拆迁还房,公摊面积怎么算
来源：听讼网整理 2019-02-21 03:24
众所周知，房子拆迁的补偿方法首要包含产权置换、钱银补偿以及二者相结合这几种方法。而在挑选产权置换这种补偿方法的时分，咱们经常会说到“拆一还一”的准则，所以，许多仔细的被拆迁户就会问道：拆迁还房，公摊面积怎样算?这个问题可大可小，假如本来被拆迁的房子是高层修建，自身就有较大的公摊面积，与回迁房的公摊面积差不多，那么问题比较小;可是，假如本来是平房住所，拆迁后给安顿到高层住所，这其间的公摊面积可“噌”的一下就上去了，这中心的面积算下来可还不少。实践上，咱们在媒体报道中也曾见过这样的实例——不少被拆迁户反映道，回迁房都是高层，公摊面积大，导致拆迁后寓居面积不只没有改进，乃至还可能下降。
针对这个问题，现在咱们国家的法律法规并没有详细规则到公摊这个程度上，不过，咱们能够看一看《中华人民共和国物权法》第四十二条，该条第三款规则“征收单位、个人的房子及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，保护被征收人的合法权益;征收个人住所的，还应当保证被征收人的寓居条件。”这儿所说到的“保证被征收人的寓居条件”，咱们理解为不能由于征收拆迁而导致被拆迁户的寓居条件下降，也由此引申出最低“拆一还一”的准则;当然，依据保证寓居条件的立法精力，所谓“拆一还一”应当指的是有用面积，假如仅仅是修建面积不变，但公摊面积添加了，那么有用面积也必定下降，被拆迁户的寓居条件也就得不到保证。
针对这一问题，不少地方政府也作出了相应的规则，今日拆迁律师就为咱们盘点一下各地关于拆迁中公摊面积的部分规则，以供参阅。
1、山东省
《青岛市国有土地上房子征收与补偿法令》
第二十一条第一款第(四)项：补偿房子的公摊面积独自计入应补偿面积。
第二十三条 征收住所房子施行钱银补偿的，以本法令第二十一条规则核算的应补偿面积，依照征收区域新建产品住所商场价格结算钱银补偿金。其间，第二十一条第一款第四项的补偿房子公摊面积，依照该款第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积份额核算。
前款规则的公摊面积份额，在本市市区范围内，征收区域用于住所房子建造的，依照该住所房子建造项目的均匀公摊面积份额核算;征收区域用于其他工程建造的，依照百分之二十三核算。县级市的公摊面积份额，由当地人民政府依据本地实践确认，报市人民政府存案。
本条所称公摊面积份额，是指修建物共用修建面积占修建物总修建面积的份额。
2、陕西省
《西安市国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十七条第五款：公摊面积部分均不结算房价款。
3、新疆维吾尔自治区
《新疆维吾尔自治区施行〈国有土地上房子征收与补偿法令〉方法》
第二十条第二款：被征收房子以产权互换方法补偿的，房子征收部分应当与被征收人核算、结清被征收房子与产权互换房子价值的差价，并依照被征收房子产权性质处理产权互换房子的搬运挂号。产权互换房子的公摊面积大于被征收房子公摊面积的，房子征收部分应当给予被征收人因添加公摊面积而削减运用面积的丢失补偿。
4、湖北省
《武汉市国有土地上房子征收与补偿施行方法》
第四十一条 被征收住所房子修建面积公摊系数低于产权互换房子修建面积公摊系数的，应当对被征收人或公有房子承租人添加修建面积补助。修建面积补助准则上不超越被征收房子修建面积的10%。9层及以下的被征收房子互换为18层及以上修建的，修建面积补助准则上不超越被征收房子修建面积的12%。
修建面积补助的详细规范由各区人民政府依据项目实践情况确认。
5、河北省
《石家庄市国有土地上房子征收与补偿暂行方法》
第三十条第二款：房子征收部分应依据被征收房子的详细情况给予公摊补助。公摊补助由房地产价格评价组织依据公摊基准补助系数结合被征收房子评价确认。
6、安徽省
《合肥市国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十一条第一款：征收住所房子施行产权互换的，应当依据产权互换房子实践公摊系数核算产权互换房子的修建面积。
