房地产业开发项目土地使用税的计算方法

(一)缔造期间土地运用税计税开端时刻
开发阶段的计税开端时刻，应当结合以下两个文件进行判别。
《乡镇土地运用税暂行条例》第九条规则：新征用的土地，按照下列规则交纳土地运用税：(1)征用的犁地，自同意征用之日起满一年时开端交纳土地运用税;(2)征用的非犁地，自同意征用次月起交纳土地运用税。
《财政部 国家税务总局关于房产税、乡镇土地运用税有关方针的告诉》(财税[2006]186号)第二条第一款规则：以出让或转让方法有偿获得土地运用权的，应由受让方从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地运用税;合同未约好交给土地时刻的，由受让方从合同签定的次月起交纳乡镇土地运用税。
(二)缔造期间土地运用税计税依据
1.总计税面积的承认
房地产开发企业缔造期间土地运用税开征的计税依据，应依据下面两个规则：
《乡镇土地运用税暂行条例》第三条：土地运用税以纳税人实践占用的土地面积为计税依据，按照规则税额核算征收。前款土地占用面积的安排丈量作业，由省、自治区、直辖市人民政府依据实践情况承认。
《国家税务局关于土地运用税若干具体问题的解说和暂行规则》(国税地字[1988]015号)第六条：纳税人实践占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府承认的单位安排测定的土地面积。没有安排丈量，但纳税人持有政府部门核发的土地运用证书的，以证书承认的土地面积为准;没有核发土地运用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
这儿需求留意，假如纳税人实践中不合法占地开发，即土地运用权证明文件上的四至界限与实地纷歧致，应按实地四至界限核算土地面积。
2.免税面积的扣除
(1)经济适用房用地和廉租房用地面积扣除
《财政部 国家税务总局关于廉租住宅经济适用住宅和住宅租借有关税收方针的告诉》(财税[2008]24号)第一条第(二)项规则：开发商在经济适用住宅、产品住宅项目中配套缔造廉租住宅，在产品住宅项目中配套缔造经济适用住宅，如能供给政府部门出具的相关资料，可按廉租住宅、经济适用住宅建筑面积占总建筑面积的份额免征开发商应交纳的乡镇土地运用税。
(2)其他优惠方针用处占地面积扣除
关于其他契合优惠方针列明用处(校园、医院、托儿所、幼儿园，小区外与社会共用地段未加阻隔的美化用地、路途用地，小区内的荒山、林地、湖泊等没有使用的土地)的土地面积，由于房地产企业尚在缔造中，建成后的上述优惠方针列明用处房产或许占地面积和规划面积纷歧致，建成后也或许挪作他用，所以各地对缔造期间的优惠方针列明用处土地面积是否适用优惠方针把握纷歧，有的当地答应扣除，有的当地不答应扣除。