“一房二卖”合同效力的判定规则
来源：听讼网整理 2018-06-11 14:21
案情简介
2002年马某以115万元的价格购买了一处上海某小区的预售商品房，2003年7月，马某以158万元的价格将该房出售给张某，两边签定的购房合同约好，签约当日由张某先付出总房价的50%，马某将房子交付给张某，余款由张某在60天内付出，付出余款当天两边一起至房子生意中心处理过户手续。后张某按约付出了房款并实践占有了该房子，并开端对房子进行装饰，但产权过户手续并未如期完结。
2004年10月某日马某告诉张某表明不再实行原购房合同，次日，马某与赵某就系争房子缔结了购房款为180万元的售房合同，并于当日上午在房地产生意中心处理了产权过户手续。赵某随即凭产权证进入系争房子，强行停止了张某的装饰活动，并更换了门锁，引发了三方的剧烈胶葛。为此，张某以马某、赵某为被告提起诉讼，以两被告歹意勾结危害别人利益为由，恳求法院承认马某与赵某间的生意合同无效，并要求马某持续实行对其的房子过户责任。
诉争焦点
本案系在先的购房人恳求承认出卖人与第三人就同一房子签定的后房子生意合同无效的胶葛，焦点争议为：房子出卖人与已获得产权挂号的第三人是否存在歹意勾结的景象，即出卖人与第三人的房子生意是否是实在的生意行为，原告建议转卖合同无效及持续实行原合同的诉请是否建立。
法院判定
二审法院经审理以为，本案中马某与赵某的生意及过户进程存在以下显着不符合常理之处：一是在马某向张某宣布解除合同的次日上午，马某与赵某即签约并一起完结了产权过户生意手续，且两边生意无中介商居间介绍，马某与赵某均不能举证证明详细的洽谈进程；二是马某与赵某的生意过户之日正是本市房价持续上涨之时，而两边签定的合同价格较其时的商场价格显着偏低，对此，马某与赵某均未能作出合理解说；三是赵某承认在生意前从未去查看过系争房子，此亦与常理不符；四是马某与赵某均陈说是在生意过户当天以现金交割了180万元购房款，但两边均未能供给相关的银行存取款凭据。
根据日子知识，180万元的现金堆积一处体积较大，仅清点数额及验证钞票真伪就需要花费很多时刻，两边在一天之内自行完结如此巨额的现金金钱交割并处理过户显着有违常理。而且马某陈说该笔金钱未存入银行，而是在生意次日用于偿还别人欠款，但其未能供给根据证明其所称的欠款现实、偿还欠款现实以及别人承受其巨额现金交割的现实。故法院终究确认马某与赵某的房子生意合同系歹意勾结，危害张某利益的行为，属无效合同，赵某的过户挂号无效，应将系争房子产权挂号康复至马某名下，而且马某应持续向张某实行过户责任。
判案剖析
房子所有权人依法享有对房子的处分权，在一般的“一房二卖”的现象中，根据物权法确认的不动产品权变化以挂号为准的准则，房子所有权人在已与购房者缔结生意合同，但并未完结过户挂号的状况下，再将房子出卖给第三人并完结过户挂号手续，其转卖行为及物权变化依然有用，在先的购房者仅能根据合同对出卖人建议违约责任。
房子是个人安居乐业之所，近年来，跟着房地产商场的蓬勃发展，房价不断攀升，二手房商场也日益活泼。面临房价持续上涨的利益引诱，不少卖房者缺少诚信，经过“一房二卖”躲避现已签定的售房合同责任，以获取更高的房价利益。在这类行为中，又可分为两种：第一种是实在的以比原合同更高的价格转卖房子并完结过户的生意；第二种则是与别人勾结制作虚伪的合同并在名义上过户，实践上则是借用别人名义持续持有房产，以待房价持续上涨。关于第二种状况，出卖人与第三人之间并无实在的生意联系，而是经过制作生意过户假象，以躲避出卖人对原购房人的过户责任，故应当确认转卖合同归于合同法第五十二条所规则的无效合同景象，相应的过户也无效，原购房人可要求出卖人持续实行合同责任。这两种状况的差异就在于出卖人与第三人之间的生意行为是否是实在的。
法院在确认这种歹意勾结的虚伪生意时，应当根据一般的社会经历详细检查个案中的生意现实细节，要求房子转卖人与第三人在必定合理范围内承当证明生意实在性的举证责任。详细而言，根据二手房生意生意流程的一般知识，能够从以下几个方面检查：一是生意两边是否有合理的谈约进程，包含是否有中介方参加；二是第三人是否有合理的看房进程；三是出卖人与第三人的生意金额与商场行情是否相符；四是出卖人与第三人之间是否有实在的生意金钱交割。出卖人与第三人应当对以上生意细节进行合理解说并承当相应的举证责任，如其对显着不符合日子知识的生意细节不能作出解说或举证不能，便足以构成法官的合理置疑。
本案中，马某与张某签约后一个月内，系争房子同类地段的房价上涨了近50%。在此布景下，马某与赵某在一天之内完结签约及过户手续，合同金额显着低于同期同类房子市价，却无正常的看房谈约进程，亦无根据证明有实在合理的房金钱交割现实。
归纳以上状况，法院足以确认两被告不能证明其生意的实在性，存在歹意勾结制作虚伪生意以危害马某利益的景象。在当时我国房子生意商场的诚信认识尚不老练的局势下，司法审判经过能动地检查生意细节，正确分配举证责任，确认虚伪勾结的生意，可维护实在购房人获得房子产权的合同利益，制裁歹意违约行为，关于净化商场环境，建立商场诚信根底，标准我国房地产商场尤其是二手房生意商场均有活跃的含义。
