农村宅基地拆迁补偿能进行分割么
来源：听讼网整理 2019-03-18 17:55
【案情】
淄博某村的王某某、邴某某育有五个子女，即长子王某甲、次子王某乙、三子王某丙、长女王某丁、次女王某戊。其间王某乙与王某丙在本村寓居，王某乙自有宅基地一处，王某丙与爸爸妈妈日子。王某某名下有老宅一套，宅基地运用权挂号在王某某名下。1996年王某丙到适婚年纪没有住所，向村委请求宅基地未获批，村委证明：按照乡村宅基地分配常规，王某丙在爸爸妈妈逝世后享有父亲的宅基地运用权，但自1992年之后，土地办理部分再未办理过户宅基地运用权证，该宅基地运用权证无法更名。1997年，原宅基地上翻修了房子。2001年3月，王某某因病逝世。2005年8月，上述老房在淄博市新区建筑路途时被撤除。同年9月9日，邴某某在淄博市公证处立下遗言，愿待其百年之后，将老房产中其享有的50%的份额与承继老公王某某的份额由三个儿子承继。2006年12月，该村拆迁户高楼建成，该村村委与王某丙爱人签定集资拆迁还房协议，按宅基地面积70%折组成补偿面积，王某丙爱人分得本村新居二套，该房产至今未办理产权证书。2009年7月，王某乙获得了自己的一处宅基地的拆迁补偿房。2013年7月，邴某某因病逝世，王某甲、王某乙要求根据遗言承继弟弟王某丙现在运用的房产，王某丙不允，构成诉讼。
【不合】关于此案的处理有五种不同定见：
第一种定见以为
争议的房产系由老房置换得来，归于王某某、邴某某的遗产，应当予以承继切割，其间王某某的份额适用法定承继，在其长女王某丁、次女王某戊未书面抛弃承继也不参与诉讼的状况下，留出其份额，其他由三兄弟依法区分;邴某某的份额适用遗言承继，应由三兄弟均分。
第二种定见以为
争议房产系由老宅按宅基地面积折算补偿而来，是原宅基地的合法收益，应当由宅基地运用权人独有。根据《中华人民共和疆土地办理法》相关法令规则，宅基地的一切权在村团体，运用权只能批阅而不能承继获得，其间乡村居民户身边留一子女没有宅基地的依法不能请求宅基地，但在原宅基地挂号权力人即其父亲逝世后将天然获得该宅基地运用权。今村委证明该宅基地已由其三子王某丙沿袭并与其签定拆迁还房协议，应当以为争议房产归于王某丙夫妻的个人产业，其兄无权要求切割。
第三种定见以为
争议房产是宅基地的衍生权益。宅基地运用权有必要以“户”为单位申领的性质决议了它尽管挂号在一方名下，但应为夫妻一同享有。当一方逝世后，宅基地运用权天然为其爱人独享，本案因宅基地派生的房产权益应由邴某某个人获得，邴某某有权处置悉数争议房产。
第四种定见以为
上述老宅基地尽管挂号在王某某名下，但根据“一户一宅”的规则，根据实践寓居状况，老宅基地运用权应视为由王某某、邴某某夫妻与王某丙一同享有。在王某某逝世后该项权力归于邴某某、王某丙母子，邴某某能够遗言对其一切的份额予以处置。
第五种定见以为
可承继的产业是被承继人逝世时其合法具有的个人产业。人民法院无权检查宅基地归属及还房进程的合理性，只能在房产被合法确权后再进行处置。上述争议房产尚未被确权为被承继人一切，不具有遗产切割的根底条件，应依法驳回原告的诉讼请求。
【分析】法官终究采用了第五种定见。理由如下：
一、争议房产并非由老房产等价交换所得
上述某村村委与拆迁还房户共同签定的集资拆迁还房协议承认了各拆迁户都是按老宅基地面积的70%折组成新房补偿面积。由此能够看出，争议房产不是根据老宅价值而首要是按照宅基地运用权价值折算获得，一同新房产的钱银可衡量价值远远超出旧宅价值，二者不是等价交换，此点亦为诉讼两边认可。
