“超低价”拍卖与香港土地制度革新之间有什么关系
来源：听讼网整理 2019-03-22 00:58
因为香港居民对住所、收入等民生问题上诉苦有加，让接连涨了12年的房价跌一跌，下降民众住所担负，也是港府在住所方针上的挑选。仅仅，怎么添加宅地供给才是解决问题的底子，其关键在于破除单一环保考虑和土地财务诟病对土地出让的限制。
在香港本钱商场下挫，港币兑美元创2007年以来新低，商场传言“股汇双杀”或导致资金逃港，1997年金融危机与财物价值下降再现的情况下，香港楼市似也完毕接连12年上涨、房价飙涨3.7倍的空前“大牛”行情。数据显现，2016年1月，香港一切物业成交3500宗，创下25年的新低。私家住所价格指数在上一年9月到达极点后，四季度跌落8%，瑞银证券和里昂国际等研讨组织猜测，本年香港房价会跌落10%左右，而到2017年，香港房价将跌落30%。
在楼市量价均被挫杀的一起，香港新年后拍卖的一则土地，以史上从没有过的低成交价震动了业界。2月12日，香港地政总署布告显现，新年后初次拍卖的一幅坐落新界大埔区地段的住所用地，以21.3亿港元的价格卖给了中海地产旗下一家子公司。按楼面价，该地块每平方米仅1.7万元人民币，比较上一年9月同一区域出让的相似地块，楼面价足足跌落了66%!
在一般人眼里，以尺计价的香港土地，可谓真实的寸土寸金。地价跌落如此之多，且楼面地价被内地城市“甩出去”，好像印证了1997年金融危机再度降临的预言并非空穴来风。从曩昔香港本钱商场、港币估值和楼价超强相关的特性来看，跟着美元加息、沽空港币和人民币的资金“撤出”，近期“股汇双杀”，组织和地产“大佬”看空香港楼市，香港楼市阅历重挫好像具有必定性。
不过，笔者翻开香港地政总署网站，仔细阅读土地出让文件后才发现，该地块为政府附带条件转让，即因为存在环保集体司法复核，买家购地后需默默地等司法程序走完，且政府胜诉才干开发。若政府败诉则土地转让报废，土地转让金退回。这意味着，中海地产拿到了一块出路未卜、有瑕疵的地块(这也被置办方中海地产证明)。在楼市不被看好，而地块又有瑕疵，香港法制社会下官司扯皮不断、杂乱冗长成为常态，特别触及环评官司的工程项目更将长年累月(比方2011年港珠澳大桥、香港机场第三跑道)，土地拍出超低价也就家常便饭了。
香港一向保卫政府不干涉的自在商场经济，坚持低税率、自在港的国际竞争优势。由此，香港找到了“土地财务”这一既满意低税率、自在港，又能为港府找到财务收入的捷径。一起，经过出让前与意向开发商交流的“勾地”准则，港府不只避免了土地流拍，并且将土地出让收入最大化。地政总署的数据显现，从2012年4月到2015年11月，在地政总署105幅土地投标中，仅有两次流拍。
笔者以为，此次香港出让带有环保司法瑕疵的宅地，或是香港在土地准则上的探究。
