房地产法律业务指南 土地使用权取得

一、经过土地市场投标、拍卖、挂牌方法获得
2001年，国务院15号文件明确规则，经营性用地有必要实施投标拍卖挂牌出让。2002年5月9日，国土资源部发布11号令《投标拍卖挂牌出让国有土地所有权规则》，切断了房地产商靠协议出让或其他不法方法获得贱价土地的途径。其间第四条明确规则：“商业、旅行、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，有必要以投标、拍卖或许挂牌方法出让。前款规则以外用处的土地的供地方案发布后，同一出让出地有两个以上意向用地者的，也应当选用投标、拍卖或许挂牌方法出让。”
1、投标出让土地运用权
投标出让国有土地运用权是指市县人民政府建造用地行政主管部门发布投标布告，约请特定或不特定的公民、法人和其他安排参加国有建造用地运用权投标，依据投标成果确认建造用地运用权者的行为。投标出让国有建造用地运用权应当遵从揭露、公正、公正和诚实信用的准则。一般说来投标方法出让土地运用权有以下特色：
(1)竞赛的充沛性：引进市场竞赛体系，表现了土地运用者商品性竞赛的准则;
(2)保密性：从发布投标布告起，投标全过程都是隐秘的，投标人之间不知道竞赛对手的标底，投标人对标底保密;
(3)评判的归纳性：土地运用权投标成果中标者纷歧定是投标价的最高者，由于标价不是定标的仅有原因，投标人以以往的成绩，规划设计方案和企业资质等也将作为评标内容，决标时应归纳考虑终究确认中标者，因而与拍卖方法不同，并非“价高者得”。
2、拍卖出让土地运用权
拍卖出让国有土地运用权是指出让人发布拍卖布告，由竞买人在指定时刻、地址进行揭露竞价，依据出价成果确认土地运用权的行为。拍卖出让的方法，引进了竞价机制，具有以下特色：
(1)揭露性：拍卖出让从头到尾表现了揭露的特色;
(2)价格终究决定性：只需竞买人主体资格合法，竞买程序合法，拍卖成交的成果彻底取决于价格要素，彻底遵从“价高者得”的准则;
(3)报价的屡次性：在拍卖的过程中，每个参加竞买的人都可以屡次报价;
(4)对拍卖人和竞买人的要求比较高：它要求拍卖人不只要事前发布竞投用地的方位、用处、面积、土地运用年限及付款方法、付款时刻，并且还需事前制定好规划设计方案并发布修建密度、容积率、修建层数及修建总面积的美化比率等，以便竞买者进行决策分析和讨价还价;对竞买人而言，也需要对土地情况深化了解。
3、挂牌出让土地运用权
挂牌出让国有土地运用权是指出让人发布挂牌布告，按布告规则的期限将拟出让的土地的买卖条件在指定的土地买卖场所挂牌发布，承受竞买人的报价请求并更新挂牌价格，依据挂牌期限截止时的出价成果确认土地运用权人的行为。相对于投标、拍卖土地运用权出让方法而言，挂牌出让国有土地运用权具有市场化程度高、透明度高、不受竞买人数约束、方法简洁、节约费用本钱等特色。
以投标、拍卖、挂牌方法出让的土地的规模：依据投标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则，商业、旅行、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，有必要以投标、拍卖或许挂牌方法出让;商业、旅行、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用处的土地的供地方案发布后，同一出让出地有两个以上意向用地者的，也应当选用投标、拍卖或许挂牌方法出让。
二、经过划拨方法获得
土地运用权划拨，是指县级以上人民政府依法同意，在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将该幅土地交给其运用，或将土地运用权无偿交给给土地运用者运用的行为。以划拨方法获得土地运用权的，除法令、行政法规还有规则外，没有运用期限的约束。经过划拨方法获得的土地运用权的规模一般包含：
1、国家机关用地和军事用地;
2、城市基础设施用地和公益事业用地;
3、国家重点扶持的动力、交通、水利等项目用地;
4、法令、行政法规规则的其他用地。
现在，只要参加保证性住宅建造，也便是参加经济适用房或廉租房建造，才干获得政府的划拨用地。
划拨土地运用权的获得一般具有以下特征：
1、划拨土地运用权的获得具有行政性。划拨土地运用权的实则是行政划拨，国家对土地运用权进行划拨时，行使的是行政权力。国家行政主管机关与用地请求人在法令地位和权利义务上是不对等的，与土地运用权出让相差异;
2、划拨土地运用权具有无偿性。经过划拨方法获得的土地运用权，尽管土地运用者要交纳补偿、安顿等费用，但不用向国家付出地租性质的费用，无需交纳土地出让金;
3、划拨土地运用权具有无期限性。我国城市房地产法规则，以划拨方法获得土地运用权的，除法令法规还有规则外，没有运用期限的约束。划拨土地运用权没有运用期限并不等于永久存在，土地所有权人依据需要回收土地运用权;
4、划拨土地运用权的流通具有约束性。经过划拨方法获得的土地运用权，除契合法令规则的条件外，不得转让、租借和典当。