二、我国现在对土地和地上房子实施别离办理，乡村自建住所的权益价值首要包含两个部分，即宅基地运用权与地上建筑物一切权，二者既相互依存又相对别离
根据《中华人民共和疆土地办理法》的规则，宅基地的一切权归村团体一切，契合条件的本村乡民经过法定请求程序只是能够获得宅基地的运用权，且只能用于建房自住运用;而根据《中华人民共和国物权法》等法令的规则，地上附着物——包含自建房子、隶属设备、树木等添附物，依法归乡民个人一切，权力人有完好的占用、运用、收益、处置的权力。
宅基地运用权与地上建筑物一切权的依存联系首要表现在：1.当它们结合到一一起，地随房走(房地一体主义)，假设对宅基地上的房子等地上附着物享有合法一切权，宅基地即应当被答应运用;2.对地上附着物不得独自行使处置权，地上附着房发生意是否有用，要看宅基地的流通是否契合法令规则。
宅基地运用权与地上建筑物一切权的别离联系首要表现在：1.宅基地运用权价值与地上建筑物一切权价值理论上能够被别离地计量、评价，尤其在拆迁补偿活动中，分项评价补偿更为合理;2.宅基地一切权只能依请求获得，而地上附着物的一切权获得方法与一般物权的获得方法没有本质差异。就本案而言，承继活动发生后，地上附着物的一切权能够成为承继标的物，而宅基地运用权不能当然地被确权到承继人名下。
三、宅基地运用权是一种身份权，它的设定以权力人特定乡民身份的实际连续为条件，宅基地运用权不能被承继
根据《中华人民共和疆土地办理法》的规则，宅基地的一切权归村团体一切，乡村乡民建住所需求运用宅基地的，应向本团体经济安排提出请求，并在本团体经济安排或乡民小组张榜发布。发布期满无异议的，报经乡(镇)审阅后，报县(市)批阅。经依法赞同的宅基地，乡村团体经济安排或乡民小组应及时将批阅成果张榜发布。根据相关法令法规，请求乡村宅基地需求满意必定的条件，首要有：(一)乡村居民户无宅基地的;(二)乡村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户罢了有的宅基地低于分户规范的;(三)回村落户的离休、退休、退职的干部、员工、复退军人和回村久居的华裔、侨眷、港澳台同胞，需求建房而又无宅基地的;(四)原宅基地因影响城乡规划，需求回收或搬家而又无宅基地的。此外，我国法令又规则了在外规则，有下列状况之一的，不得安排宅基地用地：(一)生意、租借或以其他方法不合法转让房子的;(二)违背计划生育超生的;(三)一户一子(女)有一处宅基地的;(四)户口已迁出的;(五)年纪未满十八岁的;(六)原有宅基地的面积现已到达规则规范或许能够处理分户需求的;(七)其它按规则不该安排宅基地用地的。乡民获得的宅基地运用权的期限差异于大产权房的国有土地运用权，无固定期限，权力人能够毕生享有，而当乡民身份发生变化，不再具有上述申领宅基地运用权的条件时，该宅基地运用权应当被依法回收。
