南宁房改房土地出让金的实例计算公式说明

公式运用说明
1. 南府发 [2009]40 号文中容积率批改系数为基准地价容积率批改系数，上述公式中的容积率批改系数为网格点楼面价容积率批改系数;网格点楼面基准地价(已进行区位批改)×容积率批改系数(网格点楼面价容积率批改系数)×上市房子建筑面积 = 基准地价(地上地价)×基准地价容积率批改系数×区位批改系数×上市房子分摊土地上积;因而，经过此种方法核算出的补交土地出让价款与南府发 [2009]40 号文第五条方法核算出的补交土地出让价款完全一致。
2 、网格点楼面基准地价是指房子所在方位的楼面价，可经过南宁市居住用地网格点基准地价图查询;(附：广西二手房网特发南宁市地价基准表)上市房子不在南宁市居住用地网格点基准地价图掩盖范围内的，按南宁市居住用地网格点楼面基准地价的最低值 188 元 / 平方米核算。
3 、容积率( r ) = 上市房子房产证上的建筑面积 / 土地证上记载的土地上积，当 r < 7 时，容积率批改系数 = ( 2.2/r ) (1/1.7), 当 r ≥ 7 时，容积率批改系数 =0.5062 。
4 、年期批改系数 =[1-( 1 1 R)N]/ [1-( 1 1 R)M]
上述公式中： R- 土地复原利率(现在南宁市住所的土地复原利率一般取 7% )、 N- 该宗地剩下运用年限、 M- 土地运用权法定最高出让年限(住所用地法定最高运用年限为 70 年)，如剩下运用年限为 70 年，则年期批改系数为 1 。
三、实例核算
张三有一套住宅，坐落衡阳秀灵路口，土地运用权性质为划拨，拟预备上市买卖，该房子房产证上的建筑面积为 52.4 平方米，土地证上记载的土地上积为 14.97 平方米，剩下运用年限为 69 年，则需补交土地出让价款核算方法如下：
1 、经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该方位的网格点楼面基准地价为 511 元 / 平方米。
2 、容积率为 r=52.4/14.97=3.50 ，则容积率批改系数 = ( 2.2/3.50 ) (1/1.7)=0.7610
3 、剩下运用年限为 69 年，年期批改系数 =[1-( 1 1 R)N]/ [1-( 1 1 R)M]= [1-( 1 1 7%)69]/[1-( 1 1 7%)70]=0.9983
4 、需求补交土地出让价款(元) =511 元 / 平方米× 0.7610 × 10% × 52.4 平方米× 0.9983=2034 元