有限产权房屋的几种形式及其法律特征
来源：听讼网整理 2018-09-16 22:05
有限产权房子是我国市场经济条件下，在城市员工住宅准则改革中，员工住宅由什物分配向钱银分配的过渡中构成的产品。因为其一切权、运用权的特殊性和复杂性，加之对此法令标准的不完善性，致使人民法院在审理离婚案子中对离婚时夫妻一方或两边一起获得的有限产权房子难以处理。笔者仅就审判实践中遇到的一些问题，谈一些浅显观点。
一、有限产权房子的几种方式及其法令特征
有限产权房子，又称部分产权房子或优惠出售公有房子。是指国家机关、企、事业单位(以下简称单位)在新建或购买房子时由单位和个人各按必定比例投入资金，或将原租借给本单位员工的旧房，实施一系列优惠政策，以低于房子实践价值的价格出售给本单位员工，单位与员工一起享有一切权的房子。其法令特征是：单位和员工两个不相等的主体一起成为房子权力的主体，在房子产权形状上二者是按份共有联系，各自占有的比例依合同约好。在权力详细分配上，由单位和个人两个主体一起行使一个完好的物权，房子对外是一个产权，对内由单位把握房子产籍的操控权和办理权。购房员工具有所购房子的部分产权，即占有权和运用权、有限处置权和收益权。
当时，有限产权房子首要有以下几种方式：
1、单位供给土地，员工供给资金一起建房，房子产籍落在单位名下，即准产品房。员工有占有、运用权和有限处置权，占有、运用权能够承继，能够对内、对外出售，在对外出售时，单位回收与其投入的土地等价的资金;
2、单位以大比例、员工以小比例投入资金建房，即公建民助。产权执照登记在单位名下，单位经过在本单位内部运用房子运用证的方式对员工住宅进行一致办理，房子能够在本单位内部员工间进行生意、租借，出卖、租借所得的利益归员工个人，单位经过操控产权不外流，处理本单位员工住宅的方式，直接行使其部分一切权。有的也能够对外出售，在出售时单位回收其照料的资金。
3、单位以小比例、员工以大比例出资建房，即民建公助。房子产籍落在员工名下，单位一致办理员工的房子执照，并规则员工在必定年限内不得出售(一般为五年)，约束期满后房子执照发给员工，员工在出售或租借时，单位享有优先购买权和承租权。以上是当时有限产权房子的几种首要方式，此外，与之相类似的还有有偿运用房子、全额集资房子、联建集资房子等，尽管具有有限产权房子的某些特征，但因为一切权的独占性或不承认性，不归于有限产权房子的规模，这儿不再罗列和评论。
从有限产权房子的构成进程和办理方式上看，它具有以下几个特色：一是主体特定性。依据房改政策规则，购买公有房子部分产权，并享有价格优惠资历的购买人仅限于售房单位的员工，非本单位员工无权购买。二是权力的分散性。从民法的物权理论来讲，一个完好的物权是占有、运用、收益、处置四个权力的一致。但有限产权房子根据单位与员工对一切权的按份共有联系，完好物权包含的四个权力呈现了别离，分归于两个不同主体享有，或许某一种权力由两个主体共有。三是福利性。一切的有限产权房子，均表现了单位对员工的福利待遇，就员工或单位一方来说，责任与权力并不是严厉对等的，房子出售的价格并未彻底表现房子自身的产品价值，特别经济效益好的单位，员工仅付较少的价金，即可获得相当大的权力。四是主体的相等性和办理的不相等性。有限产权房子是根据单位与员工之间的合同发生的，就单位与员工因有限产权房子树立的法令联系的性质而言，单位与个人应当是相等的民事主体，但事实上，因为单位在行政办理上的主动性和分配住宅的福利性，常常会呈现相等的合同联系与不相等的行政办理联系相交融的局势，员工的权力不能充沛得以行使，对自己享有的部分产权的处置遭到约束。
二、离婚案子中处理有限产权房子存在的问题
优惠出售公有住宅，实施单位与个人一起筹资建房的准则，是在城市住宅准则改革的初期，人们在计划经济条件下构成的观念还不能当即改动，在员工的实践收入较低的情况下，完成建房资金的快速周转，添加新建房子的出资，处理城市员工住宅困难，推动住宅私有化进程的有用手法。但这种新式民事法令联系的存在，也为人民法院处理相关的胶葛带来很大的困难，特别在离婚案子中，就存在房子权属难承认、房子价值难承认、切割产业难执行等诸多困难，在司法实践中，首要存在以下几方面的问题：
(一)难以承认夫妻对有限产权房子享有的权力规模