就承继而言，根据《中华人民共和国承继法》规则，当宅基地挂号权力人逝世后，原宅基地上的附着物能够依法被承继，且承继地上物的人员的身份能够不限于本村乡民，但原宅基地的运用权并非是《中华人民共和国承继法》规则的可承继的遗产，此刻根据地随房走的准则，宅基地随地上附着物归承继人运用但并不能当然地确权于承继人名下，除非承继人按照新的批阅手续获得了该宅基地运用权。这种不能确权获得宅基地运用权、只享有地上附着物一切权的形状，咱们能够把它称为不完全的宅基地运用权。该不完全的宅基地运用权约束了承继人对遗产的一切权，表现在承继人能够合法运用但不得修葺、改扩建旧宅，更不能生意，待房子失掉寓居价值，村团体就能够无偿回收该宅基地。当然，村团体也能够在地上附着物被承继人撤除或承继人自行抛弃后无偿回收，或在触及旧村改造等由村团体撤除附着物时协议补偿回收。
四、区分宅基地方位是村团体安排的权力;承认宅基地运用权归属是政府土地行政主管部分的专有权力;换房行为不是相等主体之间的民事行为而部分归于村自治规模。人民法院对以上行为均无权干与
根据相关法令法规以及各地详细细则，请求乡村宅基地的流程为：1.乡民向乡民小组提请求，填写《乡村乡民建房用地呈批表》，并张榜发布，经乡民会议或本团体经济安排成员会经往后，到村委会加具定见;2.村委会接到《乡村乡民建房用地呈批表》、《缔造用地选址定见书》及其他附件后20日内，对请求人的户口、用地方位、土地类别、土地权属、原房子状况进行审阅，契合条件的出具定见并送当地疆土所;3.疆土所接到《乡村乡民建房用地呈批表》后，应指定专人担任审阅，对不契合条件的，书面通知村委会转请求人，契合建房用地条件的，即加具定见并经镇政府审阅后，报县疆土资源局批阅;4.县疆土资源局赞同的，核发《缔造用地赞同书》、《行政许可决议书》，并在村委会发布，不予赞同的，发给《不予行政许可决议书》。上述进程除行政机关不作为，人民法院无权干与。一同在各地的旧村改造进程中，最常见的是村团体根据宅基地的运用面积跟乡民到达拆迁还房协议，乡民实践所得房子的钱银可衡量价值一般远远大于旧房价值。
本案中老屋的宅基地在王某某逝世后需求进行二次确权，好坏联系人应当依法要求进行权力改变挂号。现在政府土地行政主管部分没有对宅基地新的运用权归属进行承认，而拆迁补偿协议中对原宅基地运用权价值的考量远远超出了地上附着物价值。新房产首要是、乃至悉数是由原宅基地运用权价值置换所得，这种换房行为不是相等主体之间等价补偿的民事行为，带有显着的乡民福利性质，决议补偿多少、怎样补偿都是村团体内部事务，归于村团体的自治规模。因此人民法院无权按照调整相等主体之间联系的民事法令规范对拆迁还房补偿进程的合理性进行检查干与，而只能待争议房产权力终究承认今后才干因当事人的诉讼介入。
根据《中华人民共和国承继法》第三条的规则，可承继的产业有必要是被承继人逝世时其合法具有的个人产业。就本案而言，上述争议的宅基地运用权及置换的房产并未确权由邴某某享有，故邴某某缔结遗言时仅有权对老宅基地上附着物中归于自己的份额进行处置而不当然享有对置换房产的处置权力，且在争议房产中地上附着物补偿部分也价值不明，王某乙、王某甲建议争议房产系爸爸妈妈遗产要求切割的理由不能成立，法院不予支撑，经调停无效，法院依法驳回了王某乙、王某甲的诉讼请求。
当时乡村由于拆迁引起的产业胶葛很多添加，除了因承继、分居引起的切割产业胶葛大幅上升，因补偿达不成协议而发生的钉子户现象也层出不穷。这其间除了部分人有过高的利益诉求外，拆迁补偿的组成部分及补偿规范不清晰也是发生胶葛的重要因素。从公正视点而言，一刀切的补偿规范不利于个别权力的维护，许多乡民花大汗水投入住所缔造，但拆迁补偿时对巨屋华厦与茅棚陋室适用一个规范确实很难被当事人承受。根据房产现有价值承认补偿数额理论上是最为合理的补偿方法，但对大面积旧村拆迁而言，实践中顾及每个个别的特殊性底子无法做到。为此，讨论一种对乡村住所拆迁具有指导意义的衡平的处理方法有其实际的需求。
