虚假按揭能否构成合同欺诈

案情：某房地产开发商在开发某房地产项目时，为了获得银行借款，选用与本公司职工签定房子预售合同，并向银行处理按揭的办法，获得了银行的按揭借款。向银行按揭后，其所有房子均在房地产挂号处理机关处理了房子典当挂号。后来，该房地产开发商又将房子卖给了真实的买房人，并收取了房款，一起也交给了钥匙，但隐秘了该房子现已按揭典当的现实，及至买房人处理过户挂号时，才从房子交易挂号机关得悉房子挂号为别人且现已典当的现实，房子产权证无法处理。买房人以开发商诈骗售房为由要求与开发商免除合同并要求开发商双倍补偿已付购房款。    对此，有两种定见：一种定见以为，开发商尽管隐秘了该房现已按揭典当的现实，但该按揭实为虚伪按揭，并非真实的“一房二售”，开发商现已实行了交给房子的职责，所谓的先买房的买房人人并非真实的购房人，其也不行能与实践买房人争房，至于实践买房人的产权证，只需开发商将银行借款提早还完，就可免除典当挂号，从而使后买房的买房人处理产权证的妨碍得以消除。因而，开发商不该承当双倍补偿的民事职责；另一种定见则以为，开发商在后一售房过程中存在严重诈骗，致使合同无法实行，买房人彻底有权免除合同并要求双倍补偿。     剖析：笔者赞同第二种定见。    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》出台今后，关于出卖人在缔结商品房买卖合同后，未奉告买受人而将房子典当给第三人或将该房子卖与第三人，或许成心隐秘未获得商品房预售答应证明或供给虚伪商品房预售答应证明、成心隐秘所售房子现已典当的现实、成心隐秘所售房子现已出卖给第三人或许为拆迁补偿安顿房子的现实等五种景象下的诈骗行为，规则了买房人能够要求免除合同，返还购房款及利息、补偿损失，并能够恳求出卖人承当不超越已付购款一倍的补偿职责。    该案中，开发商是否存在诈骗售房，是其是否承当双倍补偿的民事职责的争议焦点。后买房人在签定商品房预售合一起，开发商现已将该房向银行作了典当挂号，但其并未照实奉告后买房人，这现已构成了隐秘合同严重事项。买房人签定购房合同的意图是为了获得房子的所有权，包含占有、运用、收益、处置该房子的权力，而房子一旦设置了典当，则影响了其所有权的功用的发挥。因而，假如后买房人知道其所购买的房子现已典当给银行的现实，其最大的或许便是抛弃购买该房子。现实上，当买房人在支付了房款后，在处理产权证时知道房子现已典当的现实后，其要求免除合同的行为就现已表达了其被诈骗后的心思状况。因而，开发商的行为应当认定为诈骗行为。    第一种定见以开发商现已将房子钥匙交给买房人，买房人现已实践操控了该房子为由，以为该房子不是真实的一房二卖，故得出不能双倍补偿定论，但其疏忽所有权的权能除了还有占有、运用外还有收益、处置的权能。买房人支付了购买房子所有权的对价，不行能只得到房子的运用权。此其一。其二，依现代各国物权法的规则，物权的公示办法，因不动产品权或动产品权的不同而有所区别，不动产以挂号和挂号之改变作为权力享有与改变的公示办法，动产品权以占有作为权力享有的公示办法，以占有之移转即交给作为其改变的公示办法。法令赋予挂号、挂号改变，及占有、交给以公信力，社会公众可通过挂号、挂号改变及交给等得悉物权的享有与变化状况。在房子挂号机关挂号的产权人推定为房子的所有权人，因而，在房子交易挂号机关现已处理了预售房挂号的买房人，在法令上推定其为该房子的所有权人，其享有对其被挂号为产权人的房子具有占有、运用、收益、处置的权能。因而，第一种定见以该买房人不会与后买房人争房，仅仅一种好心的估测，并不能扫除某一天该买房人以所有权人的身份向后买房人行使物权恳求权的或许，也不能扫除该买房人日后将该房子卖与别人的或许，因而，实践买房人的权力状况处于一种极端风险的地步。其三，开发商欲消除后买房人获得房子所有权的法令妨碍，并非仅仅第一种定见所说的由开发商向银行提早还完借款，免除典当就完事了，因为该房子现已预售挂号为别人，从法令的层面上还需由挂号的买房人与实践买房人之间到达房子转让的意思表明，把本因由买房人向开发商购买商品房的行为变成了买房人向别人购买“二手房”的行为，这需求实践买房人与挂号买房人二人的一起的意思表明共同才行。而非开发商的单独行为就能够到达。一起，因为开发商在后一卖房的行为中违背合同的约好，不能为买房人处理产权挂号，现已构成违约，且使合同的意图（买房人获得所有权挂号，卖房人获得价款）无法完成，买房人得以免除合同。