房地产税怎么征才公平

日前，国土资源部下发告诉，提出要根本建成掩盖全国的不动产挂号信息渠道，并在告诉中说到“国土资源云”概念。国土资源部副部长王广华表明，这意味着不动产挂号信息渠道建造已根本完结顶层规划，全面进入实质性建造阶段，全国的不动产挂号组织有或许在年末根本完结责任整合。这不由让人联想到此前备受重视的房地产税论题，财务部部长楼继伟表态要加速房地产税立法并当令推动变革，十二届全国人大常委会立法规划向社会发布房地产税法被列入榜首类项目，在条件比较老练、任期内拟提请审议等等。显着，征收房地产税的预备作业已逐渐完结。何时开征?怎样计税?影响怎样?房地产税再次成为触动人们灵敏神经的焦点论题。
A.“租”“税”能够双管齐下?
开征房地产税，首要要给纳税人一个法理上的清晰说法。有人质疑，在商品房的价格中现已包含了近二十个税种，其间就有乡镇土地出让金，再征收房地产税，是否有重复纳税之嫌。
“从法理层面来看，房地产税和土地出让金性质不同，双管齐下。所谓土地出让金，其性质是土地运用权的价格，即凭仗一切者身份对运用权持有人收取的地租。而房地产税，其性质是在不动产保有环节运用权持有人有必要交纳的法定税负，国家凭仗社会管理者的政治权力收取。租与税两者是能够合理匹配的，不存在所谓不行战胜的法理妨碍和不能容忍的重复征收问题。”我国人民大学财务金融学院教授袁野以为。
可是，这里有一个关键问题需求厘清，即房地产税不能与房产税画等号。二者最大的差异在于，房产税作为产业税，其纳税方针为房产，而房地产税纳税方针既包含房产又包含土地。浅显地讲，便是一个产业税税种，两个产业主体，即房子归于买房人，而脚下的土地归于国家。就住所来说，住所这块地面上的建筑物归于买房人的产业，可是建筑物下面的土地，依照我国土地国有的法令和其他相关规则，购房者只具有70年运用权，并没有完好的产权。
那么，问题就来了。房地产税作为产业税的一种，是以纳税人一切或由其分配的产业作为纳税方针的一类税收。已然无一切权，按理就不应当征收产业税。现已被本届全国人大常委会列入榜首类项意图房地产税法，首要就要答复这个问题。
长时刻研讨产权问题的中心党校世界战略研讨所副所长周天勇教授以为，为了处理这个问题，有必要废弃土地和房子的运用年期制，变革为永续运用权和继承权，以交换对居民及用地单位房子和土地的纳税权。而关于乡村宅基地来说，因其归集体一切但农人永久运用，所以不能免征。此外，有专家以为，乡村宅基地应按评价价值分级设置税率，接近乡镇、价值高的宅基地税率应适当进步，而对遥远贫困地区，不只应免征，还应将房地产税进行合理返还，发挥税收调理收入促进公正的功效。
B.各地开征时刻会一致吗?