笔者以为
已然国家对土地与地上附着房产分隔办理，乡村宅基地运用权与地上附着物的一切权实际上别离显着，而公正共享福利更是乡民合理的呼求，相应的拆迁补偿也应该别离处理。详细地讲，应当在村团体的介入下对乡村土地运用权部分的补偿拟定共同的普遍性规范，这个规范能够经过大都决洽谈，一经赞同我们一体遵行;而关于地上附着物的补偿，则要考虑特殊性，进行价值差异化商洽。为了避免商洽无据一方随意要价，能够在准则层面上在拆迁前引进银行房贷部分的逐户房产价值评价机制。这种评价应以建筑物本身缔造本钱为目标，以评价价值作为商洽根据，或许至少区分几个层次，将来承认整体拆迁户补偿利益时同份额调整，终究在拆迁补偿协议中一同清晰两个部分的价值。当然，为顾及补偿的身份福利特点，对补偿的上下限均应作出限制，引荐多套住所现金补偿，以确保人人有房住，又不能会集公共资源让少数人获益。在这个进程中，国家土地行政主管部分也应当行使监督权，避免很多拆迁补偿房被少数人收纳的状况呈现。详细而言，当村团体自行拆迁还房时，所得房产土地运用面积不得超越户均宅基地面积红线;当开发商为乡民拆迁还房时，签定协议前的乡民宅基地面积不得超支，上述超出部分均应被视为村团体的利益，归村团体享有。以此到达拆迁补偿普遍性与特殊性的均衡共同。
这样做的优点是，不仅在村团体的自治规模内更能表现公正正义，并且在成果承认后又面对权益切割胶葛时，也利于当事人及人民法院等胶葛调处组织对争议标的的合理分配。打个比如，假设本案拆迁还房的价值为十万元，其间一万元为地上附着物补偿，则该一万元即可被视为遗产，本案就能够简略地对一万元补偿进行区分。
淄博某村的王某某、邴某某育有五个子女，即长子王某甲、次子王某乙、三子王某丙、长女王某丁、次女王某戊。其间王某乙与王某丙在本村寓居，王某乙自有宅基地一处，王某丙与爸爸妈妈日子。王某某名下有老宅一套，宅基地运用权挂号在王某某名下。1996年王某丙到适婚年纪没有住所，向村委请求宅基地未获批，村委证明：按照乡村宅基地分配常规，王某丙在爸爸妈妈逝世后享有父亲的宅基地运用权，但自1992年之后，土地办理部分再未办理过户宅基地运用权证，该宅基地运用权证无法更名。1997年，原宅基地上翻修了房子。2001年3月，王某某因病逝世。2005年8月，上述老房在淄博市新区建筑路途时被撤除。同年9月9日，邴某某在淄博市公证处立下遗言，愿待其百年之后，将老房产中其享有的50%的份额与承继老公王某某的份额由三个儿子承继。2006年12月，该村拆迁户高楼建成，该村村委与王某丙爱人签定集资拆迁还房协议，按宅基地面积70%折组成补偿面积，王某丙爱人分得本村新居二套，该房产至今未办理产权证书。2009年7月，王某乙获得了自己的一处宅基地的拆迁补偿房。2013年7月，邴某某因病逝世，王某甲、王某乙要求根据遗言承继弟弟王某丙现在运用的房产，王某丙不允，构成诉讼。
【不合】关于此案的处理有五种不同定见：
第一种定见以为
争议的房产系由老房置换得来，归于王某某、邴某某的遗产，应当予以承继切割，其间王某某的份额适用法定承继，在其长女王某丁、次女王某戊未书面抛弃承继也不参与诉讼的状况下，留出其份额，其他由三兄弟依法区分;邴某某的份额适用遗言承继，应由三兄弟均分。
第二种定见以为
