开发商业用房应该怎样缴纳土地增值税

(一)材料
某房产开发公司是团体企业，专门从事一般住所商品房开发，几年来有关生产经营状况在交纳土地增值税上与税务机关存在不合。经查阅有关账证，获得如下材料：
1.1993年9月9日，房产公司与经纬机械厂签定房产转让合同，合同规则，房产公司以分期收款方法将“幢住所楼卖给经纬机械厂作为团体职工宿舍，总价格2400万元，货款于1994～1996年底分3次付清，每年800万元。该住所楼其时获得土地使用权付出的费用为300万元，开发本钱为1000万元。
2.1999年10月3日，转让1992年已签定开发合同，并投入资金建成的一栋房子，转让收入为1050万元(房价中含为当地政府代收的各种费用50万元)，付出的土地使用权价款100万元，房地产开发本钱300万元，房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
3.2000年3月2日，出售一般住所用房一幢，总收入为1800万元。该房子付出土地出让金200万元，房地产开发本钱为900万元，利息支出为100万元，其间40万元为罚息(不能按收入项目精确分摊)。
(二)要求
请依据以上材料，逐项剖析并核算该企业应纳的土地增值税(城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，当地省级人民政府规则答应扣除的房地产开发费用为10%)。
(三)回答
1.税法规则，对1994年1月1日曾经签定的房地产转让合同，不管其房地产在何时转让，均免征土地增值税。因而，出售这幢房子在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征土地增值税。
2.税法规则，1994年1月1日曾经签定房地产开发合同或已立项，并已按规则投入资金进行开发，其在1994年1月1日今后5年内初次转让房地产的，免征土地增值税。因为该房产在1999年转让，已超越规则的免税期限，因而应依法交纳土地增值税。核算进程如下：
(1)答应扣除的房地产开发费用=(100 300)×10%=40(万元)
(2)答应扣除的税金=1050×5%×(1 7% 3%)=57.75(万元)
(3)从事房产开发加计扣除=(100 300)×20%=80(万元)
这儿应当留意，对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享用20%的加计扣除。
(4)答应扣除项目金额算计=100 300 50 40 57.75 80=627.75(万元)
(5)增值额=1050-627.75=422.25(万元)
(6)增值率=422.25÷627.75×100%=67%
(7)应纳税额=422.25×40%-627.75×5%=137.51(万元)
3.确认转让房地产的收入为1800万元
确认转让房地产的扣除项目金额：
(1)获得土地使用权所付出的金额为200万元
(2)房地产开发本钱为900万元
(3)房地产开发费用=(200 900)×10%=110(万元)
(4)从事房地产开发加计扣除答应=(200 900)×20%=220(万元)
(5)答应扣除的税费算计=1800×5%×(1 7% 3%)=99(万元)
(6)答应扣除项目金额算计=200×900×110×220×99=1529(万元)
(7)增值额=1800-1529=271(万元)
(8)增值率=271÷1529×100%=17.8%<20%
该公司开发一般规范住所且增值额未超越扣除项目金额的20%，按规则免征土地增值税。
解题辅导：
(1)假如房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所获得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地，在核算扣除项目金额时，代收费用能够扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。
(2)因为房地产开发企业在转让房地产时交纳的印花税已列入管理费用，故印花税不再独自扣除。
(3)应留意土地增值税征免规模的区分。从1999年8月1日起，对居民个人具有的一般住所，在其转让时暂免征收土地增值税。