如前文所述，一个完好的物权分为占有、运用、收益、处置四项权力，而有限产权房子并非是将这四项权力机械地分归于单位与员工两个权力主体，员工享有的是完好的占有、运用权和不完好的收益、处置权。房子的按份共有联系并不是非常明晰、清晰，有限产权房子自身就包含着单位对员工的福利，单位办理房子的自身便是约束员工某些权力的行使，员工所占产权的比例难以用独自的某项权力或钱银来表现，而离婚案子切割产业时，是权力分配的详细化，有必要是详细的权力或是定量的资产，因而在判定时，就难以承认详细权力归属夫妻任何一方。
(二)法令不能承认等待权的归属
有限产权房子的一种常见的方式是单位约束员工在必定期限内不得出售，期限届满后能够自在生意，在约束期间内，员工享有的是占有、运用权和对完好物权的等待权，实质上，占有、运用权受制于等待权，一旦等待权完成，占有、运用权就不能独登时行使。在离婚案子中，夫妻两边最关怀的也不是暂时的占有、运用权，而是完好物权的等待权。因为等待权的完成要遭到种种客观的、片面的要素约束，它超前于实践，所以法令不能对之承认，因为也就不能将其作为产业或权力进行切割或区分。
(三)有限产权房子价值难以承认
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案子处理产业问题的若干详细定见》(以下简称《定见》)中规则，夫妻两边在婚姻联系存续期间所得的产业为夫妻一起产业，包含一方或两边劳作所得的收入和置办的产业。因为有限产权房子不同于独立的运用权，它是以有限的一切权的方式而存在，因而在婚姻存续期间一方或两边购买房子的有限产权，是由产业转化来的权力，并以产业比例来表现的，归于夫妻一起产业，离婚时应当予以切割。在详细处理中，往往要先承认其实践价值，再调停或判定产权归属一方，并给付另一方一半的补偿。因为产权的不完好性，致使难以承认夫妻一起享有的价值。价格评价只能核算悉数产权的价值，而不能核算夫妻两边享有的那部分产权的价值;按夫妻投入的价金核算部分产权的价值，又疏忽了房子的增值部分(当时绝大多数有限产权房子出售价格都高于本来集资价金)，也不能表现夫妻一起产业的实践价值。
(四)权力难执行
因为有限产权房子的构成包含着单位与员工之间劳作联系的要素，即具有福利性，因而当员工享有的那部分权力主体变化时，就必定干涉了单位与员工之间的权力责任联系，乃至危害单位的利益，因而，法院判给非建房单位员工一方的权力时，其权力难以执行，且简单引发新的胶葛。
一、有限产权房子的几种方式及其法令特征
有限产权房子，又称部分产权房子或优惠出售公有房子。是指国家机关、企、事业单位(以下简称单位)在新建或购买房子时由单位和个人各按必定比例投入资金，或将原租借给本单位员工的旧房，实施一系列优惠政策，以低于房子实践价值的价格出售给本单位员工，单位与员工一起享有一切权的房子。其法令特征是：单位和员工两个不相等的主体一起成为房子权力的主体，在房子产权形状上二者是按份共有联系，各自占有的比例依合同约好。在权力详细分配上，由单位和个人两个主体一起行使一个完好的物权，房子对外是一个产权，对内由单位把握房子产籍的操控权和办理权。购房员工具有所购房子的部分产权，即占有权和运用权、有限处置权和收益权。
当时，有限产权房子首要有以下几种方式：
1、单位供给土地，员工供给资金一起建房，房子产籍落在单位名下，即准产品房。员工有占有、运用权和有限处置权，占有、运用权能够承继，能够对内、对外出售，在对外出售时，单位回收与其投入的土地等价的资金;
2、单位以大比例、员工以小比例投入资金建房，即公建民助。产权执照登记在单位名下，单位经过在本单位内部运用房子运用证的方式对员工住宅进行一致办理，房子能够在本单位内部员工间进行生意、租借，出卖、租借所得的利益归员工个人，单位经过操控产权不外流，处理本单位员工住宅的方式，直接行使其部分一切权。有的也能够对外出售，在出售时单位回收其照料的资金。
3、单位以小比例、员工以大比例出资建房，即民建公助。房子产籍落在员工名下，单位一致办理员工的房子执照，并规则员工在必定年限内不得出售(一般为五年)，约束期满后房子执照发给员工，员工在出售或租借时，单位享有优先购买权和承租权。以上是当时有限产权房子的几种首要方式，此外，与之相类似的还有有偿运用房子、全额集资房子、联建集资房子等，尽管具有有限产权房子的某些特征，但因为一切权的独占性或不承认性，不归于有限产权房子的规模，这儿不再罗列和评论。