争议房产系由老宅按宅基地面积折算补偿而来，是原宅基地的合法收益，应当由宅基地运用权人独有。根据《中华人民共和疆土地办理法》相关法令规则，宅基地的一切权在村团体，运用权只能批阅而不能承继获得，其间乡村居民户身边留一子女没有宅基地的依法不能请求宅基地，但在原宅基地挂号权力人即其父亲逝世后将天然获得该宅基地运用权。今村委证明该宅基地已由其三子王某丙沿袭并与其签定拆迁还房协议，应当以为争议房产归于王某丙夫妻的个人产业，其兄无权要求切割。
第三种定见以为
争议房产是宅基地的衍生权益。宅基地运用权有必要以“户”为单位申领的性质决议了它尽管挂号在一方名下，但应为夫妻一同享有。当一方逝世后，宅基地运用权天然为其爱人独享，本案因宅基地派生的房产权益应由邴某某个人获得，邴某某有权处置悉数争议房产。
第四种定见以为
上述老宅基地尽管挂号在王某某名下，但根据“一户一宅”的规则，根据实践寓居状况，老宅基地运用权应视为由王某某、邴某某夫妻与王某丙一同享有。在王某某逝世后该项权力归于邴某某、王某丙母子，邴某某能够遗言对其一切的份额予以处置。
第五种定见以为
可承继的产业是被承继人逝世时其合法具有的个人产业。人民法院无权检查宅基地归属及还房进程的合理性，只能在房产被合法确权后再进行处置。上述争议房产尚未被确权为被承继人一切，不具有遗产切割的根底条件，应依法驳回原告的诉讼请求。
【分析】法官终究采用了第五种定见。理由如下：
一、争议房产并非由老房产等价交换所得
上述某村村委与拆迁还房户共同签定的集资拆迁还房协议承认了各拆迁户都是按老宅基地面积的70%折组成新房补偿面积。由此能够看出，争议房产不是根据老宅价值而首要是按照宅基地运用权价值折算获得，一同新房产的钱银可衡量价值远远超出旧宅价值，二者不是等价交换，此点亦为诉讼两边认可。
二、我国现在对土地和地上房子实施别离办理，乡村自建住所的权益价值首要包含两个部分，即宅基地运用权与地上建筑物一切权，二者既相互依存又相对别离
根据《中华人民共和疆土地办理法》的规则，宅基地的一切权归村团体一切，契合条件的本村乡民经过法定请求程序只是能够获得宅基地的运用权，且只能用于建房自住运用;而根据《中华人民共和国物权法》等法令的规则，地上附着物——包含自建房子、隶属设备、树木等添附物，依法归乡民个人一切，权力人有完好的占用、运用、收益、处置的权力。
宅基地运用权与地上建筑物一切权的依存联系首要表现在：1.当它们结合到一一起，地随房走(房地一体主义)，假设对宅基地上的房子等地上附着物享有合法一切权，宅基地即应当被答应运用;2.对地上附着物不得独自行使处置权，地上附着房发生意是否有用，要看宅基地的流通是否契合法令规则。
宅基地运用权与地上建筑物一切权的别离联系首要表现在：1.宅基地运用权价值与地上建筑物一切权价值理论上能够被别离地计量、评价，尤其在拆迁补偿活动中，分项评价补偿更为合理;2.宅基地一切权只能依请求获得，而地上附着物的一切权获得方法与一般物权的获得方法没有本质差异。就本案而言，承继活动发生后，地上附着物的一切权能够成为承继标的物，而宅基地运用权不能当然地被确权到承继人名下。
三、宅基地运用权是一种身份权，它的设定以权力人特定乡民身份的实际连续为条件，宅基地运用权不能被承继
