最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
来源：听讼网整理 2019-02-14 15:05
最高人民法院关于审理触及国有土地运用权合同纠纷案子适用法律问题的解说
法释[2005]5号
(2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议经过)
依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地处理法》、《中华人民共和国城市房地产处理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理触及国有土地运用权合同纠纷案子适用法律的问题，制定本解说。
一、土地运用权出让合同纠纷
第一条 本解说所称的土地运用权出让合同，是指市、县人民政府土地处理部门作为出让方将国有土地运用权在必定年限内让与受让方，受让方付出土地运用权出让金的协议。
第二条 开发区处理委员会作为出让方与受让方缔结的土地运用权出让合同，应当承认无效。
本解说实施前，开发区处理委员会作为出让方与受让方缔结的土地运用权出让合同，申述前经市、县人民政府土地处理部门追认的，能够承认合同有用。
第三条 经市、县人民政府赞同赞同以协议方法出让的土地运用权，土地运用权出让金低于缔结合一起当地政府依照国家规定承认的最低价的，应当承认土地运用权出让合同约好的价格条款无效。
当事人恳求依照缔结合一起的商场评价价格交纳土地运用权出让金的，应予支撑;受让方不赞同依照商场评价价格补足，恳求解除合同的，应予支撑。因而形成的丢失，由当事人依照差错承当职责。
第四条 土地运用权出让合同的出让方因未处理土地运用权出让赞同手续而不能交给土地，受让方恳求解除合同的，应予支撑。
第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门赞同，改动土地运用权出让合同约好的土地用处，当事人恳求依照申述时同种用处的土地出让金规范调整土地出让金的，应予支撑。
第六条 受让方私行改动土地运用权出让合同约好的土地用处，出让方恳求解除合同的，应予支撑。
二、土地运用权转让合同纠纷
第七条 本解说所称的土地运用权转让合同，是指土地运用权人作为转让方将出让土地运用权转让于受让方，受让方付出价款的协议。
第八条 土地运用权人作为转让方与受让方缔结土地运用权转让合同后，当事人一方以两边之间未处理土地运用权改变挂号手续为由，恳求承认合同无效的，不予支撑。
第九条 转让方未获得出让土地运用权证书与受让方缔结合同转让土地运用权，申述前转让方现已获得出让土地运用权证书或许有赞同权的人民政府赞同转让的，应当承认合同有用。
第十条 土地运用权人作为转让方就同一出让土地运用权缔结数个转让合同，在转让合同有用的情况下，受让方均要求实行合同的，依照以下景象别离处理：
(一)现已处理土地运用权改变挂号手续的受让方，恳求转让方实行交给土地等合同职责的，应予支撑;
(二)均未处理土地运用权改变挂号手续，已先行合法占有出资开发土地的受让方恳求转让方实行土地运用权改变挂号等合同职责的，应予支撑;
(三)均未处理土地运用权改变挂号手续，又未合法占有出资开发土地，先行付出土地转让款的受让方恳求转让方实行交给土地和处理土地运用权改变挂号等合同职责的，应予支撑;
(四)合同均未实行，依法建立在先的合同受让方恳求实行合同的，应予支撑。
未能获得土地运用权的受让方恳求解除合同、赔偿丢失的，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第十一条 土地运用权人未经有赞同权的人民政府赞同，与受让方缔结合同转让划拨土地运用权的，应当承认合同无效。但申述前经有赞同权的人民政府赞同处理土地运用权出让手续的，应当承认合同有用。
第十二条 土地运用权人与受让方缔结合同转让划拨土地运用权，申述前经有赞同权的人民政府赞同转让，并由受让方处理土地运用权出让手续的，土地运用权人与受让方缔结的合同能够依照补偿性质的合同处理。
第十三条 土地运用权人与受让方缔结合同转让划拨土地运用权，申述前经有赞同权的人民政府决议不处理土地运用权出让手续，并将该划拨土地运用权直接划拨给受让方运用的，土地运用权人与受让方缔结的合同能够依照补偿性质的合同处理。
三、协作开发房地产合同纠纷
第十四条 本解说所称的协作开发房地产合同，是指当事人缔结的以供给出让土地运用权、资金等作为一起出资，同享赢利、共担风险协作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条 协作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发运营资质的，应当承认合同有用。
当事人两边均不具有房地产开发运营资质的，应当承认合同无效。但申述前当事人一方现已获得房地产开发运营资质或许已依法协作建立具有房地产开发运营资质的房地产开发企业的，应当承认合同有用。
