买房签订购房合同注意的问题主要有哪些
来源：听讼网整理 2019-02-18 21:08
本文是关于签定购房合一起首要留心的问题的一个汇总，听讼网小编期望它能够成为咱们咱们往后购房时的一个重要参阅，今日向咱们宣布的是榜首版，必定还有许多问题，请咱们多多吐槽，和听讼网小编一起来完善它。
买房签定购房合同留心的问题首要有哪些
关于认购协议书和定金
在签定正式购房合同之前，开发商一般会要求买家与其签定商品房认购书，在认购书中，会对所购房子的房号、单价、总价、付款方法等内容有所约好，因而，认购书也具有必定的法令效能，购房者不能粗心粗心。
在实践中，购房者假如要签定认购书前，必定要先了解开发商的状况
需求查看发展商的有关证件及资料，包含营业执照、土地运用权出让合同书及弥补协议、该块土地的房地产证、房地产预售答应证、建造工程规划答应证、施工答应证等。在看的过程中，假如有疑问应及时向发展商、代理商的出售人员进行问询。在对某些购房所触及的专业问题或法令问题不能必守时，还可向律师等专业人士咨询。除此之外还要多了解开发商及楼盘信息，包含开发商资质、资金状况、口碑如多么。
认购书应对买卖两边达到一起的基本内容，尤其是达到意向的房子方位、面积、单价、总价等有清晰的约好，不然认购书没有发收效能的现实根底。只需《认购书》具有合同首要条款并收效后，在与正式合同没有抵触的状况下，能够做主合同的弥补。所以，购房者应该对认购书中的约好条款进行具体阅览，如发现违反本身利益的条款应该及时交流，不行浑浑噩噩地签字盖章，避免留传后患。
购房者与开发商签定认购书后，就要交必定额度的定金，这是无可厚非的。但有时购房者在交给定金后因种种原因得不到银行的借款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有实行合同，所以没收定金。
咱们主张买家最好与开发商在协议中约好，若买家得不到借款时，定金该怎么返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的费事。
关于无效合同
以下几种状况下签定的购房合同是无效的：
商品房买卖合同缔结后，出卖人未奉告买受人又将该房子典当给第三人;
商品房买卖合同缔结后，出卖人又将该房子出卖给第三人;
开发商成心隐秘没有获得商品房预售答应证明的现实或许供给虚伪商品房预售答应证明;
开发商成心隐秘所售房子现已典当的现实;
开发商成心隐秘所售房子现已出卖给第三人或许为拆迁补偿安顿房子的现实;
出卖人与第三人歹意勾结，另行缔结商品房买卖合同并将房子交给运用，导致购房人无法获得房子;
房子主体结构质量不合格不能交给运用，或许房子交给运用后，房子主体结构质量经核验确属不合格;
因房子质量问题严重影响正常寓居运用;
出卖人交给运用的房子套内修建面积或许修建面积与商品房买卖合同约好差错比绝对值超出3%;
出卖人拖延交给房子，经催告后在三个月的合理期限内仍未实行;
商品房买卖合同约好或许《城市房地产开发运营处理条例》第三十三条规则的处理房子一切权挂号的期限届满后超越一年，因为出卖人的原因，导致买受人无法处理房子一切权挂号。
关于合同的类型
在购房过程中，你会遇到以下三种购房合同：
榜首种是“纸质合同”。
这是一种彻底手艺的合同，购房者在签定纸质合同前，最好细心研讨条款，按规范合同文本格局要求开发商填写相关内容签定纸质合同，并约好“商品房预售的，自本合同收效之日起30天内，由出卖人向房产局请求挂号存案。”这是限制开发商存案的重要条款，购房者必定要留心。
第二种是“半网签合同”。
这种合同文体中没有“已存案”水印字样，合同编号为10位阿拉伯数字，没有英文字母，并且是手写，非机打。购房者为躲避危险，签定合同后，可要求开发商出示《合同存案挂号表》，以证明将处理存案;
第三种是“网签合同”。
网签合同文本中，带有“已存案”的水印字样，其最大的标志是合同主页有“合同编号”，以英文字母E开端，后排10位阿拉伯数字，并且是机打显现，这种合同签定后，开发商在网上输入合同内容即为存案。
签合一起要留心什么?