根据《中华人民共和疆土地办理法》的规则，宅基地的一切权归村团体一切，乡村乡民建住所需求运用宅基地的，应向本团体经济安排提出请求，并在本团体经济安排或乡民小组张榜发布。发布期满无异议的，报经乡(镇)审阅后，报县(市)批阅。经依法赞同的宅基地，乡村团体经济安排或乡民小组应及时将批阅成果张榜发布。根据相关法令法规，请求乡村宅基地需求满意必定的条件，首要有：(一)乡村居民户无宅基地的;(二)乡村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户罢了有的宅基地低于分户规范的;(三)回村落户的离休、退休、退职的干部、员工、复退军人和回村久居的华裔、侨眷、港澳台同胞，需求建房而又无宅基地的;(四)原宅基地因影响城乡规划，需求回收或搬家而又无宅基地的。此外，我国法令又规则了在外规则，有下列状况之一的，不得安排宅基地用地：(一)生意、租借或以其他方法不合法转让房子的;(二)违背计划生育超生的;(三)一户一子(女)有一处宅基地的;(四)户口已迁出的;(五)年纪未满十八岁的;(六)原有宅基地的面积现已到达规则规范或许能够处理分户需求的;(七)其它按规则不该安排宅基地用地的。乡民获得的宅基地运用权的期限差异于大产权房的国有土地运用权，无固定期限，权力人能够毕生享有，而当乡民身份发生变化，不再具有上述申领宅基地运用权的条件时，该宅基地运用权应当被依法回收。
就承继而言，根据《中华人民共和国承继法》规则，当宅基地挂号权力人逝世后，原宅基地上的附着物能够依法被承继，且承继地上物的人员的身份能够不限于本村乡民，但原宅基地的运用权并非是《中华人民共和国承继法》规则的可承继的遗产，此刻根据地随房走的准则，宅基地随地上附着物归承继人运用但并不能当然地确权于承继人名下，除非承继人按照新的批阅手续获得了该宅基地运用权。这种不能确权获得宅基地运用权、只享有地上附着物一切权的形状，咱们能够把它称为不完全的宅基地运用权。该不完全的宅基地运用权约束了承继人对遗产的一切权，表现在承继人能够合法运用但不得修葺、改扩建旧宅，更不能生意，待房子失掉寓居价值，村团体就能够无偿回收该宅基地。当然，村团体也能够在地上附着物被承继人撤除或承继人自行抛弃后无偿回收，或在触及旧村改造等由村团体撤除附着物时协议补偿回收。
四、区分宅基地方位是村团体安排的权力;承认宅基地运用权归属是政府土地行政主管部分的专有权力;换房行为不是相等主体之间的民事行为而部分归于村自治规模。人民法院对以上行为均无权干与
根据相关法令法规以及各地详细细则，请求乡村宅基地的流程为：1.乡民向乡民小组提请求，填写《乡村乡民建房用地呈批表》，并张榜发布，经乡民会议或本团体经济安排成员会经往后，到村委会加具定见;2.村委会接到《乡村乡民建房用地呈批表》、《缔造用地选址定见书》及其他附件后20日内，对请求人的户口、用地方位、土地类别、土地权属、原房子状况进行审阅，契合条件的出具定见并送当地疆土所;3.疆土所接到《乡村乡民建房用地呈批表》后，应指定专人担任审阅，对不契合条件的，书面通知村委会转请求人，契合建房用地条件的，即加具定见并经镇政府审阅后，报县疆土资源局批阅;4.县疆土资源局赞同的，核发《缔造用地赞同书》、《行政许可决议书》，并在村委会发布，不予赞同的，发给《不予行政许可决议书》。上述进程除行政机关不作为，人民法院无权干与。一同在各地的旧村改造进程中，最常见的是村团体根据宅基地的运用面积跟乡民到达拆迁还房协议，乡民实践所得房子的钱银可衡量价值一般远远大于旧房价值。
