房地产企业所得税该怎么汇算

A房地产企业开发的B项目，2007年完成预售收入1000万元，估计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年交纳企业所得税16.5万元;2008年完成预售收入2000万元，估计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年交纳企业所得税25万元;2009年B项目竣工交给业主运用，当年完成出售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税本钱为4200万元。假定没有其他交税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需求交纳多少企业所得税?
A房地产企业财务人员以为，B项目竣工清算合计完成出售收入6000万元(1000 2000 3000)，发作计税本钱4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元(150 200 250)，应交税所得额=6000-4200-600=1200(万元)，应缴企业所得税=1200×25%=300(万元)，实践预缴企业所得税=16.5 25=41.5(万元)，项目竣工清算应补缴企业所得税=300-41.5=258.5(万元)。
实践上，该财务人员并没有体会《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)相关规定的详细意义。
榜首，房地产企业开发运营事务的企业所得税处理并不只着眼于详细项目的损益状况，不管项目是否竣工，不管开发产品是预售仍是现售，都应当在当年度承认出售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A房地产企业2007年度、2008年度交纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应交税额，并非B项目竣工前的预缴税额。
第二，企业出售未竣工开发产品获得的出售收入，应先按估计计税毛利率分季度(或月度)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。上例中，A房地产企业2007年出售收入对应的应交税所得额=1000×20%-150=50(万元)，2008年出售收入对应的应交税所得额=2000×15%-200=100(万元)。
第三，开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应交税所得额。
B项目计税本钱为4200万元，实践毛利率=(6000-4200)÷6000×100%=30%，2007年、2008年实践毛利额与估计毛利额的差额别离为100万元[1000×(30%-20%)]和300万元[2000×(30%-15%)]，毛利差额400万元(100 300)应当计入2009年度应交税所得额。
第四，确认2009年度应交税所得额=3000-[4200-3000×(1-30%)]-250 400=1050(万元)，应纳所得税=1050×25%=262.5(万元)。
以上核算结果与企业财务人员核算结果的差额=262.5-258.5=4(万元)，构成此差异的原因在于房地产开发企业关于出售收入的了解不精确，将项目清算与所得税汇算彼此混杂。该例中，清算仅指项目计税本钱的终究结算，涵盖了3年的出售期间，而汇算指依照年度别离核算的企业所得税应交税额，两者不能同等。