中介公司签订包销合同后反悔，法院判决中介承担差价损失
来源：听讼网整理 2018-08-09 03:14
中介公司签定包销合同后反悔，法院判定中介承当差价丢失
【案情】2005年3月1日，刘先生配偶为了卖掉自家在本市淮安路的一套房子(该房子的全部权证上的姓名是刘先生的妻子王某)，与某中介公司部属分店负责人张某签定了一份协议书。约好，张某向刘先生一家付出出售房子定金2万元，并于2005年4月1日付清两边约好的37万元整;还约好自张某付出定金之日起，刘先生不得另行托付别人出售该房子，出售权归张某全部;房 屋价格髙低由张某制定，与刘先生等无关。当天，该分店作为署理方，张某为买人方，刘先生作为出售方，三方一起签定了《房子转让(署理)协议》，约好张某以37万元向刘先生等购买约好的房子。由该分店帮忙处理房子转让手续，署理费由张某承当。签约当日，刘先生收取了定金2万元。
2005年4月16日，该分店作为一方，刘先生作为另一方签定了中介协议书，其间张某以该分店的负责人代表中介公司签定协议书。两边约好：2005年3月1日两边签定的协议书报废，原付出的2万元作为告贷，别的，中介分店10天内筹集12万元付刘先生，以支撑刘先生购另一房产之需;而刘先生有必要将售房权交给中介分店，其他中介公司不得介入;刘先生托付出售房子，实践到手房价为36. 5万元，如高于房价部分，作为该分店告贷之酬劳;协议期限到2005年5月31日停止，即5月31日前悉数房款，需由该分店按期交给刘先生，房子买卖全部事宜与刘先生无涉。该协议签定后，该分店以告贷方式向刘先生付出了12万元，刘先生出具了收条称：“今借到人民币12万元整,余房子(款)欠到6月中旬有必要结清。”刘先生将房子的房地产权证交与张某，但过后该分店没有在协议约好的期限内把该房子出售出去，便向刘先生提 出免除协议交还房款。现两边各执己见，无法达到退让。
2005年7月25日，该中介公司和张某均以原告身份申述刘先生，恳求免除合同，并一起要求刘先生先返还14万元告贷。
【审判】
中介公司诉称，因受国家对房子生意的有关方针调控影响，不能在约好的
期限内出售房子。国家方针调控归于不可抗力，导致合赞同图无法完成。并且，刘先生并非该房子的全部权人，无权处置房子，所以恳求依法行使撤 销权。
刘先生反诉称，我与中介公司缔结房子生意协议，是在否定了3月1曰协 议基础上而建立，由中介公司全权署理该房子的出售，虽然实践由张某在操 作，但他代表着中介公司。因而，张某不归于合同相对方，不具有原告资历。 作为自己是该房子产权人的老公，也曾一起托付张某出售过房子，那么中介公 司是明知房子产权人对出售房子无异议。
庭审中，法院追加了刘先生的妻子为案子的第三人。刘先生妻子认可所签 订的协议书，以为中介公司建议免除合同没有依据，仍要求继续付出未付的房 价款22.5万元。中介公司针对反诉则称，张某既是中介公司的员工，又是买 房人，具有双重身份，旦刘先生收取的12万元是张某所付出的。但依据协议 内容该12万元归于中介公司，那么中介公司也有权建议刘先生返还钱款。
审理中，刘先生又改变反诉恳求，赞同与中介公司免除协议，但要求没收 定金2万元，要求中介公司补偿房子差价丢失8万元。经法院调停各方均赞同 停止协议，并按评评价补偿房子差价丢失。
2005年10月26日，房地产评价公司作出评价，涉案房子评价为26. 37万 元，刘先生得悉此价格后推翻了原先许诺，不赞同按差价予以补偿，致调停 不成。
法院终究判定，该房子托付出售协议书停止实行，刘先生应返还中介公司 房款14万元外，中介公司补偿刘先生房子“缩水”后的差价款10. 13万元。
【剖析】
经过中介公司生意商品房过程中发生的定金胶葛问题，应从以下三方面来 剖析。
中介公司署理。房子转让的条件由卖方与买方洽谈议定，生意各方 托付中介公司在买卖前向对方收取定金，该定金对生意两边具有约束力，与中 介公司无关。
中介公司收买。中介公司收买卖方住宅，其价格由中介公司和卖方 洽谈议定。中介公司将收买住宅出售给买方，其价格由中介公司和买方洽谈议 定。此刻，中介公司收取的定金对中介公司与卖方、中介公司与买方具有约 束力。
