土地使用权转让的条件

一、对附加土地运用权转让条件的质疑
依据法理，财产权一经合法获得，只要不危害别人利益或公共利益，权力人尽可自在处置，不受阻止，由于处置权自身便是财产权的一部分。详细到土地运用权，权力人获得土地运用权后，能够自己开发运用该土地，也能够转让该土地给别人运用，何必人为以出资或开发进度为条件设置障碍？关于成片开发的土地，因出让的意图在于使成片土地获得开始开发、使生地变成熟地、为引入项目和作进一步开发提供条件，故要求成片土地在适度开发以构成工业用地或其它建造用地条件后方可转让，似可了解。但关于宗地而言，用于房子建造工程的出让合同现已载明其开发用处和开发期限等，无论如何转让，出让合同的束缚仍对用地人有用，为什么必定要出资25%以上才干转让呢？
约束土地炒卖或许是设置转让条件的首要动因，但现在看来显然是下错了药。由于炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题，而是源于一级商场的处理问题，是一级商场与二级商场存在过大的增值空间的问题。实践证明，在现已将拍卖作为首要出让方法的区域，由于土地运用权在一级商场的价格与在二级商场的价格根本适当，土地炒卖因无暴利可图而得到有用按捺，所以冲击土地炒卖的燃眉之急是约束协议出让，推行拍卖出让，而不是设置转让条件、硬性要求完结出资25%以上后方能转让。
极点的案例并不罕见，即开展商在缴付出让金、获得土地运用权证后因资金原因无力持续开发，又因《城市房地产处理法》第三十八条的规则未完结出资总额的25%而无法将土地转让给别人开发，虽两边有意，却法令无情，土地资源因而得不到有用运用，商场流转因而遭到阻止。
当然，房子预售时虽也触及预售房子占用规模的土地运用权的转让，但因出售的标的是房子，法令为维护购房人的利益要求预售房有必要到达必定的建造条件有合理性，《城市房地产处理法》第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建造的资金到达工程建造总出资的25%以上、并现已确认施工进度和竣工交给日期的规则并无不当。
值得注意的是，《城市房地产处理法》中的“转让”是广义的“转让”，其规模应包含生意、赠予和其它合法方法如作价入股、承继等，其间赠予是没有对价的，承继能够是法定的，作价入股的意图或许便是为了完结前期出资包含前期25%的出资，假如硬性要出资25%之后才干赠予、承继或作价入股，既不必要，也不或许。因而，抽象地规则归于房子建造工程的土地运用权应在完结开发出资总额的25%以上后才干转让是不精确和不合理的。
二、缴清土地出让金
缴清土地出让金是土地运用权得以转让的前提条件，此规则见于《城市房地产处理法》第三十八条第（一）款。
按理，依出让合同缴交出让金是经过出让获得土地运用权的对价，没有缴清出让金，就不能获得土地运用权证，没有获得土地运用权证，就不能以为受让人获得了土地运用权。当事人未获得土地运用权，如何能转让土地运用权？
但在实务中，地方政府为支撑房地产业的开展或其他原因，常常赞同开展商分期缴付出让金，在出让金缴清前，先向开展商核发土地运用证，在此情况下用地人转让土地运用权，恐难以其未缴清出让金为由否定其转让行为的效能，由于：
1、缴付出让金是出让合同设定的责任，依合同之相对性，出让合同载明的权力与责任只对合同的当事人有束缚力，不能用来对立第三人。政府不能以用地人未缴清出让金为由来对立转让合同中的受让人。
2、土地运用权证一经核发，其挂号材料亦依法公示，转让合同中的受让人有充沛理由对公示予以信任，而无任何责任查知转让人是否现已缴清出让金，查知其具有土地运用权即可。
因而，用地人未缴清土地出让金，但已获得土地运用权证的，其转让土地运用权合同的效能应当支撑，政府可依出让合同向转让人追缴出让金。
关于划拨土地运用权，用地人虽有土地运用权证，但因未处理出让手续和交纳土地出让金，其转让时应报有批阅权的政府批阅，以确认处理出让手续或交纳土地出让金等相关事宜。