划拨土地的房屋转让合同有法律效力吗
来源：听讼网整理 2019-03-20 04:09
很多人不了解划拨土地的性质和详细规则，在土地转让或土地上私有房子生意的过程中，往往会因而发作不必要的胶葛。那么，划拨土地的房子转让合同有法令效能吗？欢迎阅览本文收拾的相关事例剖析进行了解。
划拨土地
【案情】
1999年，原告杨某在某镇大街上自建两层砖混结构商住楼1幢，门牌号为某大街55号，一层为两间门面房、二层为住宅房，建筑面积共139.46m2，土地运用权性质为国有划拨。2007年1月29日，被告曹某与杨某缔结住宅楼生意协议书，约好：杨某将其上述私有房子以8.5万元价格出卖给曹某，房产证在两边签定协议后交予曹某;房产证过户、土地证收取等相关费用由曹某承当;本协议自两边签字后收效。当日，曹某经过银行转账方法给付杨某购房款8.5万元。同年3月6日，杨某将房子交给给曹某，曹某随即对该房进行了装饰。后杨某反悔，两边遂发作对立，杨某用刀砍坏了曹某新换的一楼卷闸门。
诉讼期间，曹某于2010年2月2日向该镇土地处理所递交了交纳土地出让金恳求，但两边转让房地产事项未经有赞同权的人民政府赞同。
杨某诉称：本案讼争房子生意前没有土地证，且该房子所占土地为国有划拨土地，根据城市房地产处理法第四十条、划拨土地运用权处理暂行办法第七条的规则，该房子转让行为违法，应属无效行为。恳求人民法院判定承认其与曹某之间的房子生意合同无效，并由曹某按原状向其返还某镇某大街55号房子。
【剖析】
本案案情并不杂乱，但就划拨土地上的私有房子能否转让存在两种不同定见：第一种定见以为，能够转让，杨某与曹某签定的住宅楼生意协议合法有用，应驳回杨某的诉讼恳求;第二种定见以为，以划拨方法获得的国有土地运用权未经县级以上人民政府土地处理部门赞同，不得转让，因杨某出售给曹某的房子系私有房子，而该房子占用的土地系国有划拨土地，故杨某与曹某签定的住宅楼生意协议无效，曹某应当将协议约好的房子返还给杨某。
本案胶葛具有必定的典型性，关于本案的处理，笔者附和第一种定见，现以本案详细案情为依托，作如下剖析：
案涉房子系杨某自建获得，且已收取产权证书，按照物权法第三十九条规则，杨某对该房子享有占有、运用、收益和处置的权力，故杨某将该房子出售给曹某系其依法行使产业处置权。因而，杨某有权将其自建获得的私有房子出售给曹某。但由于我国实施的是房地一体主义，在转让划拨土地上所建房子产权时，需要将房、地一起转让，因而本案争议焦点是国有划拨土地上的私有房子能否转让?对此问题，应包含两种景象：一种景象是房子转让时，对划拨土地运用权转让已依法报请有赞同权的人民政府批阅赞同;另一种景象是房子转让时，划拨土地运用权未报请有赞同权的人民政府批阅。前种景象，按照我国城市房地产处理法的规则当属有用，在此不作赘述。第二种景象是否有用，司法实践中存在争议。笔者以为依然有用，理由是：
一、契合合同效能补正准则
城市房地产处理法第四十条第一款规则：“以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当按照国务院有关规则，报有赞同权的人民政府批阅”。可见，我国法令规则，划拨土地的运用权未经赞同不得转让。可是，在司法实践中，未经赞同处理土地运用权出让手续就转让划拨土地运用权，是一种常见现象。实务中，更多的则是先进行转让，再由划拨土地的受让方直接与政府处理土地出让手续。为此，最高人民法院《关于审理触及国有土地运用权合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第12条清晰规则：“土地运用权人与受让方缔结合同转让划拨土地运用权，起诉前经有赞同权的人民政府赞同转让，并由受让方处理土地运用权出让手续的，土地运用权人与受让方缔结的合同能够按照补偿性质的合同处理。”即土地运用权人与受让方缔结的转让合同应为有用合同。依此可见，以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，未报请有赞同权的人民政府批阅赞同，划拨土地运用权转让行为并不当然无效，能够经过效能补正。此种景象，契合合同效能补正准则。
二、不违背效能性强制规则