留心合同的主体
许多购房者因为缺少法令常识，往往会犯一些比较初级的过错。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或许合同上的开发商并不是该房产土地具有者，这些都有或许发作问题。
别的，也有或许该项目是A公司开发的，实践上却是由B公司出资，作为买家仍是应与A公司签约，不然也会带来一系列的费事，今后处理各种手续会很费事。
对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，假如不是，则是否持有“授权委托书”。不然，这个人的签字是无效的，一起要留心合同上的公章，这样能够避免发展商推卸职责。
留心合同的遣词
合同是两边意思一起的表达。可是，实践中开发商往往会给购房者许多比方“假如发作问题，在最短时刻内处理”，“在装饰资料上，挑选最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实践意义的承诺。最短是多长时刻，什么样的才算最好的?不知道。合同里呈现这种迷糊的概念时，法令也没有方法，因而发作的胶葛购房者底子打不赢官司。
对策：购房者必定要把每一个具体的时刻、具体的地址、具体的资料以及开发商的口头承诺落真实合同里。
留心清晰房子的具体状况
房子的具体状况包含地址、面积、楼层等。房子实践面积与产权证上注明的面积假如不相符，应在合同中约好清楚是以产权证上注明的为准，仍是以两边从头测绘面积为准。
留心清晰付款方法
比方，约好分阶段付款，签约时付部分,处理过户手续时付部分,房子交代时付清余款，付款的期限和每笔数额应约好清晰，并与处理相应交代手续照应起来。
留心避免以下的霸王条款
榜首，关于共有部位，“依照两边合同或协议的约好确认权益归属，没有约好的归属卖方一切。”
《物权法》第七十条清晰规则业主对共有部分享有共有和一起处理的权力。
第二，“车位、车库、游泳池、架空层等区域的一切权、运用权、运营收益权归卖方一切。”
《物权法》第七十三条规则，“修建区划内的其他公共场所、共用设备和物业服务用房，归于业主共有”;第七十四条第三款规则“占用业主共有的路途或许其他场所用于停放轿车的车位，归于业主共有”。
第三，“本项目内任何公共当地和共有部位或其他共有服务设备、设备粘贴广告、布告、招贴以及装置招牌等固定设备的相关权力及广告运营权益归于卖方一切。”
《物权法》第七十条清晰规则业主对共有部分享有共有和一起处理的权力。
第四，“买方在本房地产内所从事的运营活动类型(包含但不限于租借等活动)，须报卖方及/或该花园物业服务企业审阅经过”。
《物权法》第三十九条规则，“一切权人对自己的不动产或许动产，依法享有占有、运用、收益和处置的权力”。
哪些弥补协议要留心?
开发商的广告应该包含在合同中
为了保护购房者合法权益，让购房者免于遭受虚伪广告的诈骗，前弥补合同的时分，应该把售楼书和其他广告的内容写进弥补协议里去。
清晰产权证处理的时刻
为了保护购房者的利益，合同中应清晰房子一切权证处理的时刻。
清晰修建面积和公摊面积
要在弥补合同注明除了总修建面积之外的套内面积和共用分摊面积，现在有些开发商喜爱在在公摊面积上做文章，所以要和开发商约好清楚，不只需有一个全面的确认的公摊面积数字，并且要约好公摊的是哪一部分，要确认公摊的方位。特别要留心区别赠与面积和公摊面积。
清晰房子质量和装饰规范
购房者在签约时，应仔细查阅《商品住所质量保证书》和《住所运用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。不只如此，购房者必定要具体地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装饰规范、等级;建材装备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线晓畅;门、窗、家具瑕疵;房子抗震等级等质量要求都应触及到。合同中还能够规则房子的保质期、隶属设备坚持期等。
假如房地产开发项目是精装饰，那么就必须对装饰的规范清晰。比方说装饰的规范不要抽象的想运用进口资料、高档资料等这种不清晰、迷糊的表述，必定要清晰运用什么品牌，乃至包含色彩等。
清晰物业处理服务内容和收费规范
合同中要确认前期物业处理公司，以及两边约好的物业处理规模和收费规范。
