预约合同效力分析——商品房买卖合同效力争议问题

一、案情介绍      2000年10月1日，原告与被告签定《商品房生意合同》，该《商品房生意合同》选用的是商品房生意通用的空白格局文本，包含了一般的商品房生意合同所具有的条款内容。在此《商品房生意合同》中两边约好，原告购买被告商品房一套，该房子的建筑面积共320平方米，单价10，000元，房子总金额3，200，000元，2001年10月31日前交给房子，并约好了相应的违约职责。原被告在当日签定了一份《弥补协议》，约好，买受人自愿在出卖人没有获得国家同意出售证明的情况下，签定《商品房生意合同》及弥补协议。买受人同意在本合同签定3日内将购房款的50％汇入出卖人指定银行，余款由买受人到出卖人指定地址处理银行按揭手续。弥补合同还约好，两边同意在签定本合同后，在出卖人获得政府颁布的出售证明后7日内换签由北京市国土资源和房子管理局监制的《北京市商品房生意合同》，并在换签后，按原合同规则的时刻，持本合同和有关证件到房地产管理部门处理房子生意立契过户手续，并按有关规则申领房子所有权证。这以后，原告诉称被告未按约好实行交房职责，要求被告承当违约职责，而且由于被告向原告交给的房子实测面积比合同约好面积减少了98.5平方米，被告应当依照合同约好对超出部分的房价款双倍方还给原告。被告则称：原告未依照合同约好付出后50％的房款，故被告对未如期交给足额房款的原告不负交房职责，不承当违约职责；而且两边签定的是预订协议，在协议中约好的首要是签定本约，依预订的性质，预订权利人仅可实行签定本约的职责，不可以根据预订的协议恳求实行。       二、对本案的不同观念      原审法院以为：原被告经协商一致所签定的商品房生意合同，是两边实在意思表明，应为有用合同。被告在签定合同并收取了原告交给的50％房款后，未实行合同及弥补协议规则的向原告交给房子及处理剩下50％房款按揭手续的职责，现已构成违约，应向原告承当逾期交给的违约金职责。被告交给的房子与合同约好相差98.5平方米，根据合同约好和《商品房出售管理办法》，关于面积差错绝对值超出3％部分的房价款，应由被告双倍返还给原告。被告关于原告未按规则付出余下50％房款并回绝收房以及上述合同是预订合同，未能正式收效等抗辩定见，没有现实和法令根据，不予采信。      二审法院以为，两边签约时的实在意思是在被告获得合法出售房子手续后两边从头签定新的生意合同。原被告签定的《商品房生意合同》归于意向书。尔后，由于两边各自关于弥补协议的了解发生争议，未能签定新的合同，在此情况下，被告回绝交给房子，并不存在违约。      据此，两边签定的《商品房生意合同》究竟是归于预订仍是本约意义上的合同成为本案的首要争议地点，由此引发一审法院和二审法院对两边当事人职责承当的不同定见。          三、作者的观念      本文以为，关于本案华夏被告两边职责的分管，原告诉请被告承当违约职责能否得到支撑，关键在于对原被告两边签定的《商品房生意合同》及其弥补协议的定性。究竟是经协商一致的商品房生意合同，仍是归于预订合同的领域？假如以为合同现已建立并收效，无疑被告应当承当违约职责；假如以为此刻由于相关法令要件未具有，即出卖人没有获得国家同意出售证明，达到的仅为预订合同，则原告并不可以只是根据预订合同要求被告承当逾期违约金和双倍返还房款的违约职责。      本文欲深化论述预订合同的概念、建立以及效能，并在此理论剖析的基础上，剖析对本案怎么进行处理。      （一）预订的界说及特征