房屋租赁合同违约责任怎么计算

【租借合同违约职责】房子租借合同违约职责怎么核算
原告与被告签定房子租借合同，约好：承租人被告不能完好实行合同，则补偿三个月房租、付出5%违约金、扣除履约金及付出免租期一个月房租。实行一年之后，被告向原告送达解约通知书，原告签收。
一、定金罚则与违约金、危害补偿金不应当重复核算
本案中，两边当事人在合同中一起约好了违约金(年租金的5%)、危害补偿金(三个月房租)及履约金(29800.00元)扣除三种职责承当方法，原告至今没有交还履约金;别的，签定合一起，被告尚给原告付出定金100000.00元整，原告至今没有交还该定金。依据“损益相抵”规矩，即便被告行为被认定为违约，原告应当在上述四种方法中挑选一种作为追查被告违约职责的方法，在违约金或定金“收益”不足以补偿实践丢失时，违约方即本案被告具有补足差额的职责，因而，原告不能经过重复累加的方法，无端加剧被告的职责。
二、付出危害补偿金作为违约职责承当方法，具有终究后置性
依据《合同法》第112条(持续实行、采纳补救措施与补偿丢失的联系)、第114条第2款(违约金和补偿丢失的联系)的规矩，补偿丢失应当是在违约方承当持续实行、采纳补救措施、付出违约金及承当定金职责之后尚不足以补偿守约方实践丢失时所应承当的一种职责。本案中，原告不依据合同约好的违约金、履约金扣除及实践付出的定金来追查被告违约职责，直接要求被告补偿丢失的建议不符合合同法有关违约职责承当的根本规矩。别的，被告对其丢失额度具有举证职责。
三、原告与被告于2008年12月26日洽谈一致免除合同，两边均不违约
2008年12月9日起，原告与被告洽谈免除租借合同的事宜，同年12月26日，两边对免除合同达到一致意见，原告在《解约通知单》上签字承认：租借合同于 2009年1月1日免除。原告至今没有对免除合同的意思表明提出任何贰言。此过程中合同两边意思表明实在，归于相等自愿的洽谈行为，与缔结合同并无二致;不存在一方违约的景象，因而，原告要求被告承当违约职责没有现实根底，更没有法律依据。
四、原告在合同免除后并没有采纳补救措施避免丢失的扩展
合同免除后，原告并没有采纳补救措施，避免丢失的扩展。原告承认其与被告之间的租借合同于 2009年1月1日免除后，并没有采纳发布招租广告或经过其他方法从头租借该房子等补救措施。因而，在核算原告的实践丢失时，应当恰当扣除丢失扩展的部分。通常情况下，处理房子租借手续完全能够在一个月内完结，因而，原告遭受的丢失不会大于1个月的房租，除非原告听任丢失无限扩展。
五、原告据以核算实践丢失的条文约好不明，能够弥补约好或洽谈
合同中约好危害补偿金“三个月房租”，是对可能发作危害的预估而不是实践丢失数额，因而，不考虑实践丢失巨细，直接据以断定补偿数额的做法欠妥。一起，合同免除后，危害才刚刚开始发作，因而，三个月的房租应当是以合同免除后该房子能够得到的租金为规范，而不是以之前或合同约好的租金为规范，明显，“房租”自身具有改变不定的特色并且自身不能作为钱银单位，所以，“三个月的房租”不是一个确认值，不能直接作为危害补偿数额。依据法律规矩，两边能够洽谈确认详细的补偿数额。