清晰交房日期
交房日期最好用数字的大写方式。别的，开发商往往会使用后边的空格约好”因为供水、供电等部分或政府要素导致的延期交房，出卖人不承当违约职责”。购房者签定合一起要进步警觉，坚决要求划去这样的约好，不然，开发商只需延期交房，就会以这样的理由做托言。
清晰验屋交代的细节
房子交代包含交房和过户，在合同中应当注明房子交验的时刻、房子交验前发作的费用及房子交验时发作的费用由谁承当。
清晰屋内设备的价格
在弥补协议中注明屋内哪些设备是在房价之内，这点十分重要，如房子的装饰、家具、煤气、修理基金等是否包含在房价之内。
清晰买卖两边的违约职责
合同中应该清晰以下状况发作时，两边的违约职责。购房者的按揭办不下来;购房者要求退房、不如期付款;开发商卖房后要求换房，不如期交房;面积变化超越约好起伏;质量不符合要求;处理过户手续时不符合规则和约好等。
签定购房合同四个技巧
对等规律
约好两边权力、职责、职责的条款数目是否持平。
合同两边的权力、职责、职责程度是否对等。
合同文本是否提早给你过目
公正的条款是不怕你提早查看和修正的。假如对方提早不让你看合同，暂时拿出要求你立刻签守时，很或许存在危险。主张此刻你必定要对合同条款进行查看，特别是约好自 己违约职责条款和对方免责条款。
一般不公正条款都在附件中，或格局合同的约好条款中
因而关于这些条款，要找到相应的格局条款进行比照，理解为什么对方要如此修正，对自己权益会有什么影响。
对方签定盖章的是否跟你商洽的人，是否具有资历
许多状况下，跟你商洽的人承诺你许多，但签字的人却是其他人，这种状况下要避免写合同的人以不清楚两边约好内容为由将晦气条款参加合同中。
购房合同签定后能够更名吗?
更改否房合同分两种状况，一是商品房买卖合同未拿到交易中心挂号。这时只需同房产商洽谈，把合同刊出，用新的姓名从头签定一份商品房买卖合同就能够了，此种状况不触及税费。第二种状况是现已挂号过，这就费事些了，假如该商品房未竣工检验，则能够更名，但要到市有关单位开具未竣工查看陈述，并由开发商提交合同更名的原因，此刻只需付出相关手续费用。假如该商品房现已竣工检验，则无法进行更名，需求产权证处理出来后再以赠予的方式将产权证的姓名改到后者名下。
买房签定购房合同留心的问题首要有哪些
关于认购协议书和定金
在签定正式购房合同之前，开发商一般会要求买家与其签定商品房认购书，在认购书中，会对所购房子的房号、单价、总价、付款方法等内容有所约好，因而，认购书也具有必定的法令效能，购房者不能粗心粗心。
在实践中，购房者假如要签定认购书前，必定要先了解开发商的状况
需求查看发展商的有关证件及资料，包含营业执照、土地运用权出让合同书及弥补协议、该块土地的房地产证、房地产预售答应证、建造工程规划答应证、施工答应证等。在看的过程中，假如有疑问应及时向发展商、代理商的出售人员进行问询。在对某些购房所触及的专业问题或法令问题不能必守时，还可向律师等专业人士咨询。除此之外还要多了解开发商及楼盘信息，包含开发商资质、资金状况、口碑如多么。
认购书应对买卖两边达到一起的基本内容，尤其是达到意向的房子方位、面积、单价、总价等有清晰的约好，不然认购书没有发收效能的现实根底。只需《认购书》具有合同首要条款并收效后，在与正式合同没有抵触的状况下，能够做主合同的弥补。所以，购房者应该对认购书中的约好条款进行具体阅览，如发现违反本身利益的条款应该及时交流，不行浑浑噩噩地签字盖章，避免留传后患。
购房者与开发商签定认购书后，就要交必定额度的定金，这是无可厚非的。但有时购房者在交给定金后因种种原因得不到银行的借款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有实行合同，所以没收定金。
咱们主张买家最好与开发商在协议中约好，若买家得不到借款时，定金该怎么返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的费事。
关于无效合同
以下几种状况下签定的购房合同是无效的：
商品房买卖合同缔结后，出卖人未奉告买受人又将该房子典当给第三人;
商品房买卖合同缔结后，出卖人又将该房子出卖给第三人;
开发商成心隐秘没有获得商品房预售答应证明的现实或许供给虚伪商品房预售答应证明;
开发商成心隐秘所售房子现已典当的现实;
开发商成心隐秘所售房子现已出卖给第三人或许为拆迁补偿安顿房子的现实;