《安庆市市区国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十条第一款：征收住所房子施行产权互换的，应当依据产权互换房子实践公摊系数核算产权互换房子的修建面积。
7、浙江省
《宁波市国有土地上房子征收补偿、补助、奖赏规则》
二、房子征收补助
(四)住所房子产权互换公摊面积补助
产权互换住所房子为高层修建的，在向最接近产权互换住所房子修建面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助修建面积3平方米;每单元设置二部及以上电梯的，补助修建面积10平方米。补助面积部分不付出房款。
8、福建省
《福州市仓山区东部新城乡村集体土地房子征收补偿安顿施行细则(试行)》
十三、征收非农经合成员在乡村集体土地上产权房子，给予被征收房子产权修建面积10%的公摊补偿(安顿房为七层以下多层房子的在外)，但每户最多不超越10平方米。
9、甘肃省
《兰州市国有土地上房子征收与补偿施行方法》
第三十五条 征收住所房子施行同类地段产权互换的，被征收房子修建面积与所互换房子套内修建面积持平部分不结算差价，所对应的公摊面积不予结算费用。超越后的修建面积，可分层次由被征收人以优惠价格购买，互换后的房子产权归被征收人一切。详细优惠价格在征收补偿计划中作出规则。
征收非住所房子施行同类地段产权互换的，产权互换房子套内修建面积应不小于被征收房子套内修建面积，套内修建面积持平部分，按评价差价结算，所对应的公摊面积不予结算费用。
10、四川省
《成都市人民政府办公厅关于进一步推动中心城区旧城改造规范房子征收与补偿行为的告诉》
四、严厉补偿规范
(一)房子补偿费。施行钱银补偿的，依照改造范围内房子评价单价乘以房子修建面积确认;施行产权互换的，归纳平衡改造范围内房子的修建面积和商场评价价值对房子一切权人进行安顿。
对住所施行改造，房子一切权人挑选产权互换的，改造范围内房子和安顿房子按套内修建面积和公摊面积别离互换，依据评价价结算套内修建面积差价，施行单位免收公摊面积补差款。房子一切权人一次性付清差价款的，优惠30%。
《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房子征收补偿安顿暂行方法》
第二十九条 产权互换还房在被征收房子套内面积不削减的前提下，依照以下准则进行：
(一)房子征收部分供给产权互换的住所为多层的，依照被征收房子修建面积与产权互换房子修建面积1：1的份额还房。
(二)房子征收部分供给产权互换的住所为高层的，鉴于公摊面积增大，依照被征收房子修建面积与产权互换高层房子修建面积1：1.2的份额还房。
……
(五)依照本条第(一)、(二)项还住所的，还房公摊面积份额超越15%的部分由政府承当，计入还房产权面积。后期费用由被征收人自行承当。
……
《内江市中心城区国有土地上房子征收与补偿施行方法(试行)》
第三十五条 征收住所房子，被征收人挑选产权互换的，安顿房子总修建面积不能少于50平方米。被征收房子和安顿房子按套内修建面积和公摊面积别离互换，依据评价价结算套内修建面积差价，房子征收部分免收公摊面积补差款。
被征收房子和安顿房子的套内修建面积和公摊面积以房子一切权证记载为准。房子一切权证未别离记载套内修建面积和公摊面积的，以房子一切权挂号部分核定的面积为准。
《泸州市人民政府关于国有土地上房子征收与补偿有关方针的告诉》
七、其他补助
(三)公摊面积的补助
挑选产权互换的被征收人，被征收房子为砖木结构、木单结构的，产权互换房子以套内面积结算，免收产权互换房子公摊面积补差款;被征收房子为砖混结构、框架结构的，产权互换房子以修建面积结算，产权互换房子公摊面积超越修建面积7%的部分，由政府补助。
《泸州市征地补偿安顿方法(试行)》
