东莞土地出让合同纠纷预防方案

1、依法签约、保证合同效能
土地运用权出让合同的出让方归于特别主体，及出让方必须由政府土地行政办理部门担任。按说，在大力着重依法行政的今日，作为政府的职能部门，其法令意识、法令水平都应当高于作为一般主体的企业和个人，签定无效的土地运用权出让合同好像不太可能。但在实际中，无效的土地运用权出让合同并不罕见。无效的出让合同不只使当事人实在意思表明无法完成，并且还常常形成国家土地资源搁置和糟蹋。
榜首，保证合同主体资格合法。
关于土地运用权出让合同的受让方，法令并无清晰的限制性规则。依照《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》第3条规则：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他安排和个人，除法令还有规则者外，均可依照本法令的规则取得土地运用权，进行土地开发、运用、运营。”《土地办理法》第9条也规则，国有土地可以依法确定给单位或许个人运用。从这些规则可以看出，土地运用权受让方为一般主体，只要是具有民事权利能力和民事行为能力的公民、法人或其他安排都可以成为土地运用权的出让，都是为了特定的房地产开发建造项目，而房地产的开发建造需求法定的资质条件(《城市房地产开发运营办理法令》第2条、第5条等)，因而可以说公民个人以及没有开发运营资质的非房地产开发企业是不能通过土地出让取得土地运用权的，即土地运用权出让合同的受让主体只能是具有房地产开发资质的房地产企业。关于受让方的主体资格，在土地运用权出让过程中一般不会有什么问题，关于这一点，作为土地运用权出让方的政府土地办理部门一般仍是检查得比较严厉的。至于房地产开发企业虚伪注册、骗得资质等行为则属别的一个问题，至少在方式检查上，受让方的主体资格是不该该有问题的。
可是，恰恰是负有对受让方主体资格检查责任的出让方本身的主体资格常常出问题。依照法令规则，可以行使土地运用权出让权，即可以成为出让方主体的只能是市、县人民政府土地办理部门。可是实践中，除前文所说的，以各类开发区、园区办理委员会的名义对外签定土地运用权出让合同外，遍及还存在着以政府设置的其他暂时组织，比方“重点工程指挥部”、“新区开发指挥部”“旧城改造办公室”等名义对外签定土地运用权出让合同。这应该说是一种严峻的逾越职权的违法行为。依据《司法解释》第2条的规则，从2005年8月1日开端，关于这种主体资格违法的土地运用权出让合同，一概依照无效处理。因而，关于出让合同主体资格的检查，根绝行政权力的乱用。出于对政府公信力的信任，无论是哪一级人民政府或行政组织，他们对外出出让土地运用权，作为一般大众，一般不会提出什么贰言。可是一旦因土地运用权出让合同的实行发作争议，则合同当事人主体资格的检查便是榜首步。如因主体资格违法而承认土地运用权出让合同无效，除了国家利益、当事人经济利益受丢失外，政府的威望和公信力也会遭到负面影响。