开征房产税的情况是如何的呢

某某大学经济学博士沈某说 房产税不仅是对40年变革开放效果的纳税，还会构成社会阶层的分裂，也会引发对产权维护的置疑，终究阻止我国经济增加。
房产税是悬在我国楼市上方，也是悬在我国变革开放四十年效果之上的达摩克里斯之剑。因为在曩昔四十年里边，一般的老百姓辛辛苦苦堆集起来的家庭财富，一多半凝聚在房产上。我国住宅自有率超越80%，远高于兴旺国家比方德国。假如未来对房产纳税，实际上便是对老百姓曩昔四十年辛苦工作的劳动效果纳税。理应慎之又慎。
首要，一个新税种的开征，需求一个能够被老百姓认同的法理根底，这样才干取得老百姓的认同。不能像有些专家以为的，只需政府有收入上的需求，就能够不管法理恣意开征。
那么，这样的产业税合理吗?
不少专家引述美国的比方，以为这些兴旺国家都在对房产纳税，为什么我国就不能够呢?“淮南为橘淮北为枳”的道理通知咱们，相同的树在不同的环境条件下会有不同的果实。美国这样的兴旺商场经济国家，土地根本私有。对房产纳税，实际上是对房产脚下的土地纳税。因为你房产坐落于这个方位，享受了周边的公共设备的便利性，所以需求为此付费。这是房产税的法理根底。你交的房产税也都用于社区公共设备的改进，进一步增加了你的土地的价值(表现于房价的上涨)。
而我国的土地原本就不是房子一切人的，而是房主向政府租借来的，现在体系大体上是70年的使用权，也有不少是愈加短的时刻的。前一段时刻温州就有部分的20年租借期的土地使用权到期了，住户在出售房产时遇到了法律上的妨碍。所以从理论上讲，土地周边的公共设备的改进带来的土地增值，并不归于房主，在土地使用权到期之后，国家是有法律根据将土地回收，或许重新估价，依照新的使用权价格再次租借的。因而，作为土地的租借者，我国房主有什么理由为了不归于自己的产业交税呢?
我国政府在树立租借土地的准则时，参阅的并不是美国这样的商场经济国家，而是学了香港。香港当局因为原本便是从清政府手里租了一百年的土地使用权，所以也不或许出售土地，只能转租土地。所以，香港政府对房主收取的相似房产税叫“差饷”，大约是房产价值的千分之二，和欧美的房产税不可同日而语(欧美大约在百分之二)，因而也有人以为这是对房子租金的纳税。现在我国政府卖地的时分学香港，手里保留了土地一切权;纳税的时分又想学美国，实在是简单落人唇舌，不太简单被广大人民群众所承受。
即使都是土地私有的兴旺商场经济国家，也未必每个国家都征收美国式的房产税。例如，德国对房产的纳税，就明确是对房子地点的土地纳税，并且纳税的根据是十几年前的土地价值，这样计算出来的房产税，每年不过是现在房产价值的千分之几，简直等于香港。
那么可不能够干脆学香港或许德国，征收一个极低的“房产税”(千分之一二)?那就要看纳税的必要性了。换句话讲，主张开征房产税的那些财务方针，是不是能够经过变革完善现有的土地批租准则，能够以比较小的本钱就到达呢?假如能够，那么咱们就没有必要开征房产税。
榜首，现有我国特色的土地批租准则是习惯我国现阶段开展需求的好准则。
我国政府现有的土地批租准则处理了开展我国家城市开展初期对资金的火急需求，是一个习惯其时开展阶段的好准则，不应该简单否定。现在有一种欠好的研讨习尚，那便是没有详细分析准则完成的前提条件，一味地照搬照抄西方兴旺国家的现行准则。不少人以为应该征收房产税的一个下意识理由是：美国德国等西方国家都在征收，咱们为什么不能征收?
这样的逻辑忽视了：咱们是处于高速城市化的开展我国家，当地政府对资金的需求是为了建造城市根底设备;而兴旺国家当地政府的主要使命是维护城市根底设备。这两种不同使命对资金的需求等级是不同的，建造费用远远高于维护费用。而作为开展我国家，咱们的金融商场又不如兴旺国家来得完善，所以从本钱商场上融资相对困难并且本钱较高。
举例来讲：某块土地的价值100万，依照2%的税率征收房产税，政府每年收入2万元，这或许足以付出周围的公共设备的维护费用。可是关于开展我国家的政府来讲，现在需求的是建造新公共设备。这样对资金的需求不是2万元，而是100万元。那么或许的方法便是政府举债，向银行借款，然后用未来的税收收入归还。这样就构成了政府公债。
现在的我国土地批租准则便是把未来70年的房产税一次性收取了，于是就刚好供应了建筑新设备的费用，并不需求政府来负债运营。而房主一会儿拿不出这70年一次性交纳的税怎么办呢?他们经过房产典当借款从银行获取资金，用未来数年的个人收入还本付息。实际上是用老百姓举债的方法建筑了新地铁，这样构成的是家庭私债。
所以从本质上讲，两种准则都是向老百姓纳税然后建造并维护公共设备。可是不同的经济开展阶段意味着：咱们现在的一次性征收70年土地使用费愈加有利于敏捷城市化。
第二，那么用家庭私债替代政府公债，是不是愈加有功率呢?