中介公司包销。中介公司同卖方约好出售住宅条件，由中介公司与 卖方签定和实行包销合同。中介公司将包销的房子与买方洽谈议定成交的条 件。此刻，中介公司收取的定金对中介公司与卖方、中介公司与买方具有约束力。
本案明显归于第三种状况。自2005年上半年以来，我国政府出台了多项 房地产方针，商场上无论是一手房，仍是二手房的买卖商场，房价价格继续下 调。那么，作为中介公司原先计划包销刘先生的房子生意行为，当然也会遭到 影响。二手房经纪商参加出售二手房，就意味着有赚取赢利。本案中，该中介 公司与刘先生之间的一纸约好，实践上是一种包销性质。且不论是否是中介公 司员工张某的私家购买，从中介公司的视点讲刘先生预备出售的房子，其他中 介商均作扫除在外不得参加出售。这便是合同的约束力。商品经济便是商场经 济，商场上的房子价格，好像股票价格相同，有走牛的时分，也有走熊的时 候。而刘先生手中的房子，好像手中高价位的股票，没有在高价位出手，却价 值严峻“缩水”被深套。而这种危险归于正常的商业危险，因而中介公司主 张的不可抗力没有道理。
从本案来看，依据该中介公司与刘先生的协议书，两边的托付署理出售房子合同建立。虽刘先生并非房子全部权人，但他与第三人系夫妻关系，且妻子已追认协议效能。中介公司部属分店不具有法人资历，相关权力义务由该中介公司承当，而该分店的负责人，在合同实行过程中系职务行为，其个人并非合同主体，无权建议权力。所付出的12万元，应视为该中介公司部属分店付出，原付出的定金2万元，跟着两边当事人对2005年3月I日协议的被否定，也视为该中介公司部属分店所付出。触及上述14万元的性质，归纳协议内容及刘先生出具收条的书写，还有该中介公司在申述时的恳求，应认定为中介公司向刘先生付出的部分房款。依据协议中介公司许诺在5月31日前，向刘先生付出全权房款，刘先生把房子的出售权交给中介公司，意味着刘先生以抛弃其 他的房子出售机会来交换中介公司许诺的出售房价款，现中介公司不能按约实行，刘先生因拖延出售房子而发生经济丢失，当然应该由中介公司来承当。
终究，法院从公平合理视点动身，将刘先生没有出手的房子作评价，判定免除两边之间的合同，由中介公司须补偿刘先生房子评价后的“缩水”经济上的丢失10.13万元。
【案情】2005年3月1日，刘先生配偶为了卖掉自家在本市淮安路的一套房子(该房子的全部权证上的姓名是刘先生的妻子王某)，与某中介公司部属分店负责人张某签定了一份协议书。约好，张某向刘先生一家付出出售房子定金2万元，并于2005年4月1日付清两边约好的37万元整;还约好自张某付出定金之日起，刘先生不得另行托付别人出售该房子，出售权归张某全部;房 屋价格髙低由张某制定，与刘先生等无关。当天，该分店作为署理方，张某为买人方，刘先生作为出售方，三方一起签定了《房子转让(署理)协议》，约好张某以37万元向刘先生等购买约好的房子。由该分店帮忙处理房子转让手续，署理费由张某承当。签约当日，刘先生收取了定金2万元。
2005年4月16日，该分店作为一方，刘先生作为另一方签定了中介协议书，其间张某以该分店的负责人代表中介公司签定协议书。两边约好：2005年3月1日两边签定的协议书报废，原付出的2万元作为告贷，别的，中介分店10天内筹集12万元付刘先生，以支撑刘先生购另一房产之需;而刘先生有必要将售房权交给中介分店，其他中介公司不得介入;刘先生托付出售房子，实践到手房价为36. 5万元，如高于房价部分，作为该分店告贷之酬劳;协议期限到2005年5月31日停止，即5月31日前悉数房款，需由该分店按期交给刘先生，房子买卖全部事宜与刘先生无涉。该协议签定后，该分店以告贷方式向刘先生付出了12万元，刘先生出具了收条称：“今借到人民币12万元整,余房子(款)欠到6月中旬有必要结清。”刘先生将房子的房地产权证交与张某，但过后该分店没有在协议约好的期限内把该房子出售出去，便向刘先生提 出免除协议交还房款。现两边各执己见，无法达到退让。
2005年7月25日，该中介公司和张某均以原告身份申述刘先生，恳求免除合同，并一起要求刘先生先返还14万元告贷。
【审判】
中介公司诉称，因受国家对房子生意的有关方针调控影响，不能在约好的