本案中老屋的宅基地在王某某逝世后需求进行二次确权，好坏联系人应当依法要求进行权力改变挂号。现在政府土地行政主管部分没有对宅基地新的运用权归属进行承认，而拆迁补偿协议中对原宅基地运用权价值的考量远远超出了地上附着物价值。新房产首要是、乃至悉数是由原宅基地运用权价值置换所得，这种换房行为不是相等主体之间等价补偿的民事行为，带有显着的乡民福利性质，决议补偿多少、怎样补偿都是村团体内部事务，归于村团体的自治规模。因此人民法院无权按照调整相等主体之间联系的民事法令规范对拆迁还房补偿进程的合理性进行检查干与，而只能待争议房产权力终究承认今后才干因当事人的诉讼介入。
根据《中华人民共和国承继法》第三条的规则，可承继的产业有必要是被承继人逝世时其合法具有的个人产业。就本案而言，上述争议的宅基地运用权及置换的房产并未确权由邴某某享有，故邴某某缔结遗言时仅有权对老宅基地上附着物中归于自己的份额进行处置而不当然享有对置换房产的处置权力，且在争议房产中地上附着物补偿部分也价值不明，王某乙、王某甲建议争议房产系爸爸妈妈遗产要求切割的理由不能成立，法院不予支撑，经调停无效，法院依法驳回了王某乙、王某甲的诉讼请求。
当时乡村由于拆迁引起的产业胶葛很多添加，除了因承继、分居引起的切割产业胶葛大幅上升，因补偿达不成协议而发生的钉子户现象也层出不穷。这其间除了部分人有过高的利益诉求外，拆迁补偿的组成部分及补偿规范不清晰也是发生胶葛的重要因素。从公正视点而言，一刀切的补偿规范不利于个别权力的维护，许多乡民花大汗水投入住所缔造，但拆迁补偿时对巨屋华厦与茅棚陋室适用一个规范确实很难被当事人承受。根据房产现有价值承认补偿数额理论上是最为合理的补偿方法，但对大面积旧村拆迁而言，实践中顾及每个个别的特殊性底子无法做到。为此，讨论一种对乡村住所拆迁具有指导意义的衡平的处理方法有其实际的需求。
笔者以为
已然国家对土地与地上附着房产分隔办理，乡村宅基地运用权与地上附着物的一切权实际上别离显着，而公正共享福利更是乡民合理的呼求，相应的拆迁补偿也应该别离处理。详细地讲，应当在村团体的介入下对乡村土地运用权部分的补偿拟定共同的普遍性规范，这个规范能够经过大都决洽谈，一经赞同我们一体遵行;而关于地上附着物的补偿，则要考虑特殊性，进行价值差异化商洽。为了避免商洽无据一方随意要价，能够在准则层面上在拆迁前引进银行房贷部分的逐户房产价值评价机制。这种评价应以建筑物本身缔造本钱为目标，以评价价值作为商洽根据，或许至少区分几个层次，将来承认整体拆迁户补偿利益时同份额调整，终究在拆迁补偿协议中一同清晰两个部分的价值。当然，为顾及补偿的身份福利特点，对补偿的上下限均应作出限制，引荐多套住所现金补偿，以确保人人有房住，又不能会集公共资源让少数人获益。在这个进程中，国家土地行政主管部分也应当行使监督权，避免很多拆迁补偿房被少数人收纳的状况呈现。详细而言，当村团体自行拆迁还房时，所得房产土地运用面积不得超越户均宅基地面积红线;当开发商为乡民拆迁还房时，签定协议前的乡民宅基地面积不得超支，上述超出部分均应被视为村团体的利益，归村团体享有。以此到达拆迁补偿普遍性与特殊性的均衡共同。
这样做的优点是，不仅在村团体的自治规模内更能表现公正正义，并且在成果承认后又面对权益切割胶葛时，也利于当事人及人民法院等胶葛调处组织对争议标的的合理分配。打个比如，假设本案拆迁还房的价值为十万元，其间一万元为地上附着物补偿，则该一万元即可被视为遗产，本案就能够简略地对一万元补偿进行区分。