政府发公债建筑公共设备，因为缺少商场竞争的限制，简单引发低功率的资源配置。假定政府规划失误，某个当地用公债建筑了公共设备却没有人住，收不到房产税，构成债款担负，就要整体纳税人逼迫承当，政府自身并没有才能对此担任。
而现在我国政府的土地批租价格是用招投标构成的，一块土地能不能够批租出去是由商场决议的，也是由房东承当风险的。一个当地土地价格太低，便是商场宣布的信号：这儿不需求大兴土木;假如这个当地高价拍出了土地今后没有人住构成资源糟蹋，并不需求整体纳税人承当风险，只是是这些出资人出资失利罢了。
从这个视点看，我国现行准则愈加趋近于商场经济，是收益和风险相匹配的资源配置准则，愈加有功率。
第三，很多人以为：现在土地批租准则的一个缺陷是，政府收到了70年一次性交纳的土地租金，悉数用于公共设备的建造，钱用完了，今后这些根底设备的维护费用怎么办呢?而兴旺国家每年依照房产限值收税，能够确保当地政府取得一个安稳的财务收入。
可是这样的比照是经不起琢磨的。在现在我国的土地批租准则下，并非不能处理安稳的现金流问题。比方，政府能够规则一切土地批租所得金钱的必定份额(比方10%)存放于某个公共基金，作为未来的维护费用。政府在实践中也已经在运用这样的公共基金准则，比方我国房主买了房子今后都要强制交纳一笔公共修理基金，只不过现在这个基金只是用于公寓楼内的公共设备维护罢了。假如把这个逻辑运用于政府的土地收入，那么也照样能够处理城市政府维护整个城市的公共设备的费用，而这样的准则改动，其本钱远低于开征一个新税种。
而一旦强制设立了一个公共修理基金，相当于对未来若干年的房产征了税，短期有推高地价的风险，这时分，咱们能够用缩短拍卖的土地租借年限做灵活处理。
而反观兴旺国家，每年收取房产税的准则也未必就能够确保一个安稳的现金流。因为当政府呈现一个财务支出需求(比方建筑一条新地铁)，超出即期财务收入时，当地政府很简单就能够经过举债，把未来的现金流变现成为即期收入。这样一来，依然或许构成寅吃卯粮的状况。而西方兴旺国家屡次呈现的政府财务危机，便是这样的佐证。咱们为什么要去重蹈他们的覆辙呢?
第四，经过开征房产税来按捺房价，不如完善现有准则愈加简单实施。
开征新税而不撤销原有税费，当然会按捺买卖，有助于下降房价。可是我觉得这样的按捺效应顶多便是一次性的。一旦开征今后呢?税率不是股票价格，它会相对安稳，并不能时时刻刻调整，房价高了低了都有一个安稳的房产税率;而现在的土地批租实施的是拍卖准则，其价格(其实便是70年房产税的税率)愈加赋有弹性，然后能够对房产商场做出活络反响。因而，从调理房价的视点看，是土地拍卖而不是一个生硬的房地产税，愈加有助于商场调控。
比方，咱们能够在房价高涨时期，进步上述的公共基金的存缴份额。这样一来，相当于进步了70年一次性收缴的房地产税的税率，有助于按捺房价;而在房价低迷的时分能够暂时调低这个份额。所以，从调理房地产商场的视点看，抛弃现有本钱低价的好准则，而去树立一个功率不高的新准则，因小失大。
实际上没有什么依据标明，美国式的房产税有助于下降房地产泡沫的构成。比照美国和德国这两个经典的兴旺商场经济国家就能够发现：没有(或极低)房产税的德国，其房地产商场的走势远比有房产税的美国平稳的多。在曩昔几十年里边，德国素以房价低而安稳著称于世。而美国却是阅历了闻名的房地产泡沫，引发了全球的经济危机。而德国的经历标明：在买卖环节征收重税，加上很多的房子供应，才是处理房地产商场动摇的不二法门，和有没有美国式房产税并没有多大联系。
终究，千万不要轻视开征房产税的社会价值。
为什么我以为开征房产税的社会价值会很大?不只是因为这是对曩昔四十年变革开放效果的纳税，并且这会构成社会阶层的分裂，也会引发对产权维护的置疑，终究阻止我国经济增加。这对企图复兴中华的现政府来讲，实在是十分风险的方针。
不少人现在估测：房产税会采纳累进制，也便是对多套房纳税，而豁免首套房。可是这样一来，或许别墅大户型豪宅的具有者又会占了廉价;并且即使对多套房纳税，也未必对贫民有优点。因为多套房一般来讲是用于租借的租借房。对租借房纳税，其税收担负必定会在房东和房客之间分摊，详细的分摊份额由其时的商场状况而定。在大城市，因为我国城市化进程还在持续，新人口流入，对租房需求略显刚性，那么这样的税收担负就会主要由房客来担负。这是经济学最根本的道理。
综上所述，不管从方针拟定的合理性仍是必要性看，开征房产税未必是一招好棋，需求慎重慎重再慎重!