二手房交易过户流程及注意事项包括哪些

二手房生意流程相对较杂乱，不得大意。那么二手房生意的具体流程及留意事项有哪些呢?
1、产权查询
首要，要细心检查业主的房产证，留意房产证上有几个人的署名。假如有两个人，在签定后边的合一起就需求有两个人的姓名;其次，看购房时的相关凭证，比方购房发票、契税发票等，作为辅佐证据以开始供认房子产权归属。假如房子归于共有产权，则还要检查一切房子共有产权人赞同出售房子的书面证明。
在签定房产生意合一起，共有人如不能参与，需出具通过公证的托付书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有产业关，《婚姻法》规则，但凡夫妻婚后因购买、承继获得的房子归于两边共有产业，下家应要求上家出具夫妻两边赞同出售房子的证明。
2、交定金
看好房子，供认房子产权后，交定金便是水到渠成的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有诀窍的。房子动辄上百万，以5%核算定金额度也能到达5万元。所以当生意进行到这个环节时，请多留个心眼。
假如你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。假如生意两边都有能够信赖的第三方，则能够签一个简略协议，约好赎楼结束之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由回绝履行合同的，视为违约”。假如没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：生意两边到银行去签一份监管协议即可，约好在生意中心完结递件手续后，划拨到卖家账户上。
一般来说，在交定金的时分会签一份预定生意合同，合同至少需求约好物业地址、成交金额、交楼时刻、违约金和违约职责等。
危险提示：
(1)当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约好高额违约金，进步违约本钱。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
(2)卖家有或许以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预定生意合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
(3)为防止交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需求签一份交房确保金协议，约好从定金中扣除1万元左右的确保金。在查验家具、电器无缺，水电、物管等费用缴清，钥匙交代结束之后，再交还确保金。
3、赎楼
一般来说，赎楼是业主方的职责，针对业主房贷没有还完的状况。赎楼有两种操作办法：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，发作的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其间只需求发作担保费，但买家需求提早供楼。
危险提示：
因赎楼发作的危险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼是不可取的办法。假如发作生意因意外原因停止、房子被查封等问题，买家会冒危险。
4、付首期及资金监管
除了产权问题之外，自主生意需求忧虑的第二大问题便是资金监管。事实上，资金监管现在已成系统，生意两边依照既成规则来做，危险很小。无论是通过何种办法生意，首期款有必要放银行监管。
具体操作是：生意两边到银行签一份资金监管协议，然后各安闲银行开一个账户，约好在买家过户结束、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。假如生意顺利完结，银行会把金钱打给卖方;假如中心呈现问题生意停止，则把首期款再打回给买方。银行供给此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但假如你是通过要按揭的银行处理资金监管，则能够省去这笔费用。
出于公正视点考虑，银行会要求生意两边在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时生意两边不需求亲自到银行，也能防止买家到时分不合作放款给卖家带来困扰。
5、签定生意合同
在交定金环节，现已说到：自主生意能够先签定一个“书面协议”，这个协议与一般的中介的居间合同十分相似，仅仅缺少了中介那部分内容。
签定书面协议时，最首要要重视四个方面，是产权状况、房产总价、生意税费及日期，其间要留意的是书面协议里边要明晰生意税费两边怎么分管。日期也是十分重要，像交定金、过户、交楼时刻，供认日期才干够确保生意顺利进行。
生意两边能够到房管部分相关网站上下载格式化合同文本,也能够去中介公司索要合同文本。
危险提示：
(1)假如房产有共有权人，要让共有权人一起签字，防止后边呈现共有权人不赞同出售导致生意存在失利的或许。
(2)假如有租约的，应该让租客签定抛弃优先购买权的证明，防止租客以侵略优先购买权为由导致生意失利。
(3)假如房产有较为宝贵的家私家电，最好在附表中对家具家电的状况加以具体描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还能够附上家具家电的相片，以防交房时呈现货不对板的状况。
(4)假如该房产附有户口，要在签定合一起写明户口迁出的日期及违约条件。