从有限产权房子的构成进程和办理方式上看，它具有以下几个特色：一是主体特定性。依据房改政策规则，购买公有房子部分产权，并享有价格优惠资历的购买人仅限于售房单位的员工，非本单位员工无权购买。二是权力的分散性。从民法的物权理论来讲，一个完好的物权是占有、运用、收益、处置四个权力的一致。但有限产权房子根据单位与员工对一切权的按份共有联系，完好物权包含的四个权力呈现了别离，分归于两个不同主体享有，或许某一种权力由两个主体共有。三是福利性。一切的有限产权房子，均表现了单位对员工的福利待遇，就员工或单位一方来说，责任与权力并不是严厉对等的，房子出售的价格并未彻底表现房子自身的产品价值，特别经济效益好的单位，员工仅付较少的价金，即可获得相当大的权力。四是主体的相等性和办理的不相等性。有限产权房子是根据单位与员工之间的合同发生的，就单位与员工因有限产权房子树立的法令联系的性质而言，单位与个人应当是相等的民事主体，但事实上，因为单位在行政办理上的主动性和分配住宅的福利性，常常会呈现相等的合同联系与不相等的行政办理联系相交融的局势，员工的权力不能充沛得以行使，对自己享有的部分产权的处置遭到约束。
二、离婚案子中处理有限产权房子存在的问题
优惠出售公有住宅，实施单位与个人一起筹资建房的准则，是在城市住宅准则改革的初期，人们在计划经济条件下构成的观念还不能当即改动，在员工的实践收入较低的情况下，完成建房资金的快速周转，添加新建房子的出资，处理城市员工住宅困难，推动住宅私有化进程的有用手法。但这种新式民事法令联系的存在，也为人民法院处理相关的胶葛带来很大的困难，特别在离婚案子中，就存在房子权属难承认、房子价值难承认、切割产业难执行等诸多困难，在司法实践中，首要存在以下几方面的问题：
(一)难以承认夫妻对有限产权房子享有的权力规模
如前文所述，一个完好的物权分为占有、运用、收益、处置四项权力，而有限产权房子并非是将这四项权力机械地分归于单位与员工两个权力主体，员工享有的是完好的占有、运用权和不完好的收益、处置权。房子的按份共有联系并不是非常明晰、清晰，有限产权房子自身就包含着单位对员工的福利，单位办理房子的自身便是约束员工某些权力的行使，员工所占产权的比例难以用独自的某项权力或钱银来表现，而离婚案子切割产业时，是权力分配的详细化，有必要是详细的权力或是定量的资产，因而在判定时，就难以承认详细权力归属夫妻任何一方。
(二)法令不能承认等待权的归属
有限产权房子的一种常见的方式是单位约束员工在必定期限内不得出售，期限届满后能够自在生意，在约束期间内，员工享有的是占有、运用权和对完好物权的等待权，实质上，占有、运用权受制于等待权，一旦等待权完成，占有、运用权就不能独登时行使。在离婚案子中，夫妻两边最关怀的也不是暂时的占有、运用权，而是完好物权的等待权。因为等待权的完成要遭到种种客观的、片面的要素约束，它超前于实践，所以法令不能对之承认，因为也就不能将其作为产业或权力进行切割或区分。
(三)有限产权房子价值难以承认
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案子处理产业问题的若干详细定见》(以下简称《定见》)中规则，夫妻两边在婚姻联系存续期间所得的产业为夫妻一起产业，包含一方或两边劳作所得的收入和置办的产业。因为有限产权房子不同于独立的运用权，它是以有限的一切权的方式而存在，因而在婚姻存续期间一方或两边购买房子的有限产权，是由产业转化来的权力，并以产业比例来表现的，归于夫妻一起产业，离婚时应当予以切割。在详细处理中，往往要先承认其实践价值，再调停或判定产权归属一方，并给付另一方一半的补偿。因为产权的不完好性，致使难以承认夫妻一起享有的价值。价格评价只能核算悉数产权的价值，而不能核算夫妻两边享有的那部分产权的价值;按夫妻投入的价金核算部分产权的价值，又疏忽了房子的增值部分(当时绝大多数有限产权房子出售价格都高于本来集资价金)，也不能表现夫妻一起产业的实践价值。
(四)权力难执行
因为有限产权房子的构成包含着单位与员工之间劳作联系的要素，即具有福利性，因而当员工享有的那部分权力主体变化时，就必定干涉了单位与员工之间的权力责任联系，乃至危害单位的利益，因而，法院判给非建房单位员工一方的权力时，其权力难以执行，且简单引发新的胶葛。