出卖人与第三人歹意勾结，另行缔结商品房买卖合同并将房子交给运用，导致购房人无法获得房子;
房子主体结构质量不合格不能交给运用，或许房子交给运用后，房子主体结构质量经核验确属不合格;
因房子质量问题严重影响正常寓居运用;
出卖人交给运用的房子套内修建面积或许修建面积与商品房买卖合同约好差错比绝对值超出3%;
出卖人拖延交给房子，经催告后在三个月的合理期限内仍未实行;
商品房买卖合同约好或许《城市房地产开发运营处理条例》第三十三条规则的处理房子一切权挂号的期限届满后超越一年，因为出卖人的原因，导致买受人无法处理房子一切权挂号。
关于合同的类型
在购房过程中，你会遇到以下三种购房合同：
榜首种是“纸质合同”。
这是一种彻底手艺的合同，购房者在签定纸质合同前，最好细心研讨条款，按规范合同文本格局要求开发商填写相关内容签定纸质合同，并约好“商品房预售的，自本合同收效之日起30天内，由出卖人向房产局请求挂号存案。”这是限制开发商存案的重要条款，购房者必定要留心。
第二种是“半网签合同”。
这种合同文体中没有“已存案”水印字样，合同编号为10位阿拉伯数字，没有英文字母，并且是手写，非机打。购房者为躲避危险，签定合同后，可要求开发商出示《合同存案挂号表》，以证明将处理存案;
第三种是“网签合同”。
网签合同文本中，带有“已存案”的水印字样，其最大的标志是合同主页有“合同编号”，以英文字母E开端，后排10位阿拉伯数字，并且是机打显现，这种合同签定后，开发商在网上输入合同内容即为存案。
签合一起要留心什么?
留心合同的主体
许多购房者因为缺少法令常识，往往会犯一些比较初级的过错。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或许合同上的开发商并不是该房产土地具有者，这些都有或许发作问题。
别的，也有或许该项目是A公司开发的，实践上却是由B公司出资，作为买家仍是应与A公司签约，不然也会带来一系列的费事，今后处理各种手续会很费事。
对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，假如不是，则是否持有“授权委托书”。不然，这个人的签字是无效的，一起要留心合同上的公章，这样能够避免发展商推卸职责。
留心合同的遣词
合同是两边意思一起的表达。可是，实践中开发商往往会给购房者许多比方“假如发作问题，在最短时刻内处理”，“在装饰资料上，挑选最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实践意义的承诺。最短是多长时刻，什么样的才算最好的?不知道。合同里呈现这种迷糊的概念时，法令也没有方法，因而发作的胶葛购房者底子打不赢官司。
对策：购房者必定要把每一个具体的时刻、具体的地址、具体的资料以及开发商的口头承诺落真实合同里。
留心清晰房子的具体状况
房子的具体状况包含地址、面积、楼层等。房子实践面积与产权证上注明的面积假如不相符，应在合同中约好清楚是以产权证上注明的为准，仍是以两边从头测绘面积为准。
留心清晰付款方法
比方，约好分阶段付款，签约时付部分,处理过户手续时付部分,房子交代时付清余款，付款的期限和每笔数额应约好清晰，并与处理相应交代手续照应起来。
留心避免以下的霸王条款
榜首，关于共有部位，“依照两边合同或协议的约好确认权益归属，没有约好的归属卖方一切。”
《物权法》第七十条清晰规则业主对共有部分享有共有和一起处理的权力。
第二，“车位、车库、游泳池、架空层等区域的一切权、运用权、运营收益权归卖方一切。”
《物权法》第七十三条规则，“修建区划内的其他公共场所、共用设备和物业服务用房，归于业主共有”;第七十四条第三款规则“占用业主共有的路途或许其他场所用于停放轿车的车位，归于业主共有”。
第三，“本项目内任何公共当地和共有部位或其他共有服务设备、设备粘贴广告、布告、招贴以及装置招牌等固定设备的相关权力及广告运营权益归于卖方一切。”
《物权法》第七十条清晰规则业主对共有部分享有共有和一起处理的权力。
第四，“买方在本房地产内所从事的运营活动类型(包含但不限于租借等活动)，须报卖方及/或该花园物业服务企业审阅经过”。
《物权法》第三十九条规则，“一切权人对自己的不动产或许动产，依法享有占有、运用、收益和处置的权力”。
哪些弥补协议要留心?