第二十条第二款：请求安顿房安顿的户，每户安顿房面积超越应享用面积10平方米以内的，按片区还房归纳成本价补差，超越应享用面积10平方米以上的部分，按片区还房指导价补差。请求高层安顿的，每户公摊面积超越应享用面积的7%部分由政府承当，并给予每人一次性物业管理费等补助5000元。
11、重庆市
《重庆市国有土地上房子征收与补偿方法(暂行)》
第二十五条 被征收住所修建面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数核算应补偿的住所修建面积，被征收住所修建面积公摊系数高于15%的，按实践面积核算房子补偿。
12、内蒙古自治区
《包头市国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十四条第二款：被征收房子为平房住所、简易高楼、非成套独用寓居房子、多层住所，施行产权互换房子为高层住所的，在“征一还一”的根底上，依照满意被征收房子原有套内面积运用功用的准则补助公摊面积。补助的公摊面积最高不超越被征收房子核算面积的10%。详细补助规范由作出房子征收决议的人民政府确认。
13、广西壮族自治区
《南宁市国有土地上房子征收与补偿暂行方法》
第二十九条第二款：对被征收房子的公摊面积依照1：1互换，安顿房子公摊面积与被征收房子公摊面积差额部分不结算差价。
《南宁市人民政府关于加强拆迁安顿房建造管理工作的施行定见》
第(二十七)条第二款：拆迁安顿房公摊面积与被征收房子公摊面积差额部分不结算差价。
《钦州市国有土地上房子征收与补偿暂行方法》
第三十条 征收住所房子时挑选产权互换的，房子征收部分供给用于产权互换的安顿房子，依照套内面积1∶1.3互换。安顿房子套内面积超出被征收房子套内面积的部分应结算差价，超出的面积在10平方米以内(含10平方米)的部分，依照征收决议发布时本市上一年度保证性住所建造成本价结算差价;超出的面积在10平方米以上的部分，依照交房时房产部分供给的同地段相似产品房均匀价格结算差价。
对被征收房子的公摊面积依照1∶1互换。安顿房子公摊面积小于被征收房子公摊面积的，结算差价;安顿房子公摊面积大于被征收房子公摊面积，给予其免收差价奖赏。
安顿房子套内面积缺乏被征收房子套内面积的，缺乏部分依照被征收房子价值规范或安顿房子销售价格，按就高准则给予被征收人钱银补偿。
14、江苏省
《泰安市人民政府关于施行城市片区开发建造的定见》
安顿房为小高层、高层的，电梯及由电梯添加的走廊公摊面积不计入回迁安顿面积。
15、辽宁省
《铁岭市国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十四条之(三)征收有照商业门市平房：
1.原地(就近)安顿高楼，被征收人应付出安顿面积 (原房子面积加上所对应的添加公摊面积)评价价格与原房评价价格差价50%的价款。可就近上靠添加面积，层次内添加面积部分按优惠价格 (安顿房评价价下浮20%)结算，层次外添加面积部分按安顿房的评价价结算;
2.异地安顿高楼，在前目根底上原房子面积加上所对应的添加公摊面积部分依照征收地块与安顿地块相似商业门市评价价格互找差价。
16、河南省
《洛阳市人民政府关于国有土地上房子征收与补偿的定见》
附件1 洛阳市国有土地上房子征收补偿规范
一、对被征收房子的补偿
1.施行钱银补偿的，依照被征收房子的商场评价价核算。
2.施行房子产权互换的，做出房子征收决议的市、县级人民政府应当供给改建地段或许就近地段的房子进行互换。
在进行房子产权互换时，被征收房子和安顿房子按套内修建面积及公摊面积别离进行互换。套内修建面积互换时，被征收房子价格和安顿房子价格均按商场评价价核算，两边结清差价。
公摊面积互换时，免收套内修建面积相对应的公摊面积的价差款。
被征收人挑选的安顿房在2套(含2套)以上的，施行凹凸调配进行安顿。
17、吉林省
《辽源市国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十五条第四款：挑选产权互换高层住所楼：公摊面积中的电梯间面积，核算产权无偿赠送给被征收人。”
作者：蔡晓仪
版权一切：北京京平律师事务所
注：如需转载，请标明版权!