尽管房地产税有待于夯实法理根底，但结合国外经历，房地产税关于调控房地产商场、扩展政府收入来历、促进社会公正正义方面具有比较优势，特别是对阅历了各种行政调控房地产商场方针的负面效应之后，“改费为税”成为一种较遍及的一致。
早在1986年，我国就已出台《中华人民共和国房产税暂行法令》，法令规则对乡镇的经营性房子纳税，关于个人自住非经营性住宅施行免税。进入21世纪，房价开端呈波段大幅上涨，房地产成为居民产业的重要组成部分。为了有序调控房价，政府相继出台了各种限购的方针措施，也开端研讨征收房地产税的或许性。
2010年，新"国十条"出台，此举对商场发生了严重影响，其间清晰指出，“发挥税收方针对住宅消费和房地产收益的调理效果，财务部、税务总局要加速研讨拟定引导个人合理住宅消费和调理个人房产收益的税收方针”，征收房地产税现已成为必定。2010年5月，国务院赞同国家发改委《关于2010年深化经济体制变革重点作业的定见》，其间提出要逐渐推动房产税变革。2011年1月，重庆与上海简直一起宣告开端试征房产税，并发布了计划细则。
直到2013年11月，党的十八届三中全会清晰提出“加速房地产税立法并当令推动变革”，房地产税开端进入了立法轨迹。经过近两年的酝酿，房地产税法令草案被本届全国人大常委会列入榜首类项目，将在任期内提请审议。
“从技能层面看，现在根本不存在妨碍。经过多年的预备，纳税的前期根底作业大体安排妥当。国家相关部分做了相应的技能预备，包含房地产的批量价值评价、树立房地产信息系统等。此外，经过上海、重庆两地的试点，我国在房地产税方面现已积累了必定的经历，这为下一步全面推动房地产税发明了条件。”袁野以为，“可是，房地产税即使完结立法程序，也不必定会立刻付诸施行。房地产税是典型的当地税种，何时开征会授权当地政府根据实际状况自主决议，并不存在全国一致的开征时刻节点。”
C.房地产税怎样征才公正?
房地产税如果在全国推开，将牵涉到千家万户的切身利益。因而，在相关法令制度的框架下，终究选用何种纳税方法成为至关重要的方针规划。专家建议，房地产税应设置一个起征点，但终究是以套数、面积仍是价值作为起征点根据，仍存在争议。别的，房地产税与土地增值税、土地运用税等税种重复状况，应予以调整。
从2011年上海和重庆的试点来看，房产税都在起征点之外征收。上海首要针对新购房超越人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则侧重对存量、增量独栋别墅以及新购高级商品房征收，税率为0.5%～1.2%。可是，与国外房地产税宽税基、低税率的特色不同，上海和重庆的房产税都存在窄税基、低税率的问题，并且纳税根据也与世界惯例不符，世界上一般以评价值为根据，而两地或以商场价格为根据，或以原始价格为根据。这就导致两地的房产税对调控房价效果不显着，对财务收入奉献也不大。
无疑，征收房地产税的重要方针是促进公正，不同地段的房地产价格相差巨大，因而，无论是按面积仍是按套数，都远不如按房地产自身的价值纳税更公正。完善房地产商场价值的评价系统，树立专业化的第三方房地产商场价值评价组织，是征收房地产税的根底之一。
D.纳税能平抑房价吗?
当时，因为我国房地产在保有环节本钱很低，住宅商场的炒作以及由此发生的泡沫化倾向，助推了一段时期内房价的非理性上涨，客观上给房地产商场的健康安稳发展带来很大危险。有人以为，开征房地产税，意图在于添加住宅持有本钱，促进房地产流转，然后下降房价。
可是，华夏新供应经济学研讨院院长贾康以为，房地产税的意图并不是仅有地为了镇压房价，它实质上是以房产保有环节纳税构成标准的经济调理杠杆，来构成多种正面效应，包含对当地政府职能改动的合理鼓励，以及在配套变革中改动当地政府对土地财务的过度依靠。这一变革也是优化我国税制结构和收入再分配的重要行动。
“开征房地产税，房价并不会应声而落，现在我国乡镇化水平刚超越50%，到70%～80%才干相对安稳。单靠一个税制不行能改动我国乡镇化进程中不动产价格上扬的根本趋势。可是房地产税的施行，会使上扬曲线的斜率下降。上海、重庆试点方针公布后，高端不动产都显着呈现了成交量下降、价格趋稳态势，这便是很显着的正面效应，是变革已表现的效果。”贾康说。
此外，房地产税方针还要考虑或许呈现的税负转嫁等问题。在北上广深等特大城市，租房的刚性需求微弱，在征收房地产税之后，房东能够把税负转嫁到租房客身上，反而会推高租房价格，形成新的不公正。相关专家指出，要防止这种状况，就需求充分考虑价格趋势、社会接受度，科学确认税率和课征规模。而要确保方针规划的科学，首要需求决议计划程序的科学，有必要树立中心指导下的当地自主决议计划机制以及决议计划的大众参加机制。