虽然有研讨以为，香港是“土地财务”的开山祖师，其实港府可出让土地十分有限。香港1100平方公里土地，三分之二规划为不行开发的林地、草地、荒地、湿地和灌丛等郊野土地，住所用地仅占4%。香港粮食100%靠进口，却保存比住所用地还多的农地(占土地面积5%)，而这些农地多用来堆积集装箱。在深圳(楼盘)河彼岸，是香港新界北大片的鸟类维护区，大部分并无很高的维护价值。这仅仅可利用土地的一角。不动维护区，仅将农地转做住所用地，就可将存量住所添加一倍。可是，在回归之前就已划定的法定图则，已将香港不同区域土地用处“框死了”。一旦触及动用土地，或政府收回土地，自在集体、环保人士、立法会议员就会经过咨询、法定程序来阻遏。最典型的是“新界东北发展计划”，原意建造6万住所单位(6成保证房)，添加港人急需的中小型住所，但因社会集体对立而停滞。2000年至2013年，香港宅地添加额比2013年上海(楼盘)一年的住所用地还少100公顷，均匀每年仅70公顷，仅是上海一年供给的十四分之一。
除了环保诉求外，要求政府冲击“炒家”形成的空置和贫富差距、开发商囤积土地、全球出资者进入香港，反省政府“土地财务”等，也是对立者不退让“开发郊野”的原因。香港是彻底的自在商场经济体，港内开发商和个人出资者行为彻底自主，房价上涨已让税收按捺部分失效了。一起，为维护港人，本钱出资移民计划在2015年1月中止了，2012年以来的“辣招”已将部分炒房者挡在外面。
香港土地供给、高房价、住所缺少已堕入“死结”。能开发的土地在向“干涸”线迫临，房价不断创新高，政府不得不将公屋面积再三缩小，导致“寓居无庄严”，香港人均住所面积仅16平方米，是全亚洲乃至国际人均寓居面积最小的城市，超越一半的私家住所面积少于50平方米，乃至还有20万人人均面积仅7.5平方米。政府明显认识到了问题，特别是土地、房价关于香港新生代生长、香港竞争力的冲击。
因为香港居民对政府在住所、收入等民生上诉苦有加，即使本年房价跌落，港府也不会出“辣招”救市。让接连涨了12年的房价跌一跌，下降民众住所担负，也是港府在住所方针上的挑选。仅仅，怎么添加宅地供给才是解决问题的底子，其关键在于破除单一环保考虑和土地财务诟病对土地出让的限制。由此，出让一些价格较低的土地，特别凭借商场手法来倒逼环保司法胶葛长年累月的土地赶快投入商场，就成为一种可探究的挑选。一方面，此举开释下降土地财务依靠的信号，另一方面也可解决底层民众住所诉求，换得根据环保阻遏的广阔郊野土地出让，渐进破除环保关于土地的限制，这是未来政府、商场与民很多赢的土地准则规划之路。受让相似土地的不只中海，近期，香港本地开发商恒基在新界也有很多农地储藏。
在香港本钱商场下挫，港币兑美元创2007年以来新低，商场传言“股汇双杀”或导致资金逃港，1997年金融危机与财物价值下降再现的情况下，香港楼市似也完毕接连12年上涨、房价飙涨3.7倍的空前“大牛”行情。数据显现，2016年1月，香港一切物业成交3500宗，创下25年的新低。私家住所价格指数在上一年9月到达极点后，四季度跌落8%，瑞银证券和里昂国际等研讨组织猜测，本年香港房价会跌落10%左右，而到2017年，香港房价将跌落30%。
在楼市量价均被挫杀的一起，香港新年后拍卖的一则土地，以史上从没有过的低成交价震动了业界。2月12日，香港地政总署布告显现，新年后初次拍卖的一幅坐落新界大埔区地段的住所用地，以21.3亿港元的价格卖给了中海地产旗下一家子公司。按楼面价，该地块每平方米仅1.7万元人民币，比较上一年9月同一区域出让的相似地块，楼面价足足跌落了66%!
