入，信誉杰出，有如期归还借款本息的才能;
③购房首付的金额不低于所购房价的30%;④没有没有还清的借款债款;⑤二手房借款需求是具有产权的二手房借款条件。
“个人组合住宅典当借款”，是指各地住宅资金管理中心(含分中心)运 用住宅公积金、银行运用信贷资金向同一借款人一起发放的，用于购买同一套 自住一般住宅的个人住宅借款。首要针对那些请求公积金借款后购房资金依然 缺乏的购房人，可再请求个人商业性住宅典当借款，以两种借款方法的组合,来处理购房资金的缺乏。例如，农行北京市分行在处理个人住宅组合借款事务 时，公积金借款与商业借款的份额为1:1。
(2)公积金借款和商业性借款的差异
依据中国人民银行等金融组织颁布实施的《个人住宅借款管理方法》和 住宅公积金管理组织拟定的《个人住宅担保托付借款方法》的有关规矩能够
看出，这两种借款方法尽管都是为人们在购房中短少资金而发放的借款，但两 者又有所不同，详细差异在于：
①发放组织不同。公积金借款的发放组织是银行，商业性借款是住宅公积 金管理组织托付银行发放的。
②借款目标有所不同。公积金借款的目标是具有彻底民事行为才能的天然 人，商业性借款的目标是住宅公积金的交存人和汇交单位的离退休员工，其贷 款的目标是特定的。
③借款额度有所不同。公积金借款的最髙借款额不得超越购房款的70%;商业性借款的最高款额各地的规范不太相同，依据中国人民银行的有 关方针，关于房地产价格上涨过快的城市或区域，个人住宅借款最低首付款 份额可由现行的20%提高到30%，但详细调整的城市或区域可由商业银行 法人依据国家有关部门发布的各地房地产价格涨幅自行确认，不搞一刀切。 如北京市规矩市场价房最高借款额度为购买住宅评价价值的70%。
④借款期限不同。公积金借款的期限最长为20年，而商业性借款的期限 一般要长一些，借款的期限最长不得超越25年。
⑤借款利率不同。一般来说，公积金借款的利率要低于商业性借款的利 率。自2005年3月17日起，商业银行自营性个人住宅借款方针的首要内容:一是将其时的个人住宅借款优惠利率回归到同期借款利率水平，实施下限管 理，下限利率水平为相应期限层次借款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根 据详细情况自主确认利率水平缓内部定价规矩。以5年期以上个人住宅借款为 例，其利率下限为借款基准利率6. 12%下浮至0.9倍的水平(即5. 51%),比 其时的优惠利率5. 31%高0. 20个百分点。而关于个人住宅公积金借款利率， 自2005年3月17日后，个人住宅公积金借款利率上调0.18个百分点，其间, 5年(含)以下借款由现行年利率3. 78%调整为3. 96%; 5年以上借款由现行 年利率4. 23%调整为4.41%。
以上剖析能够看出，住宅公积金管理组织发放的典当借款比一般金融组织 发放的住宅典当借款额度要高，期限要长，利率要低，因而，它是一种很优惠 的借款方式。可是，住宅公积金管理组织对借款的目标进行了约束，只限于住 房公积金的交存人和离退休员工。