开发商的广告应该包含在合同中
为了保护购房者合法权益，让购房者免于遭受虚伪广告的诈骗，前弥补合同的时分，应该把售楼书和其他广告的内容写进弥补协议里去。
清晰产权证处理的时刻
为了保护购房者的利益，合同中应清晰房子一切权证处理的时刻。
清晰修建面积和公摊面积
要在弥补合同注明除了总修建面积之外的套内面积和共用分摊面积，现在有些开发商喜爱在在公摊面积上做文章，所以要和开发商约好清楚，不只需有一个全面的确认的公摊面积数字，并且要约好公摊的是哪一部分，要确认公摊的方位。特别要留心区别赠与面积和公摊面积。
清晰房子质量和装饰规范
购房者在签约时，应仔细查阅《商品住所质量保证书》和《住所运用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。不只如此，购房者必定要具体地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装饰规范、等级;建材装备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线晓畅;门、窗、家具瑕疵;房子抗震等级等质量要求都应触及到。合同中还能够规则房子的保质期、隶属设备坚持期等。
假如房地产开发项目是精装饰，那么就必须对装饰的规范清晰。比方说装饰的规范不要抽象的想运用进口资料、高档资料等这种不清晰、迷糊的表述，必定要清晰运用什么品牌，乃至包含色彩等。
清晰物业处理服务内容和收费规范
合同中要确认前期物业处理公司，以及两边约好的物业处理规模和收费规范。
清晰交房日期
交房日期最好用数字的大写方式。别的，开发商往往会使用后边的空格约好”因为供水、供电等部分或政府要素导致的延期交房，出卖人不承当违约职责”。购房者签定合一起要进步警觉，坚决要求划去这样的约好，不然，开发商只需延期交房，就会以这样的理由做托言。
清晰验屋交代的细节
房子交代包含交房和过户，在合同中应当注明房子交验的时刻、房子交验前发作的费用及房子交验时发作的费用由谁承当。
清晰屋内设备的价格
在弥补协议中注明屋内哪些设备是在房价之内，这点十分重要，如房子的装饰、家具、煤气、修理基金等是否包含在房价之内。
清晰买卖两边的违约职责
合同中应该清晰以下状况发作时，两边的违约职责。购房者的按揭办不下来;购房者要求退房、不如期付款;开发商卖房后要求换房，不如期交房;面积变化超越约好起伏;质量不符合要求;处理过户手续时不符合规则和约好等。
签定购房合同四个技巧
对等规律
约好两边权力、职责、职责的条款数目是否持平。
合同两边的权力、职责、职责程度是否对等。
合同文本是否提早给你过目
公正的条款是不怕你提早查看和修正的。假如对方提早不让你看合同，暂时拿出要求你立刻签守时，很或许存在危险。主张此刻你必定要对合同条款进行查看，特别是约好自 己违约职责条款和对方免责条款。
一般不公正条款都在附件中，或格局合同的约好条款中
因而关于这些条款，要找到相应的格局条款进行比照，理解为什么对方要如此修正，对自己权益会有什么影响。
对方签定盖章的是否跟你商洽的人，是否具有资历
许多状况下，跟你商洽的人承诺你许多，但签字的人却是其他人，这种状况下要避免写合同的人以不清楚两边约好内容为由将晦气条款参加合同中。
购房合同签定后能够更名吗?
更改否房合同分两种状况，一是商品房买卖合同未拿到交易中心挂号。这时只需同房产商洽谈，把合同刊出，用新的姓名从头签定一份商品房买卖合同就能够了，此种状况不触及税费。第二种状况是现已挂号过，这就费事些了，假如该商品房未竣工检验，则能够更名，但要到市有关单位开具未竣工查看陈述，并由开发商提交合同更名的原因，此刻只需付出相关手续费用。假如该商品房现已竣工检验，则无法进行更名，需求产权证处理出来后再以赠予的方式将产权证的姓名改到后者名下。