第十六条 土地运用权人未经有赞同权的人民政府赞同，以划拨土地运用权作为出资与别人缔结合同协作开发房地产的，应当承认合同无效。但申述前现已处理赞同手续的，应当承认合同有用。
第十七条 出资数额超出协作开发房地产合同的约好，对添加的出资数额的承当份额，当事人洽谈不成的，依照当事人的差错承认;因不行归责于当事人的事由或许当事人的差错无法承认的，依照约好的出资份额承认;没有约好出资份额的，依照约好的赢利分配份额承认。
第十八条 房子实践修建面积少于协作开发房地产合同的约好，对房子实践修建面积的分配份额，当事人洽谈不成的，依照当事人的差错承认;因不行归责于当事人的事由或许当事人差错无法承认的，依照约好的赢利分配份额承认。
第十九条 在下列景象下，协作开发房地产合同的当事人恳求分配房地产项目利益的，不予受理;现已受理的，驳回申述：
(一)依法需经赞同的房地产建造项目未经有赞同权的人民政府主管部门赞同;
(二)房地产建造项目未获得建造工程规划许可证;
(三)私行改变建造工程规划。
因当事人隐秘建造工程规划改变的现实所形成的丢失，由当事人依照差错承当。
第二十条 房子实践修建面积超出规划修建面积，经有赞同权的人民政府主管部门赞同后，当事人对超出部分的房子分配份额洽谈不成的，依照约好的赢利分配份额承认。对添加的出资数额的承当份额，当事人洽谈不成的，依照约好的出资份额承认;没有约好出资份额的，依照约好的赢利分配份额承认。
第二十一条 当事人违背规划开发建造的房子，被有赞同权的人民政府主管部门承认为违法修建责令撤除，当事人对丢失承当洽谈不成的，依照当事人差错承认职责;差错无法承认的，依照约好的出资份额承认职责;没有约好出资份额的，依照约好的赢利分配份额承认职责。
第二十二条 协作开发房地产合同约好仅以出资数额承认赢利分配份额，当事人未足额交纳出资的，依照当事人的实践出资份额分配赢利。
第二十三条 协作开发房地产合同的当事人要求将房子预售款充抵出资参加赢利分配的，不予支撑。
第二十四条 协作开发房地产合同约好供给土地运用权的当事人不承当运营风险，只收取固定利益的，应当承认为土地运用权转让合同。
第二十五条 协作开发房地产合同约好供给资金的当事人不承当运营风险，只分配固定数量房子的，应当承认为房子买卖合同。
第二十六条 协作开发房地产合同约好供给资金的当事人不承当运营风险，只收取固定数额钱银的，应当承认为告贷合同。
第二十七条 协作开发房地产合同约好供给资金的当事人不承当运营风险，只以租借或许其他方式运用房子的，应当承认为房子租借合同。
四、其它
第二十八条 本解说自2005年8月1日起实施;实施后受理的第一审案子适用本解说。
本解说实施前最高人民法院发布的司法解说与本解说不一致的，以本解说为准。
法释[2005]5号
(2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议经过)
依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地处理法》、《中华人民共和国城市房地产处理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理触及国有土地运用权合同纠纷案子适用法律的问题，制定本解说。
一、土地运用权出让合同纠纷
第一条 本解说所称的土地运用权出让合同，是指市、县人民政府土地处理部门作为出让方将国有土地运用权在必定年限内让与受让方，受让方付出土地运用权出让金的协议。
第二条 开发区处理委员会作为出让方与受让方缔结的土地运用权出让合同，应当承认无效。
本解说实施前，开发区处理委员会作为出让方与受让方缔结的土地运用权出让合同，申述前经市、县人民政府土地处理部门追认的，能够承认合同有用。
第三条 经市、县人民政府赞同赞同以协议方法出让的土地运用权，土地运用权出让金低于缔结合一起当地政府依照国家规定承认的最低价的，应当承认土地运用权出让合同约好的价格条款无效。
当事人恳求依照缔结合一起的商场评价价格交纳土地运用权出让金的，应予支撑;受让方不赞同依照商场评价价格补足，恳求解除合同的，应予支撑。因而形成的丢失，由当事人依照差错承当职责。
第四条 土地运用权出让合同的出让方因未处理土地运用权出让赞同手续而不能交给土地，受让方恳求解除合同的，应予支撑。
第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门赞同，改动土地运用权出让合同约好的土地用处，当事人恳求依照申述时同种用处的土地出让金规范调整土地出让金的，应予支撑。
第六条 受让方私行改动土地运用权出让合同约好的土地用处，出让方恳求解除合同的，应予支撑。
二、土地运用权转让合同纠纷
第七条 本解说所称的土地运用权转让合同，是指土地运用权人作为转让方将出让土地运用权转让于受让方，受让方付出价款的协议。
第八条 土地运用权人作为转让方与受让方缔结土地运用权转让合同后，当事人一方以两边之间未处理土地运用权改变挂号手续为由，恳求承认合同无效的，不予支撑。
第九条 转让方未获得出让土地运用权证书与受让方缔结合同转让土地运用权，申述前转让方现已获得出让土地运用权证书或许有赞同权的人民政府赞同转让的，应当承认合同有用。