强制性标准区分为效能性强制标准和处理性强制标准(或撤销性标准)。所谓效能性强制标准，是指法令、行政法规清晰规则违背了这些制止性规则后将导致合同无效或许不建立，并且违背了这些制止性标准后假如使合同持续有用将危害国家利益和社会公共利益。所谓处理性强制标准或撤销性标准，是指法令、行政法规没有清晰规则违背此类标准将导致合同无效或许不建立，并且违背此类标准后假如使合同持续有用也并不危害国家或许社会公共利益，而仅仅危害当事人利益的标准。以上可见，只需违背效能性强制规则的合同才无效。
物权法第一百三十七条第一款规则：“建立建造用地运用权，能够采纳出让或许划拨等方法。”依该法可知，目前我国的建造用地运用权获得方法主要有两种：一种是以土地运用权划拨方法获得，即经县级以上人民政府依法赞同，在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将该幅土地交给其运用，或许将土地运用权无偿交给给土地运用者运用;另一种是以土地运用权出让方法获得，即国家将国有土地运用权在必定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家付出土地运用权出让金。本案讼争私有房子所运用的土地为划拨方法获得。物权法第一百四十三条规则：“建造用地运用权人有权将建造用地运用权转让、交换、出资、赠予或许典当，但法令还有规则的在外。”城市房地产处理法第四十条第一款规则：“以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当按照国务院规则，报有赞同权的人民政府批阅。有赞同权的人民政府准予转让的，应当由受让方处理土地运用权出让手续，并按照国家有关规则交纳土地运用权出让金。”一起，该法第六十一条第三款规则：“房地产转让或许改动时，应当向县级以上当地人民政府房产处理部门恳求房产改动挂号，并凭改动后的房子所有权证书向同级人民政府土地处理部门恳求土地运用权改动挂号。”根据上述法令可知，我国法令对以划拨方法获得的土地运用权并未制止转让，只需当事人履行了相关的法定手续，依然能够将其转让。
本案中，住宅楼生意协议的意图是搬运房子所有权，没有改动土地运用权的性质，未危害国家利益和社会公共利益。因而，城市房地产处理法第四十条、第六十一条的规则，均归于处理性强制规则而不归于效能性强制规则，违背该类规则并不导致合同无效，仅仅应当遭到行政主管部门的行政处罚。该案中，两边当事人已经在协议中清晰约好了土地运用权转让及土地出让金交纳事宜，且根据上述法令该约好并不违背法令规则，所以，杨某以签定住宅楼生意协议时该房子所占土地系国有划拨土地不能转让为由，建议房子生意协议无效，理由不能建立。
三、契合合同的收效要件和合同法的立法意图
合同法第四十四条规则：“依法建立的合同，自建立时收效。法令、行政法规规则应当处理赞同、挂号等手续的，按照其规则。”民法通则第五十五条规则：“民事法令行为应当具有下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表明实在;(三)不违背法令或许社会公共利益。”本案中，杨某与曹某均具有相应的民事行为能力，且两边关于房子生意意思表明实在。虽案涉房子所占土地为国有划拨土地，城市房地产处理法规则此类土地在转让时，应当报有赞同权的人民政府批阅，但政府的批阅不是对土地运用权转让合同或房子生意合同的批阅，而是对国有划拨土地运用权实践发作搬运的批阅，故政府的批阅不是此类合同建立的收效要件。因而，杨某与曹某签定的住宅楼生意协议，无需处理挂号或批阅手续，两边缔结时即已收效。
合同法第一条规则：“为了保护合同当事人的合法权益，保护社会经济次序，促进社会主义现代化建造，拟定本法。”可见合同法的立法主旨，便是保护经济运转次序，标准市场主体在经济活动中的父易联系，确保生意安全，然后保护当事人的合法权益和促进经济社会的昌盛开展。而本案中的债务转让本质上是一种生意行为，从鼓舞生意、添加社会财富的视点动身，只需不违背法令的强行性规则、不对国家利益和社会公共利益形成危害，就应当答应债务在当事人之间进行转让。因而，承认杨某与曹某签定的住宅楼生意协议有用，也契合合同法的立法主旨。此外，杨某在将案涉房子交给给曹某后又歹意毁约，亦有违诚笃信用准则。
综上，笔者以为，划拨土地上的私有房子均能够转让，房子生意两边签定的房子生意合同并不由于该划拨土地运用权转让是否报请有赞同权的人民政府批阅赞同而影响其效能。
【作者简介】
吴环，单位为安徽省宣城市中级人民法院。
