土地使用权抵押是怎样评估

怎么对土地运用权典当进行评价
在我国土地运用权人作为债款人(典当人)，在法令答应的范围内不搬运土地的占有，而将其土地运用权作为债款的担保，在债款人不实行债款时，债款人(典当权人)有权依法将该土地运用权变价并从所得价款中优先受偿的法令行为。
划拨土地运用权典当评价在乡镇土地评价中比较常见。划拨土地因为没有运用年限，且土地运用证挂号面积一般较大，部分土地因为城市开发和建造，规划用处和实践用处都发生了改变，加上划拨土地进行典当时存在着许多约束条件，使该类型用地的评价比较复杂，测算难度也较大。那么，划拨土地运用权典当评价时应留意哪些问题呢?
恪守土地评价的一般准则
土地运用权典当归于二级商场行为，但划拨土地没有通过一级土地商场，因而，当它直接进入二级商场后，评价时就要充分考虑其特殊性，但有必要恪守土地评价的一般准则。在进行评价时，能够先将划拨土地假定成能够在揭露商场上自在转让的土地，并由此确认价格。只要在此假定条件之下，评价时才干契合代替准则、预期收入准则、最有用运用准则及供给与需求准则等。
充分考虑评价中的危险
划拨土地运用权典当是一种具有中国特色的土地商场行为。因为划拨土地归于国有资产，因而进行典当前有必要通过有关部门的同意。典当人、典当权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，其评价价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评价过程中，要充分考虑典当期间的危险性，以保存性评价为辅导准则，在测算出预期土地价格之后，应进行必定起伏的危险系数批改，但批改起伏不宜超越20%。
划拨土地运用权典当评价的意图是为典当人，或典当权人进行典当借款供给价格根据，所以，评价时既要为典当人测算出土地的有用价值，又要替典当权人充分考虑放贷的安全性。因为在典当人无法归还时需对典当物进行强制性的清偿处理，所以评价测算时还应考虑强制处置和有关费用。评价成果应该是扣除了处置费用后的价格，即评价价格等于商场预期价格减去强制处置费用。