以土地使用权作价的税收筹划

甲公司拟收买H地的乙公司，乙公司是一家工业企业，因经营不善而面对破产，乙公司除出产用地外还具有一宗185亩待建的工业用地，H地政府为支撑企业战略重组和处理员工的安顿问题，赞同并购后企业将185亩的土地使用权由工业用地变为住所用地用于房地产开发，但要依据国家方针规则交纳相应的土地出让金，该工业用地的开始获得本钱为每亩22万元，H地的住所用地每亩为35万～50万元，同类地段有每亩58万元的买卖实例。甲公司查询后以为，该地段每亩50万元作价达不到预期的出资收益率，预备抛弃收买。H地政府表明为处理员工安顿问题，每亩土地使用权可在50万元的基础上再优惠1万～2万元。甲表明只可接受每亩35万元的土地价格。两边各不退让，商洽进入相持状况。
实际上，假如考虑税收要素，每亩35万元的土地使用权作价计划并不必定比每亩48万元的土地使用权作价计划获得的净利润高，甲公司应结合并购后开发项目的净利润状况才干做出比较正确的决议计划。甲公司对该土地的开发规划及猜测为：该土地用于开发一般规范住所，规划容积率为1.5(不考虑美化和公建面积)，除楼面地价外每平方米的本钱费用为11200元，期间费用为200元，每平方米房子出售均价为21800元。
计划一：每亩35万元的土地使用权作价计划在土地使用权作价为每亩35万元的状况下，其触及的各项税收及净利润核算1、核算出售额：总建筑面积=185亩×666.667m2/亩×1.5=1851000.0925m2≈18.5万m2;出售收入=18.5×21800=511800(万元)。2、核算扣除项目：获得土地使用权所付出的金额=185×35=61475(万元);房地产开发本钱=18.5×11200=221200(万元);房地产开发费用=(61475 221200)×10%=21867.5(万元)(H地规则的房地产开发费用按获得土地使用权所付出的金额和房地产开发本钱之和的10%以内扣除);与转让房地产有关的税金：应缴营业税=511800×5%=21590(万元);应缴城建税=21590×7%=181.3(万元);应缴教育费附加=21590×3%=77.7(万元);加计20%的扣除=(61475十221200)×20%=51735(万元);扣除项目算计=21590 181.3 77.7 61475 221200 21867.5 51735=401126.5(万元)。3、核算土地增值税：增值额=511800-401126.5=111673.5(万元);增值额与扣除项目之比=111673.5÷401126.5=29.09%。由此可见，增值额未超越扣除项目的50%，故适用的土地增值税税率为30%，速算扣除率为0，应缴土地增值税=111673.5×30%=31502.05(万元)。4、核算净利润：利润总额=511800-(21590 181.3 77.7)-61475-221200-200×18.5-31502.05=131073.95(万元);应缴企业所得税=131073.95×25%=31268.4875(万元);净利润=131073.95-31268.4875=91805.4625(万元)。
计划二：每亩48万元的土地使用权作价计划，在土地使用权作价为每亩48万元的状况下，其触及的各项税收及净利润核算为：1、核算出售额：成果同计划一。2、核算扣除项目：获得土地使用权所付出的金额=185×48=81880(万元);房地产开发本钱=18.5×11200=221200(万元);房地产开发费用=(81880 221200)×10%=31108(万元);与转让房地产有关的税金：同计划一;加计20%的扣除=(81880 221200)×20%=61216(万元);扣除项目算计=21590 181.3 77.7 81880 221200 31108 61216=431253(万元)。　　3、核算土地增值税：增值额=511800-431253=81547(万元);增值额与扣除项目之比=81547÷431253=19.76%<20%。因为该土地用于开发一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目的20%，依据税法规则免征土地增值税，故无需交纳土地增值税。4、核算净利润：利润总额=511800-(21590 181.3 77.7)-81880-221200-200×18.5=141171(万元);应缴企业所得税=141171×25%=31542.75(万元);净利润=14117l-31542.75=101628.25(万元)。计划二与计划一比较，土地使用权作价每亩尽管进步了13万元，净利润却不光没有下降，反而上升822.7875万元(101628.25-91805.4625)。由此可见，在不考虑补交土地出让金部分对甲公司现金流量影响的状况下，土地使用权作价为每亩48万元的计划优于每亩35万元的计划。
一、依照一般思想，在房子出售均价和除楼面地价外的房子开发本钱必定的状况下，土地获得本钱的凹凸直接决议了净利润的巨细，获得土地使用权的本钱较高，净利润会较低，但上述事例核算的成果却恰恰相反，是什么改变了咱们的观点，咱们无妨对此进行剖析。榜首，税法规则，“纳税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超越扣除项目金额20%的，应就其悉数增值额按规则计税。”本事例中计划二因土地使用权价格较高，使增值额与扣除项目之比为19.76%，故能够免征土地增值税;而计划一中土地使用权价格虽低，但增值额与扣除项目之比大于20%，故不能享用免税方针。在增值额与扣除项目之比等于20%时，也便是每亩土地使用权价格在47.64万元时，企业所获净利润最高;大于或小于该值时，净利润都会随土地本钱的添加而下降。第二，土地本钱对净利润影响的巨细取决于土地本钱在悉数本钱中的比重，土地本钱在悉数本钱中所占的比重越大，对净利润影响的敏感性也越高。在本案中土地本钱占悉数本钱的比重在20%～30%之间，故影响比较显着，假如土地本钱占悉数本钱的比重很小，则影响简直不存在。第三，土地使用权的作价越高，核算土地增值税时扣除项目中房地产开发费用的基数就越大，能够作为扣除项目的房地产开发费用就越大。在本案中，计划一答应作为扣除限额扣除的房地产开发费用为每平方米155元(21867.5÷18.5)，计划二为每平方米168元(31108÷18.5)，每平方米要比计划一多扣13元。别的较高的土地本钱也会使房地产开发企业加计20%扣除部分进步，本案中计划二与计划一比较20%加计扣除部分每平方米进步了26元〔(61216-51735)÷18.5}。值得注意的是，在本案中每亩48万元的土地使用权作价与35万元的土地使用权作价比较，将多补交21405万元〔(48-35)×18.5〕的土地出让金，将会给甲公司形成较大的资会压力，假如甲公司资金紧张，则会影响计划的可行性。
二、因为存在一些税收优惠方针，在契合优惠方针的条件下，会使一些看似不可行的计划变得可行。2、财务人员要长于使用一些谋划机会为公司供给税收谋划计划，节省公司税负，添加财务人员作业的价值，然后进步财务人员在公司的形象和位置。3、房地产开发企业缔造一般规范住所20%的土地增值税免税方针不光适用于土地本钱谋划，还适用于建安本钱、开发规划本钱的谋划。例如，在估计价格和土地本钱必定，而增值额与扣除项目之比略高于20%时，可选用一些原料较好、本钱较高的资料使增值额与扣除项目之比小于20%，然后享用20%的免税方针。