王炳峰律师，北京京平律师事务所合伙人、资深律师，专业从事行政诉讼和征地拆迁维权署理。
针对这个问题，现在咱们国家的法律法规并没有详细规则到公摊这个程度上，不过，咱们能够看一看《中华人民共和国物权法》第四十二条，该条第三款规则“征收单位、个人的房子及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，保护被征收人的合法权益;征收个人住所的，还应当保证被征收人的寓居条件。”这儿所说到的“保证被征收人的寓居条件”，咱们理解为不能由于征收拆迁而导致被拆迁户的寓居条件下降，也由此引申出最低“拆一还一”的准则;当然，依据保证寓居条件的立法精力，所谓“拆一还一”应当指的是有用面积，假如仅仅是修建面积不变，但公摊面积添加了，那么有用面积也必定下降，被拆迁户的寓居条件也就得不到保证。
针对这一问题，不少地方政府也作出了相应的规则，今日拆迁律师就为咱们盘点一下各地关于拆迁中公摊面积的部分规则，以供参阅。
1、山东省
《青岛市国有土地上房子征收与补偿法令》
第二十一条第一款第(四)项：补偿房子的公摊面积独自计入应补偿面积。
第二十三条 征收住所房子施行钱银补偿的，以本法令第二十一条规则核算的应补偿面积，依照征收区域新建产品住所商场价格结算钱银补偿金。其间，第二十一条第一款第四项的补偿房子公摊面积，依照该款第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积份额核算。
前款规则的公摊面积份额，在本市市区范围内，征收区域用于住所房子建造的，依照该住所房子建造项目的均匀公摊面积份额核算;征收区域用于其他工程建造的，依照百分之二十三核算。县级市的公摊面积份额，由当地人民政府依据本地实践确认，报市人民政府存案。
本条所称公摊面积份额，是指修建物共用修建面积占修建物总修建面积的份额。
2、陕西省
《西安市国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十七条第五款：公摊面积部分均不结算房价款。
3、新疆维吾尔自治区
《新疆维吾尔自治区施行〈国有土地上房子征收与补偿法令〉方法》
第二十条第二款：被征收房子以产权互换方法补偿的，房子征收部分应当与被征收人核算、结清被征收房子与产权互换房子价值的差价，并依照被征收房子产权性质处理产权互换房子的搬运挂号。产权互换房子的公摊面积大于被征收房子公摊面积的，房子征收部分应当给予被征收人因添加公摊面积而削减运用面积的丢失补偿。
4、湖北省
《武汉市国有土地上房子征收与补偿施行方法》
第四十一条 被征收住所房子修建面积公摊系数低于产权互换房子修建面积公摊系数的，应当对被征收人或公有房子承租人添加修建面积补助。修建面积补助准则上不超越被征收房子修建面积的10%。9层及以下的被征收房子互换为18层及以上修建的，修建面积补助准则上不超越被征收房子修建面积的12%。
修建面积补助的详细规范由各区人民政府依据项目实践情况确认。
5、河北省
《石家庄市国有土地上房子征收与补偿暂行方法》
第三十条第二款：房子征收部分应依据被征收房子的详细情况给予公摊补助。公摊补助由房地产价格评价组织依据公摊基准补助系数结合被征收房子评价确认。
6、安徽省
《合肥市国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十一条第一款：征收住所房子施行产权互换的，应当依据产权互换房子实践公摊系数核算产权互换房子的修建面积。
《安庆市市区国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十条第一款：征收住所房子施行产权互换的，应当依据产权互换房子实践公摊系数核算产权互换房子的修建面积。
7、浙江省
《宁波市国有土地上房子征收补偿、补助、奖赏规则》
