继承人擅卖共有房屋的效力

◎ 事例
申先生有一子二女，子女皆已成年。申先生于谢世前曾口头表明，自己名下的一套三环边的125平方米的住所由子女各承继三分之一，但并未缔结正式遗言。
在处理遗产手续时，由于亲属间的信任和尊重，申先生的三位孩子在房产证过户时，房产证上写的仅仅是申先生大儿子的姓名，且并未签署任何其他协议。
三年后，申先生的二女儿由于经济困难，提出将自己手中三分之一的房产比例出售。但直至此刻才发现，申先生的大儿子现已将这处房产出手获利400余万元，且以房产证上仅有自己的姓名为由，回绝向其他子女分配售房所得房款。
◎ 剖析
这是一例比较典型的房子权属的共有权力胶葛，这类权力胶葛在家庭成员、亲朋间发作的几率较多，也会发作在一起出资购买房产的人群之间。主要特征便是房产证上只挂号有权属人之一的姓名，而该权属人在出售或典当该房产时没有征得其他房子共有权属人的赞同。依照《物权法》规则，房子权属为共有时，需求共有权力人三分之二以上赞同，方可对该房产进行处置。但在实践中，这类房产证上仅有权属人之一的姓名的状况许多，而在这种状况下，产权人之一彻底有或许经过合法手续将房子出售并签定合同。
这类生意完成后，房子其他共有权属人能够经过法令诉讼使购房行为无效的成功率相对来说很小。这是由于法庭在实践审判中，会倾向于保护合同生意过程的合法性和安全性，也便是说，不能由于出售者自己的原因，而让第三方(即购房人)的权益遭到危害。
◎ 支招
那么，共有权力人怎么保护自己的权益？
有两个方面的方法：从活跃视点来讲，最好的方法是在确认房子权属时，能够把自己的权益清晰地公示出来，其间把自己的姓名写在房产证上是要害中的要害。当然，也能够经过签定共有权力者之间的协议、或许经过有用的遗言等，向法院建议保护自己的合法权益。
假如以上方法皆未采纳，共有权力人能够测验经过举证该房生意时，第三方与出售人存在歹意勾结等行为，来请求合同无效。
我处理的一次共有权力胶葛，便是经过很多密布举证第三方与售房人之间存在歹意勾结而胜诉的，其间比较要害的依据比如：合同中确认的成交价低于市场价的70%，购房人没有看房就决议购房；合同中没有规则清晰的房款交给日期等。最终该合同被判定存在歹意而无效。