(5)要明晰违约职责，特别是在现在房价上涨的状况下，业主违约的几率增大，明晰违约职责才干确保自己的
6、处理按揭
假如不是一次性付款，买家还需求到银行做按揭借款。去银行做借款请求需求生意两边参与，要带上身份证原件、收入证明、生意合同。请求借款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮助处理。一般来说当天就能够确批复。但有时分也会呈现借款额度不能到达预期的状况，像评价价高的银行需求再评价，一般会延伸二三个作业日。
在处理按揭前，买方需求自己心里有个数，假如房产楼龄较新，例如是在2000年今后入伙，由于评价价比较高，借款一般能够贷到多半。假如是在2000年曾经的房子，那么借款一般只能做到六七成。
至于定金、首期款的银行监管(流程4)，也能够在请求按揭时一起处理，以免来回跑腿。
至于银行的挑选，中介人员引荐说四大国有银行的借款额度会较宽松，并且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行履行的方针根本共同，所以并不需求更多考虑。
危险提示：
(1)假如借款额度达不到预期，买家需求做好付出更多首期款的预备，不然生意不成将形成违约。
(2)现在二套房贷有收紧趋势，有或许呈现借款批不下来的状况，那么为防备该状况发作后两边发作胶葛，能够在合同中约好解决办法，例如是解除合同仍是补偿违约金等。
7、刊出他项权证
按揭处理下来后,要留意刊出该物业的他项权证。
8、过户及缴税
去过户时，需求到房产所在地的产权挂号中心去处理过户手续。生意两边需求带上身份证原件、房产证原件、二手房生意合同。一般递件后，拿到回执业主就能够让银行放之前监管的定金。
缴税时，假如合同约好是各付税费，那么两人有必要一起参与;假如是业主实收，就只需求买家参与。至于拿新证，一次性付款就能够直接拿新的房产证;假如是按揭借款拿的便是房产证复印件，银行也会主动去国土房管局处理典当手续，在5个作业日后放尾款给业主。
危险提示：
(1)房地产的危险职责，产权搬运前由转让人承当，产权搬运后由受让人承当。也便是说过户后房子呈现危害等危险，是由买方承当的，所以买方需求在过户前细心供认房子是否有质量问题。
(2)现在房价上涨，有业主会以虚伪债款为由让法院查封房产，让过户期间的房产生意停止，买方能够在合同中添加一条条款，约好假如在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，有必要承当违约职责。
9、交房
交房一般就触及物业、水电、有线电视、燃气等交代，假如房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被替换或搬走，终究业主才交钥匙，正式完结生意。而上述的水电等交代，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部分去处理，两边应预备好房产证复印件、身份证等。
最首要的是之前有签定《交房确保金协议》，假如房子内部家具家电无缺，就交回给业主确保金。假如家具家电的确有缺失，那么通过两边洽谈后能够在确保金里边进行抵扣。
危险提示：
(1)假如交房时家具家电呈现损坏乃至被搬走，而交房确保金无法弥补时，买方一般很难找到卖家去索赔。所以最好在最初约好交房确保金时，尽量把确保金的数额做大。
(2)户口问题也是交房时简单忽视的当地，所以在交房前，最好在房子所在地的公安局查阅业主的户口是否现已迁出。
10、买方付出尾款
(假如没有签交房确保金协议)在二手房生意过程中，往往有留有部分尾款，用来确保结清水、电、煤气等共用事业费，以及物业管理费，一起还能对赠送的装饰部分以及家具、家电的无缺等起到相应的确保效果。
购房款分批付出首要意图在于削减危险，以防在生意过程中发作意想不到的丢掉。一般签约当日首付30%，获得收件收据时付出60%，产证处理结束付出最终10%。买家和卖家在签合一起一定要事前商定好付款办法和额度，白纸黑字写清楚。
过户流程
第一天
领表：《房地产转让请求批阅书》、《房地产生意合同》、《买方供认单》，填表。
生意：生意两边验人签字。
查档：查房子产权是否明晰、有无典当、查封(上午查下午出成果，下午查次日出成果)。
判定：做《房子安全判定陈述》。
核价：财政部分依据《房子生意(置换)合同》的成交金额评价房价。
地税：交纳卖方房产营业税(免税的地税部分开具免税供认单)和印花税，印花税生意两边各万分之五。
第二天或第三天交件
七天后交契税
交纳契税，收取契证交手续费：交纳生意手续费封卷：收取证回执。
尔后十个有用作业日后
领证：买方拿身份证原件取房证
供给材料
卖方供给材料
1.房子一切权证(复印件1份、产籍图4份);
2.契税证;
3.身份证(夫妻两边)(复印件2份);
4.夫妻两边户口簿(复印件1份);
5.结婚证(如丢掉到原婚姻挂号的民政部分补办，其他证明办法不被供认);
6.独身、离婚者供给离婚证、离婚协议书或民事调理书或法院判决书，离婚未再婚证明;丧偶者供给购房证明、丧偶未再婚证明;未婚者供给未婚证明(复印件1份)。
买方供给材料
身份证(复印件2份)
补白：
1.房地产赠与、承继、托付、涉外以及触及港澳台地区的供给《公证书》。
2.被拆迁户购房挂号供给《拆迁协议书》。
3.五年内生意供给相应房地产转让批阅书原件及抵税专用表原件。
4.验人签字时卖方夫妻及买方有必要自己参与。
5.处理借款请先预留材料，原房证(包含产籍图)、契税证、生意两边身份证复印件。
6.如该房子为产权人和其爱人先购买的，之后产权人爱人逝世的状况，需求其一切子女及合法承继人参与，产权人先处理承继公证后才干够处理转让。