第十条 土地运用权人作为转让方就同一出让土地运用权缔结数个转让合同，在转让合同有用的情况下，受让方均要求实行合同的，依照以下景象别离处理：
(一)现已处理土地运用权改变挂号手续的受让方，恳求转让方实行交给土地等合同职责的，应予支撑;
(二)均未处理土地运用权改变挂号手续，已先行合法占有出资开发土地的受让方恳求转让方实行土地运用权改变挂号等合同职责的，应予支撑;
(三)均未处理土地运用权改变挂号手续，又未合法占有出资开发土地，先行付出土地转让款的受让方恳求转让方实行交给土地和处理土地运用权改变挂号等合同职责的，应予支撑;
(四)合同均未实行，依法建立在先的合同受让方恳求实行合同的，应予支撑。
未能获得土地运用权的受让方恳求解除合同、赔偿丢失的，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第十一条 土地运用权人未经有赞同权的人民政府赞同，与受让方缔结合同转让划拨土地运用权的，应当承认合同无效。但申述前经有赞同权的人民政府赞同处理土地运用权出让手续的，应当承认合同有用。
第十二条 土地运用权人与受让方缔结合同转让划拨土地运用权，申述前经有赞同权的人民政府赞同转让，并由受让方处理土地运用权出让手续的，土地运用权人与受让方缔结的合同能够依照补偿性质的合同处理。
第十三条 土地运用权人与受让方缔结合同转让划拨土地运用权，申述前经有赞同权的人民政府决议不处理土地运用权出让手续，并将该划拨土地运用权直接划拨给受让方运用的，土地运用权人与受让方缔结的合同能够依照补偿性质的合同处理。
三、协作开发房地产合同纠纷
第十四条 本解说所称的协作开发房地产合同，是指当事人缔结的以供给出让土地运用权、资金等作为一起出资，同享赢利、共担风险协作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条 协作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发运营资质的，应当承认合同有用。
当事人两边均不具有房地产开发运营资质的，应当承认合同无效。但申述前当事人一方现已获得房地产开发运营资质或许已依法协作建立具有房地产开发运营资质的房地产开发企业的，应当承认合同有用。
第十六条 土地运用权人未经有赞同权的人民政府赞同，以划拨土地运用权作为出资与别人缔结合同协作开发房地产的，应当承认合同无效。但申述前现已处理赞同手续的，应当承认合同有用。
第十七条 出资数额超出协作开发房地产合同的约好，对添加的出资数额的承当份额，当事人洽谈不成的，依照当事人的差错承认;因不行归责于当事人的事由或许当事人的差错无法承认的，依照约好的出资份额承认;没有约好出资份额的，依照约好的赢利分配份额承认。
第十八条 房子实践修建面积少于协作开发房地产合同的约好，对房子实践修建面积的分配份额，当事人洽谈不成的，依照当事人的差错承认;因不行归责于当事人的事由或许当事人差错无法承认的，依照约好的赢利分配份额承认。
第十九条 在下列景象下，协作开发房地产合同的当事人恳求分配房地产项目利益的，不予受理;现已受理的，驳回申述：
(一)依法需经赞同的房地产建造项目未经有赞同权的人民政府主管部门赞同;
(二)房地产建造项目未获得建造工程规划许可证;
(三)私行改变建造工程规划。
因当事人隐秘建造工程规划改变的现实所形成的丢失，由当事人依照差错承当。
第二十条 房子实践修建面积超出规划修建面积，经有赞同权的人民政府主管部门赞同后，当事人对超出部分的房子分配份额洽谈不成的，依照约好的赢利分配份额承认。对添加的出资数额的承当份额，当事人洽谈不成的，依照约好的出资份额承认;没有约好出资份额的，依照约好的赢利分配份额承认。
第二十一条 当事人违背规划开发建造的房子，被有赞同权的人民政府主管部门承认为违法修建责令撤除，当事人对丢失承当洽谈不成的，依照当事人差错承认职责;差错无法承认的，依照约好的出资份额承认职责;没有约好出资份额的，依照约好的赢利分配份额承认职责。
第二十二条 协作开发房地产合同约好仅以出资数额承认赢利分配份额，当事人未足额交纳出资的，依照当事人的实践出资份额分配赢利。
第二十三条 协作开发房地产合同的当事人要求将房子预售款充抵出资参加赢利分配的，不予支撑。
第二十四条 协作开发房地产合同约好供给土地运用权的当事人不承当运营风险，只收取固定利益的，应当承认为土地运用权转让合同。
第二十五条 协作开发房地产合同约好供给资金的当事人不承当运营风险，只分配固定数量房子的，应当承认为房子买卖合同。
第二十六条 协作开发房地产合同约好供给资金的当事人不承当运营风险，只收取固定数额钱银的，应当承认为告贷合同。
第二十七条 协作开发房地产合同约好供给资金的当事人不承当运营风险，只以租借或许其他方式运用房子的，应当承认为房子租借合同。
四、其它
第二十八条 本解说自2005年8月1日起实施;实施后受理的第一审案子适用本解说。
本解说实施前最高人民法院发布的司法解说与本解说不一致的，以本解说为准。