二、房子征收补助
(四)住所房子产权互换公摊面积补助
产权互换住所房子为高层修建的，在向最接近产权互换住所房子修建面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助修建面积3平方米;每单元设置二部及以上电梯的，补助修建面积10平方米。补助面积部分不付出房款。
8、福建省
《福州市仓山区东部新城乡村集体土地房子征收补偿安顿施行细则(试行)》
十三、征收非农经合成员在乡村集体土地上产权房子，给予被征收房子产权修建面积10%的公摊补偿(安顿房为七层以下多层房子的在外)，但每户最多不超越10平方米。
9、甘肃省
《兰州市国有土地上房子征收与补偿施行方法》
第三十五条 征收住所房子施行同类地段产权互换的，被征收房子修建面积与所互换房子套内修建面积持平部分不结算差价，所对应的公摊面积不予结算费用。超越后的修建面积，可分层次由被征收人以优惠价格购买，互换后的房子产权归被征收人一切。详细优惠价格在征收补偿计划中作出规则。
征收非住所房子施行同类地段产权互换的，产权互换房子套内修建面积应不小于被征收房子套内修建面积，套内修建面积持平部分，按评价差价结算，所对应的公摊面积不予结算费用。
10、四川省
《成都市人民政府办公厅关于进一步推动中心城区旧城改造规范房子征收与补偿行为的告诉》
四、严厉补偿规范
(一)房子补偿费。施行钱银补偿的，依照改造范围内房子评价单价乘以房子修建面积确认;施行产权互换的，归纳平衡改造范围内房子的修建面积和商场评价价值对房子一切权人进行安顿。
对住所施行改造，房子一切权人挑选产权互换的，改造范围内房子和安顿房子按套内修建面积和公摊面积别离互换，依据评价价结算套内修建面积差价，施行单位免收公摊面积补差款。房子一切权人一次性付清差价款的，优惠30%。
《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房子征收补偿安顿暂行方法》
第二十九条 产权互换还房在被征收房子套内面积不削减的前提下，依照以下准则进行：
(一)房子征收部分供给产权互换的住所为多层的，依照被征收房子修建面积与产权互换房子修建面积1：1的份额还房。
(二)房子征收部分供给产权互换的住所为高层的，鉴于公摊面积增大，依照被征收房子修建面积与产权互换高层房子修建面积1：1.2的份额还房。
……
(五)依照本条第(一)、(二)项还住所的，还房公摊面积份额超越15%的部分由政府承当，计入还房产权面积。后期费用由被征收人自行承当。
……
《内江市中心城区国有土地上房子征收与补偿施行方法(试行)》
第三十五条 征收住所房子，被征收人挑选产权互换的，安顿房子总修建面积不能少于50平方米。被征收房子和安顿房子按套内修建面积和公摊面积别离互换，依据评价价结算套内修建面积差价，房子征收部分免收公摊面积补差款。
被征收房子和安顿房子的套内修建面积和公摊面积以房子一切权证记载为准。房子一切权证未别离记载套内修建面积和公摊面积的，以房子一切权挂号部分核定的面积为准。
《泸州市人民政府关于国有土地上房子征收与补偿有关方针的告诉》
七、其他补助
(三)公摊面积的补助
挑选产权互换的被征收人，被征收房子为砖木结构、木单结构的，产权互换房子以套内面积结算，免收产权互换房子公摊面积补差款;被征收房子为砖混结构、框架结构的，产权互换房子以修建面积结算，产权互换房子公摊面积超越修建面积7%的部分，由政府补助。
《泸州市征地补偿安顿方法(试行)》
第二十条第二款：请求安顿房安顿的户，每户安顿房面积超越应享用面积10平方米以内的，按片区还房归纳成本价补差，超越应享用面积10平方米以上的部分，按片区还房指导价补差。请求高层安顿的，每户公摊面积超越应享用面积的7%部分由政府承当，并给予每人一次性物业管理费等补助5000元。
11、重庆市
《重庆市国有土地上房子征收与补偿方法(暂行)》