2002年马某以115万元的价格购买了一处上海某小区的预售商品房，2003年7月，马某以158万元的价格将该房出售给张某，两边签定的购房合同约好，签约当日由张某先付出总房价的50%，马某将房子交付给张某，余款由张某在60天内付出，付出余款当天两边一起至房子生意中心处理过户手续。后张某按约付出了房款并实践占有了该房子，并开端对房子进行装饰，但产权过户手续并未如期完结。
2004年10月某日马某告诉张某表明不再实行原购房合同，次日，马某与赵某就系争房子缔结了购房款为180万元的售房合同，并于当日上午在房地产生意中心处理了产权过户手续。赵某随即凭产权证进入系争房子，强行停止了张某的装饰活动，并更换了门锁，引发了三方的剧烈胶葛。为此，张某以马某、赵某为被告提起诉讼，以两被告歹意勾结危害别人利益为由，恳求法院承认马某与赵某间的生意合同无效，并要求马某持续实行对其的房子过户责任。
诉争焦点
本案系在先的购房人恳求承认出卖人与第三人就同一房子签定的后房子生意合同无效的胶葛，焦点争议为：房子出卖人与已获得产权挂号的第三人是否存在歹意勾结的景象，即出卖人与第三人的房子生意是否是实在的生意行为，原告建议转卖合同无效及持续实行原合同的诉请是否建立。
法院判定
二审法院经审理以为，本案中马某与赵某的生意及过户进程存在以下显着不符合常理之处：一是在马某向张某宣布解除合同的次日上午，马某与赵某即签约并一起完结了产权过户生意手续，且两边生意无中介商居间介绍，马某与赵某均不能举证证明详细的洽谈进程；二是马某与赵某的生意过户之日正是本市房价持续上涨之时，而两边签定的合同价格较其时的商场价格显着偏低，对此，马某与赵某均未能作出合理解说；三是赵某承认在生意前从未去查看过系争房子，此亦与常理不符；四是马某与赵某均陈说是在生意过户当天以现金交割了180万元购房款，但两边均未能供给相关的银行存取款凭据。
根据日子知识，180万元的现金堆积一处体积较大，仅清点数额及验证钞票真伪就需要花费很多时刻，两边在一天之内自行完结如此巨额的现金金钱交割并处理过户显着有违常理。而且马某陈说该笔金钱未存入银行，而是在生意次日用于偿还别人欠款，但其未能供给根据证明其所称的欠款现实、偿还欠款现实以及别人承受其巨额现金交割的现实。故法院终究确认马某与赵某的房子生意合同系歹意勾结，危害张某利益的行为，属无效合同，赵某的过户挂号无效，应将系争房子产权挂号康复至马某名下，而且马某应持续向张某实行过户责任。
判案剖析
房子所有权人依法享有对房子的处分权，在一般的“一房二卖”的现象中，根据物权法确认的不动产品权变化以挂号为准的准则，房子所有权人在已与购房者缔结生意合同，但并未完结过户挂号的状况下，再将房子出卖给第三人并完结过户挂号手续，其转卖行为及物权变化依然有用，在先的购房者仅能根据合同对出卖人建议违约责任。
房子是个人安居乐业之所，近年来，跟着房地产商场的蓬勃发展，房价不断攀升，二手房商场也日益活泼。面临房价持续上涨的利益引诱，不少卖房者缺少诚信，经过“一房二卖”躲避现已签定的售房合同责任，以获取更高的房价利益。在这类行为中，又可分为两种：第一种是实在的以比原合同更高的价格转卖房子并完结过户的生意；第二种则是与别人勾结制作虚伪的合同并在名义上过户，实践上则是借用别人名义持续持有房产，以待房价持续上涨。关于第二种状况，出卖人与第三人之间并无实在的生意联系，而是经过制作生意过户假象，以躲避出卖人对原购房人的过户责任，故应当确认转卖合同归于合同法第五十二条所规则的无效合同景象，相应的过户也无效，原购房人可要求出卖人持续实行合同责任。这两种状况的差异就在于出卖人与第三人之间的生意行为是否是实在的。
法院在确认这种歹意勾结的虚伪生意时，应当根据一般的社会经历详细检查个案中的生意现实细节，要求房子转卖人与第三人在必定合理范围内承当证明生意实在性的举证责任。详细而言，根据二手房生意生意流程的一般知识，能够从以下几个方面检查：一是生意两边是否有合理的谈约进程，包含是否有中介方参加；二是第三人是否有合理的看房进程；三是出卖人与第三人的生意金额与商场行情是否相符；四是出卖人与第三人之间是否有实在的生意金钱交割。出卖人与第三人应当对以上生意细节进行合理解说并承当相应的举证责任，如其对显着不符合日子知识的生意细节不能作出解说或举证不能，便足以构成法官的合理置疑。
本案中，马某与张某签约后一个月内，系争房子同类地段的房价上涨了近50%。在此布景下，马某与赵某在一天之内完结签约及过户手续，合同金额显着低于同期同类房子市价，却无正常的看房谈约进程，亦无根据证明有实在合理的房金钱交割现实。
归纳以上状况，法院足以确认两被告不能证明其生意的实在性，存在歹意勾结制作虚伪生意以危害马某利益的景象。在当时我国房子生意商场的诚信认识尚不老练的局势下，司法审判经过能动地检查生意细节，正确分配举证责任，确认虚伪勾结的生意，可维护实在购房人获得房子产权的合同利益，制裁歹意违约行为，关于净化商场环境，建立商场诚信根底，标准我国房地产商场尤其是二手房生意商场均有活跃的含义。