期限内出售房子。国家方针调控归于不可抗力，导致合赞同图无法完成。并且，刘先生并非该房子的全部权人，无权处置房子，所以恳求依法行使撤 销权。
刘先生反诉称，我与中介公司缔结房子生意协议，是在否定了3月1曰协 议基础上而建立，由中介公司全权署理该房子的出售，虽然实践由张某在操 作，但他代表着中介公司。因而，张某不归于合同相对方，不具有原告资历。 作为自己是该房子产权人的老公，也曾一起托付张某出售过房子，那么中介公 司是明知房子产权人对出售房子无异议。
庭审中，法院追加了刘先生的妻子为案子的第三人。刘先生妻子认可所签 订的协议书，以为中介公司建议免除合同没有依据，仍要求继续付出未付的房 价款22.5万元。中介公司针对反诉则称，张某既是中介公司的员工，又是买 房人，具有双重身份，旦刘先生收取的12万元是张某所付出的。但依据协议 内容该12万元归于中介公司，那么中介公司也有权建议刘先生返还钱款。
审理中，刘先生又改变反诉恳求，赞同与中介公司免除协议，但要求没收 定金2万元，要求中介公司补偿房子差价丢失8万元。经法院调停各方均赞同 停止协议，并按评评价补偿房子差价丢失。
2005年10月26日，房地产评价公司作出评价，涉案房子评价为26. 37万 元，刘先生得悉此价格后推翻了原先许诺，不赞同按差价予以补偿，致调停 不成。
法院终究判定，该房子托付出售协议书停止实行，刘先生应返还中介公司 房款14万元外，中介公司补偿刘先生房子“缩水”后的差价款10. 13万元。
【剖析】
经过中介公司生意商品房过程中发生的定金胶葛问题，应从以下三方面来 剖析。
中介公司署理。房子转让的条件由卖方与买方洽谈议定，生意各方 托付中介公司在买卖前向对方收取定金，该定金对生意两边具有约束力，与中 介公司无关。
中介公司收买。中介公司收买卖方住宅，其价格由中介公司和卖方 洽谈议定。中介公司将收买住宅出售给买方，其价格由中介公司和买方洽谈议 定。此刻，中介公司收取的定金对中介公司与卖方、中介公司与买方具有约 束力。
中介公司包销。中介公司同卖方约好出售住宅条件，由中介公司与 卖方签定和实行包销合同。中介公司将包销的房子与买方洽谈议定成交的条 件。此刻，中介公司收取的定金对中介公司与卖方、中介公司与买方具有约束力。
本案明显归于第三种状况。自2005年上半年以来，我国政府出台了多项 房地产方针，商场上无论是一手房，仍是二手房的买卖商场，房价价格继续下 调。那么，作为中介公司原先计划包销刘先生的房子生意行为，当然也会遭到 影响。二手房经纪商参加出售二手房，就意味着有赚取赢利。本案中，该中介 公司与刘先生之间的一纸约好，实践上是一种包销性质。且不论是否是中介公 司员工张某的私家购买，从中介公司的视点讲刘先生预备出售的房子，其他中 介商均作扫除在外不得参加出售。这便是合同的约束力。商品经济便是商场经 济，商场上的房子价格，好像股票价格相同，有走牛的时分，也有走熊的时 候。而刘先生手中的房子，好像手中高价位的股票，没有在高价位出手，却价 值严峻“缩水”被深套。而这种危险归于正常的商业危险，因而中介公司主 张的不可抗力没有道理。
从本案来看，依据该中介公司与刘先生的协议书，两边的托付署理出售房子合同建立。虽刘先生并非房子全部权人，但他与第三人系夫妻关系，且妻子已追认协议效能。中介公司部属分店不具有法人资历，相关权力义务由该中介公司承当，而该分店的负责人，在合同实行过程中系职务行为，其个人并非合同主体，无权建议权力。所付出的12万元，应视为该中介公司部属分店付出，原付出的定金2万元，跟着两边当事人对2005年3月I日协议的被否定，也视为该中介公司部属分店所付出。触及上述14万元的性质，归纳协议内容及刘先生出具收条的书写，还有该中介公司在申述时的恳求，应认定为中介公司向刘先生付出的部分房款。依据协议中介公司许诺在5月31日前，向刘先生付出全权房款，刘先生把房子的出售权交给中介公司，意味着刘先生以抛弃其 他的房子出售机会来交换中介公司许诺的出售房价款，现中介公司不能按约实行，刘先生因拖延出售房子而发生经济丢失，当然应该由中介公司来承当。
终究，法院从公平合理视点动身，将刘先生没有出手的房子作评价，判定免除两边之间的合同，由中介公司须补偿刘先生房子评价后的“缩水”经济上的丢失10.13万元。