第二十五条 被征收住所修建面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数核算应补偿的住所修建面积，被征收住所修建面积公摊系数高于15%的，按实践面积核算房子补偿。
12、内蒙古自治区
《包头市国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十四条第二款：被征收房子为平房住所、简易高楼、非成套独用寓居房子、多层住所，施行产权互换房子为高层住所的，在“征一还一”的根底上，依照满意被征收房子原有套内面积运用功用的准则补助公摊面积。补助的公摊面积最高不超越被征收房子核算面积的10%。详细补助规范由作出房子征收决议的人民政府确认。
13、广西壮族自治区
《南宁市国有土地上房子征收与补偿暂行方法》
第二十九条第二款：对被征收房子的公摊面积依照1：1互换，安顿房子公摊面积与被征收房子公摊面积差额部分不结算差价。
《南宁市人民政府关于加强拆迁安顿房建造管理工作的施行定见》
第(二十七)条第二款：拆迁安顿房公摊面积与被征收房子公摊面积差额部分不结算差价。
《钦州市国有土地上房子征收与补偿暂行方法》
第三十条 征收住所房子时挑选产权互换的，房子征收部分供给用于产权互换的安顿房子，依照套内面积1∶1.3互换。安顿房子套内面积超出被征收房子套内面积的部分应结算差价，超出的面积在10平方米以内(含10平方米)的部分，依照征收决议发布时本市上一年度保证性住所建造成本价结算差价;超出的面积在10平方米以上的部分，依照交房时房产部分供给的同地段相似产品房均匀价格结算差价。
对被征收房子的公摊面积依照1∶1互换。安顿房子公摊面积小于被征收房子公摊面积的，结算差价;安顿房子公摊面积大于被征收房子公摊面积，给予其免收差价奖赏。
安顿房子套内面积缺乏被征收房子套内面积的，缺乏部分依照被征收房子价值规范或安顿房子销售价格，按就高准则给予被征收人钱银补偿。
14、江苏省
《泰安市人民政府关于施行城市片区开发建造的定见》
安顿房为小高层、高层的，电梯及由电梯添加的走廊公摊面积不计入回迁安顿面积。
15、辽宁省
《铁岭市国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十四条之(三)征收有照商业门市平房：
1.原地(就近)安顿高楼，被征收人应付出安顿面积 (原房子面积加上所对应的添加公摊面积)评价价格与原房评价价格差价50%的价款。可就近上靠添加面积，层次内添加面积部分按优惠价格 (安顿房评价价下浮20%)结算，层次外添加面积部分按安顿房的评价价结算;
2.异地安顿高楼，在前目根底上原房子面积加上所对应的添加公摊面积部分依照征收地块与安顿地块相似商业门市评价价格互找差价。
16、河南省
《洛阳市人民政府关于国有土地上房子征收与补偿的定见》
附件1 洛阳市国有土地上房子征收补偿规范
一、对被征收房子的补偿
1.施行钱银补偿的，依照被征收房子的商场评价价核算。
2.施行房子产权互换的，做出房子征收决议的市、县级人民政府应当供给改建地段或许就近地段的房子进行互换。
在进行房子产权互换时，被征收房子和安顿房子按套内修建面积及公摊面积别离进行互换。套内修建面积互换时，被征收房子价格和安顿房子价格均按商场评价价核算，两边结清差价。
公摊面积互换时，免收套内修建面积相对应的公摊面积的价差款。
被征收人挑选的安顿房在2套(含2套)以上的，施行凹凸调配进行安顿。
17、吉林省
《辽源市国有土地上房子征收与补偿方法》
第二十五条第四款：挑选产权互换高层住所楼：公摊面积中的电梯间面积，核算产权无偿赠送给被征收人。”
作者：蔡晓仪
版权一切：北京京平律师事务所
注：如需转载，请标明版权!
王炳峰律师，北京京平律师事务所合伙人、资深律师，专业从事行政诉讼和征地拆迁维权署理。