融资租赁房产的涉税账务处理有哪些

财政部、国家税务总局下发的《关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税〔2009〕128号)规则，融资租借的房产，由承租人自融资租借合同约好开端日的次月起依照房产余值交纳房产税。合同未约好开端日的，由承租人自合同签定的次月起依照房产余值交纳房产税。
那么，关于企业融资租借房产这种特别方法的租借，应该核算交纳哪些税?在进行涉税账务处理时需求留意哪些问题呢?
融资租借房产税计税依据以管帐规则为准
《房产税暂行法令》规则，房产余值，是指房产原值一次减除10%～30%后的余值。关于房产原值怎么承认的问题，2008年12月28日财政部、国家税务总局下发的《关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税〔2008〕152号)明确规则，对依照房产原值计税的房产，不管是否记载在管帐账簿固定财物科目中，均应依照房子原价核算交纳房产税。房子原价应依据国家有关管帐制度规则进行核算。对交税人未按国家管帐制度规则核算并记载的，应按规则予以调整或从头评价。《企业管帐准则第21号——租借》(财会〔2006〕3号)第十一条规则，在租借期开端日，承租人应当将租借开端日租借财物公允价值与最低租借付款额现值两者中较低者作为租入财物的入账价值，将最低租借付款额作为长时间应付款的入账价值，其差额作为未承认融资费用。承租人在租借商洽和签定租借合同过程中发作的，可归归于租借项意图手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入财物价值。租借期开端日，是指承租人有权行使其运用租借财物权力的开端日。
财税〔2009〕128号文件规则，融资租借的房产，由承租人自融资租借合同约好开端日的次月起依照房产余值交纳房产税。合同未约好开端日的，由承租人自合同签定的次月起依照房产余值交纳房产税。在实践工作中，财务人员怎么核算融资租借房产的房产税?归纳上述规则，用一实例来加以具体阐明。
甲公司2009年11月从乙公司融资租入一出产车间，合同约好租借期限为10年，最低租借付款额算计为1500万元，最低付款额现值为1200万元。该出产车间公允价值为1400万元。则该出产车间管帐入账价值为1200万元，即房产原值为1200万元。假定甲公司所在地税务机关规则计征房产税的依据为房产原值一次减除30%后的余值，那么甲公司融资租入出产车间的房产余值为840万元[1200×(1-30%)]。
融资租借房产的所得税计税根底与管帐规则不同
《企业所得税法施行法令》第五十八条规则，融资租入的固定财物，以租借合同约好的付款总额和承租人在签定租借合同过程中发作的相关费用为计税根底;租借合同未约好付款总额的，以该财物的公允价值和承租人在签定租借合同过程中发作的相关费用为计税根底。第四十七条规则，以融资租借方法租入固定财物发作的租借费开销，依照规则构成融资租入固定财物价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。
而管帐准则规则，在租借期开端日，承租人应当将租借开端日租借财物公允价值与最低租借付款额现值两者中较低者作为租入财物的入账价值，将最低租借付款额作为长时间应付款的入账价值，其差额作为未承认融资费用。承租人在租借商洽和签定租借合同过程中发作的，可归归于租借项意图手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入财物价值;未承认融资费用应当在租借期内各个期间进行分摊。承租人应当采纳实践利率法核算承认当期的融资费用。承租人应当选用与自有固定财物相一致的折旧方针计提租借财物折旧。能够合理承认租借期届满时获得租借财物所有权的，应当在租借财物运用寿命内计提折旧。无法合理承认租借期届满时能够获得租借财物所有权的，应当在租借期与租借财物运用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
从税法有关融资租借计税根底的规则能够看出，法令并未规则核算最低租借付款额的现值，这与管帐准则的规则是有差异的。法令选用相对简化的处理方法，按合同规则的租借付款额或许公允价值作为固定财物的入账价值，将管帐准则中承认的未完成融资费用直接计入固定财物原值，然后分期计提折旧。由此可见，税法规则融资租入的固定财物的计税根底与管帐上该财物的入账价值是存在差异的，需进行交税调整。在管帐上未计入财物本钱的未承认融资费用，因其实践现已包含在计税根底中，按规则应当以折旧的方法在固定财物的运用期限里分期扣除，不得在税前直接扣除，应调增应交税所得额。
接上例，因为合同约好该出产车间租借期限为10年，最低租借付款额算计为1500万元，最低付款额现值为1200万元，公允价值为1400万元，所以按管帐制度规则应在财务费用列支的未承认融资费用为300万元(1500-1200)。而按税法规则该出产设备的计税根底为1500万元，折旧年限为20年。那么2009年应调增应交税所得额为1.25万元，即当期按管帐规则列支的未承认融资费用2.5万元(300÷120×1)减去当期按税法规则答应税前扣除的折旧额1.25万元(300÷240×1)的差额。
融资租借期间的房产不缴契税
契税是以所有权发作搬运变化的不动产为纳税目标，向产权承受人征收的一种财产税。《契税暂行法令》第二条规则， 本法令所称搬运土地、房子权属是指下列行为：(一)国有土地运用权出让;(二)土地运用权转让，包含出售、赠与和交流;(三)房子买卖;(四)房子赠与;(五)房子交流。而融资租借，是指出租人依据承租人对供货人和租借标的物的挑选，由出租人向供货人购买租借标的物，然后租给承租人运用。融资租借，实质上出租人搬运了与财物所有权有关的悉数危险和酬劳的租借。财物的所有权终究能够搬运，也能够不搬运。因为在融资租借期间房产的所有权仍归于出租方，还没有发作搬运变化，因而，融资租借期间的房产不交契税。可是假如在融资租借期往后，租借两边的房子所有权发作搬运，则承租方应按规则交纳契税。
别的，交税人不要忘了融资租借合同要按“告贷合同”计税贴花，而不是按产权搬运书据。《合同法》第二百三十七条规则，融资租借合同是出租人依据承租人对出卖人、租借物的挑选，向出卖人购买租借物，提供给承租人运用，承租人付出租金的合同。这就是说，融资租借期间，财物的所有权没有发作搬运，融资租借房产合同不归于产权搬运书据。《关于对告贷合同贴花问题的具体规则》(国税地字〔1988〕第030号)第四条的规则，银行及其金融机构运营的融资租借事务，是一种以融物方法到达融资意图的事务，实践上是分期归还的固定资金告贷。因而，对融资租借合同，可依据合同所载的租金总额暂按“告贷合同”计税贴花。
接上例，该融资租借合同应贴印花税750元(1500万元×0.005%)。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都现已有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法律问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。