事例来历：北大法令信息网
以上便是听讼小编为我们收拾的有关划拨土地的房子转让合同有法令效能吗的常识，假如您还有更多的疑问，能够咨询听讼网专业律师，或许直接托付听讼网律师帮您脱节法令窘境。
划拨土地
【案情】
1999年，原告杨某在某镇大街上自建两层砖混结构商住楼1幢，门牌号为某大街55号，一层为两间门面房、二层为住宅房，建筑面积共139.46m2，土地运用权性质为国有划拨。2007年1月29日，被告曹某与杨某缔结住宅楼生意协议书，约好：杨某将其上述私有房子以8.5万元价格出卖给曹某，房产证在两边签定协议后交予曹某;房产证过户、土地证收取等相关费用由曹某承当;本协议自两边签字后收效。当日，曹某经过银行转账方法给付杨某购房款8.5万元。同年3月6日，杨某将房子交给给曹某，曹某随即对该房进行了装饰。后杨某反悔，两边遂发作对立，杨某用刀砍坏了曹某新换的一楼卷闸门。
诉讼期间，曹某于2010年2月2日向该镇土地处理所递交了交纳土地出让金恳求，但两边转让房地产事项未经有赞同权的人民政府赞同。
杨某诉称：本案讼争房子生意前没有土地证，且该房子所占土地为国有划拨土地，根据城市房地产处理法第四十条、划拨土地运用权处理暂行办法第七条的规则，该房子转让行为违法，应属无效行为。恳求人民法院判定承认其与曹某之间的房子生意合同无效，并由曹某按原状向其返还某镇某大街55号房子。
【剖析】
本案案情并不杂乱，但就划拨土地上的私有房子能否转让存在两种不同定见：第一种定见以为，能够转让，杨某与曹某签定的住宅楼生意协议合法有用，应驳回杨某的诉讼恳求;第二种定见以为，以划拨方法获得的国有土地运用权未经县级以上人民政府土地处理部门赞同，不得转让，因杨某出售给曹某的房子系私有房子，而该房子占用的土地系国有划拨土地，故杨某与曹某签定的住宅楼生意协议无效，曹某应当将协议约好的房子返还给杨某。
本案胶葛具有必定的典型性，关于本案的处理，笔者附和第一种定见，现以本案详细案情为依托，作如下剖析：
案涉房子系杨某自建获得，且已收取产权证书，按照物权法第三十九条规则，杨某对该房子享有占有、运用、收益和处置的权力，故杨某将该房子出售给曹某系其依法行使产业处置权。因而，杨某有权将其自建获得的私有房子出售给曹某。但由于我国实施的是房地一体主义，在转让划拨土地上所建房子产权时，需要将房、地一起转让，因而本案争议焦点是国有划拨土地上的私有房子能否转让?对此问题，应包含两种景象：一种景象是房子转让时，对划拨土地运用权转让已依法报请有赞同权的人民政府批阅赞同;另一种景象是房子转让时，划拨土地运用权未报请有赞同权的人民政府批阅。前种景象，按照我国城市房地产处理法的规则当属有用，在此不作赘述。第二种景象是否有用，司法实践中存在争议。笔者以为依然有用，理由是：
一、契合合同效能补正准则
城市房地产处理法第四十条第一款规则：“以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当按照国务院有关规则，报有赞同权的人民政府批阅”。可见，我国法令规则，划拨土地的运用权未经赞同不得转让。可是，在司法实践中，未经赞同处理土地运用权出让手续就转让划拨土地运用权，是一种常见现象。实务中，更多的则是先进行转让，再由划拨土地的受让方直接与政府处理土地出让手续。为此，最高人民法院《关于审理触及国有土地运用权合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》第12条清晰规则：“土地运用权人与受让方缔结合同转让划拨土地运用权，起诉前经有赞同权的人民政府赞同转让，并由受让方处理土地运用权出让手续的，土地运用权人与受让方缔结的合同能够按照补偿性质的合同处理。”即土地运用权人与受让方缔结的转让合同应为有用合同。依此可见，以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，未报请有赞同权的人民政府批阅赞同，划拨土地运用权转让行为并不当然无效，能够经过效能补正。此种景象，契合合同效能补正准则。
二、不违背效能性强制规则
强制性标准区分为效能性强制标准和处理性强制标准(或撤销性标准)。所谓效能性强制标准，是指法令、行政法规清晰规则违背了这些制止性规则后将导致合同无效或许不建立，并且违背了这些制止性标准后假如使合同持续有用将危害国家利益和社会公共利益。所谓处理性强制标准或撤销性标准，是指法令、行政法规没有清晰规则违背此类标准将导致合同无效或许不建立，并且违背此类标准后假如使合同持续有用也并不危害国家或许社会公共利益，而仅仅危害当事人利益的标准。以上可见，只需违背效能性强制规则的合同才无效。