在一般人眼里，以尺计价的香港土地，可谓真实的寸土寸金。地价跌落如此之多，且楼面地价被内地城市“甩出去”，好像印证了1997年金融危机再度降临的预言并非空穴来风。从曩昔香港本钱商场、港币估值和楼价超强相关的特性来看，跟着美元加息、沽空港币和人民币的资金“撤出”，近期“股汇双杀”，组织和地产“大佬”看空香港楼市，香港楼市阅历重挫好像具有必定性。
不过，笔者翻开香港地政总署网站，仔细阅读土地出让文件后才发现，该地块为政府附带条件转让，即因为存在环保集体司法复核，买家购地后需默默地等司法程序走完，且政府胜诉才干开发。若政府败诉则土地转让报废，土地转让金退回。这意味着，中海地产拿到了一块出路未卜、有瑕疵的地块(这也被置办方中海地产证明)。在楼市不被看好，而地块又有瑕疵，香港法制社会下官司扯皮不断、杂乱冗长成为常态，特别触及环评官司的工程项目更将长年累月(比方2011年港珠澳大桥、香港机场第三跑道)，土地拍出超低价也就家常便饭了。
香港一向保卫政府不干涉的自在商场经济，坚持低税率、自在港的国际竞争优势。由此，香港找到了“土地财务”这一既满意低税率、自在港，又能为港府找到财务收入的捷径。一起，经过出让前与意向开发商交流的“勾地”准则，港府不只避免了土地流拍，并且将土地出让收入最大化。地政总署的数据显现，从2012年4月到2015年11月，在地政总署105幅土地投标中，仅有两次流拍。
笔者以为，此次香港出让带有环保司法瑕疵的宅地，或是香港在土地准则上的探究。
虽然有研讨以为，香港是“土地财务”的开山祖师，其实港府可出让土地十分有限。香港1100平方公里土地，三分之二规划为不行开发的林地、草地、荒地、湿地和灌丛等郊野土地，住所用地仅占4%。香港粮食100%靠进口，却保存比住所用地还多的农地(占土地面积5%)，而这些农地多用来堆积集装箱。在深圳(楼盘)河彼岸，是香港新界北大片的鸟类维护区，大部分并无很高的维护价值。这仅仅可利用土地的一角。不动维护区，仅将农地转做住所用地，就可将存量住所添加一倍。可是，在回归之前就已划定的法定图则，已将香港不同区域土地用处“框死了”。一旦触及动用土地，或政府收回土地，自在集体、环保人士、立法会议员就会经过咨询、法定程序来阻遏。最典型的是“新界东北发展计划”，原意建造6万住所单位(6成保证房)，添加港人急需的中小型住所，但因社会集体对立而停滞。2000年至2013年，香港宅地添加额比2013年上海(楼盘)一年的住所用地还少100公顷，均匀每年仅70公顷，仅是上海一年供给的十四分之一。
除了环保诉求外，要求政府冲击“炒家”形成的空置和贫富差距、开发商囤积土地、全球出资者进入香港，反省政府“土地财务”等，也是对立者不退让“开发郊野”的原因。香港是彻底的自在商场经济体，港内开发商和个人出资者行为彻底自主，房价上涨已让税收按捺部分失效了。一起，为维护港人，本钱出资移民计划在2015年1月中止了，2012年以来的“辣招”已将部分炒房者挡在外面。
香港土地供给、高房价、住所缺少已堕入“死结”。能开发的土地在向“干涸”线迫临，房价不断创新高，政府不得不将公屋面积再三缩小，导致“寓居无庄严”，香港人均住所面积仅16平方米，是全亚洲乃至国际人均寓居面积最小的城市，超越一半的私家住所面积少于50平方米，乃至还有20万人人均面积仅7.5平方米。政府明显认识到了问题，特别是土地、房价关于香港新生代生长、香港竞争力的冲击。
因为香港居民对政府在住所、收入等民生上诉苦有加，即使本年房价跌落，港府也不会出“辣招”救市。让接连涨了12年的房价跌一跌，下降民众住所担负，也是港府在住所方针上的挑选。仅仅，怎么添加宅地供给才是解决问题的底子，其关键在于破除单一环保考虑和土地财务诟病对土地出让的限制。由此，出让一些价格较低的土地，特别凭借商场手法来倒逼环保司法胶葛长年累月的土地赶快投入商场，就成为一种可探究的挑选。一方面，此举开释下降土地财务依靠的信号，另一方面也可解决底层民众住所诉求，换得根据环保阻遏的广阔郊野土地出让，渐进破除环保关于土地的限制，这是未来政府、商场与民很多赢的土地准则规划之路。受让相似土地的不只中海，近期，香港本地开发商恒基在新界也有很多农地储藏。