物权法第一百三十七条第一款规则：“建立建造用地运用权，能够采纳出让或许划拨等方法。”依该法可知，目前我国的建造用地运用权获得方法主要有两种：一种是以土地运用权划拨方法获得，即经县级以上人民政府依法赞同，在土地运用者交纳补偿、安顿等费用后将该幅土地交给其运用，或许将土地运用权无偿交给给土地运用者运用;另一种是以土地运用权出让方法获得，即国家将国有土地运用权在必定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家付出土地运用权出让金。本案讼争私有房子所运用的土地为划拨方法获得。物权法第一百四十三条规则：“建造用地运用权人有权将建造用地运用权转让、交换、出资、赠予或许典当，但法令还有规则的在外。”城市房地产处理法第四十条第一款规则：“以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当按照国务院规则，报有赞同权的人民政府批阅。有赞同权的人民政府准予转让的，应当由受让方处理土地运用权出让手续，并按照国家有关规则交纳土地运用权出让金。”一起，该法第六十一条第三款规则：“房地产转让或许改动时，应当向县级以上当地人民政府房产处理部门恳求房产改动挂号，并凭改动后的房子所有权证书向同级人民政府土地处理部门恳求土地运用权改动挂号。”根据上述法令可知，我国法令对以划拨方法获得的土地运用权并未制止转让，只需当事人履行了相关的法定手续，依然能够将其转让。
本案中，住宅楼生意协议的意图是搬运房子所有权，没有改动土地运用权的性质，未危害国家利益和社会公共利益。因而，城市房地产处理法第四十条、第六十一条的规则，均归于处理性强制规则而不归于效能性强制规则，违背该类规则并不导致合同无效，仅仅应当遭到行政主管部门的行政处罚。该案中，两边当事人已经在协议中清晰约好了土地运用权转让及土地出让金交纳事宜，且根据上述法令该约好并不违背法令规则，所以，杨某以签定住宅楼生意协议时该房子所占土地系国有划拨土地不能转让为由，建议房子生意协议无效，理由不能建立。
三、契合合同的收效要件和合同法的立法意图
合同法第四十四条规则：“依法建立的合同，自建立时收效。法令、行政法规规则应当处理赞同、挂号等手续的，按照其规则。”民法通则第五十五条规则：“民事法令行为应当具有下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表明实在;(三)不违背法令或许社会公共利益。”本案中，杨某与曹某均具有相应的民事行为能力，且两边关于房子生意意思表明实在。虽案涉房子所占土地为国有划拨土地，城市房地产处理法规则此类土地在转让时，应当报有赞同权的人民政府批阅，但政府的批阅不是对土地运用权转让合同或房子生意合同的批阅，而是对国有划拨土地运用权实践发作搬运的批阅，故政府的批阅不是此类合同建立的收效要件。因而，杨某与曹某签定的住宅楼生意协议，无需处理挂号或批阅手续，两边缔结时即已收效。
合同法第一条规则：“为了保护合同当事人的合法权益，保护社会经济次序，促进社会主义现代化建造，拟定本法。”可见合同法的立法主旨，便是保护经济运转次序，标准市场主体在经济活动中的父易联系，确保生意安全，然后保护当事人的合法权益和促进经济社会的昌盛开展。而本案中的债务转让本质上是一种生意行为，从鼓舞生意、添加社会财富的视点动身，只需不违背法令的强行性规则、不对国家利益和社会公共利益形成危害，就应当答应债务在当事人之间进行转让。因而，承认杨某与曹某签定的住宅楼生意协议有用，也契合合同法的立法主旨。此外，杨某在将案涉房子交给给曹某后又歹意毁约，亦有违诚笃信用准则。
综上，笔者以为，划拨土地上的私有房子均能够转让，房子生意两边签定的房子生意合同并不由于该划拨土地运用权转让是否报请有赞同权的人民政府批阅赞同而影响其效能。
【作者简介】
吴环，单位为安徽省宣城市中级人民法院。
事例来历：北大法令信息网
以上便是听讼小编为我们收拾的有关划拨土地的房子转让合同有法令效能吗的常识，假如您还有更多的疑问，能够咨询听讼网专业律师，或许直接托付听讼网律师帮您脱节法令窘境。