商品房买卖合同中欺诈的认定及其法律后果
来源：听讼网整理 2018-08-31 01:25
【案情】
2000年8月，被告李太富以其个人名义经过出让方法获得营角上4号国有土地运用权，宗地面积540.72平方米，土地用处为商住。营角上4号商住楼（取名富康楼）于2000年10月开工建造，于2001年12月竣工，共建有10套住所、13间店肆。在2001年8月至2002年12月期间，被告李太富以沙河乡房地产开发公司名义与原告黄天江等十三人签定《赣州市乡镇商品房购销合同》，被告李太富并在合同开发企业法定代表人处签名，以住宅每平方820元至960元、店肆每平方4200元—4600元不等的价格，将其自建房子别离销售给原告等人。经查原赣州市沙河乡房地产开发公司属沙河乡政府部属集体企业，于1993年4月15日建立，1995年6月1日至2000年12月31日由被告李太富承包经营。因为该公司长时间未开发经营项目，一起未参与2000年度房地产开发企业资质年检，2001年12月被江西省建造厅刊出其四级资质证书，工商行政部门也于2002年1月27日布告吊销了该公司营业执照。对此，沙河乡政府进行了布告，声明沙河乡房地产开发公司营业执照、公章报废。原告购房后均对房子进行了装饰，并已寓居运用，但被告一向未办妥商品房产权证给原告。2003年12月18日，被告李太富书面通知原告处理集资房一切权证，遭原告回绝，致使发作胶葛。
【裁判】
2004年11月29日赣州市中级人民法院对本案作出了（2004）赣中民一初字第6号民事判定，判定以被告李太富运用明知现已废止的盖有沙河开发公司印章的商品房购销合同与原告签定商品房买卖合同，存在严峻诈骗行为为由，供认两边签定的《赣州市乡镇商品房购销合同》无效，原告黄天江等十三人按房子现状返还已购房子（含装饰设备）归李太富一切，由被告李太富返还原告黄天江等十三人购房款及装饰损失费合计2909117.30元，别的由被告李太富补偿原告黄天江等十三人已交购房款50%的补偿金，计人民币1144825元。
【分析】
本案为一例典型的因出卖人的诈骗行为而导致商品房买卖合同无效的事例，在本案的审理中触及两个要害性问题的处理，一是商品房买卖合同中售房者诈骗的确定，二是诈骗的法令成果。《法国民法典》规则，诈骗应具有以下条件：①诈骗行为的存在。②诈骗行为应为一方当事人所施行。③诈骗行为对合同的缔结具有决定性效果。在必定条件下，对触及向对方当事人利益的状况保持缄默沉静的，也可构成诈骗，此为消沉诈骗。我国立法对诈骗的概念没有清晰的规则，当时，对诈骗确定的首要依据是最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见（试行）》（以下简称《定见》），《定见》第68条规则，一方当事人成心奉告对方虚伪状况，或许成心隐秘真实状况，诱使对方当事人作出过错意思表明的，能够确定为诈骗行为。据此，咱们以为诈骗的构成虚具有以下要件：（1）必须有诈骗的成心。此为确定诈骗的片面要件。所谓诈骗的成心，是指一方明知自己奉告对方的状况是虚伪的且会使对方陷于过错知道，而期望或听任这种成果的发作的心思状况。（2）须有诈骗行为。此为确定诈骗的客观要件。所谓诈骗行为，是指诈骗方将其诈骗成心体现于外部的行为，包含作为和不作为。作为的诈骗体现为成心奉告虚伪状况或成心隐秘真实状况是别人作出过错意思表明的行为。不作为的诈骗，也即缄默沉静是否构成诈骗，我国法令没有明文规则，但学界较为共同的观念以为，可学习外国国外立法的规则，有条件地供认缄默沉静能够构成诈骗，只需一方当事人存在责任相另一方当事人陈说某种事实真相。（3）受诈骗人因诈骗而堕入过错，并根据过错知道而为意思表明。这是确定诈骗的因果关系要件。所谓过错是指针对合同内容及其他重要状况的知道缺点。在本案中，被告李太富成心隐秘其不具有房地产开发资质，更未获得商品房预售许可证的真实状况，并使用沙河乡房地产开发公司现已报废的《赣州市乡镇商品房购销合同》书，使原告误以为被告具有相应得开发资质、被告所开发楼盘为商品房，从而与其签定了《赣州市乡镇商品房购销合同》，完全符合诈骗的三个构成要件，所以能够确定被告李太富在本案的商品房买卖合同中存在严峻的诈骗行为。
2000年8月，被告李太富以其个人名义经过出让方法获得营角上4号国有土地运用权，宗地面积540.72平方米，土地用处为商住。营角上4号商住楼（取名富康楼）于2000年10月开工建造，于2001年12月竣工，共建有10套住所、13间店肆。在2001年8月至2002年12月期间，被告李太富以沙河乡房地产开发公司名义与原告黄天江等十三人签定《赣州市乡镇商品房购销合同》，被告李太富并在合同开发企业法定代表人处签名，以住宅每平方820元至960元、店肆每平方4200元—4600元不等的价格，将其自建房子别离销售给原告等人。经查原赣州市沙河乡房地产开发公司属沙河乡政府部属集体企业，于1993年4月15日建立，1995年6月1日至2000年12月31日由被告李太富承包经营。因为该公司长时间未开发经营项目，一起未参与2000年度房地产开发企业资质年检，2001年12月被江西省建造厅刊出其四级资质证书，工商行政部门也于2002年1月27日布告吊销了该公司营业执照。对此，沙河乡政府进行了布告，声明沙河乡房地产开发公司营业执照、公章报废。原告购房后均对房子进行了装饰，并已寓居运用，但被告一向未办妥商品房产权证给原告。2003年12月18日，被告李太富书面通知原告处理集资房一切权证，遭原告回绝，致使发作胶葛。
【裁判】
2004年11月29日赣州市中级人民法院对本案作出了（2004）赣中民一初字第6号民事判定，判定以被告李太富运用明知现已废止的盖有沙河开发公司印章的商品房购销合同与原告签定商品房买卖合同，存在严峻诈骗行为为由，供认两边签定的《赣州市乡镇商品房购销合同》无效，原告黄天江等十三人按房子现状返还已购房子（含装饰设备）归李太富一切，由被告李太富返还原告黄天江等十三人购房款及装饰损失费合计2909117.30元，别的由被告李太富补偿原告黄天江等十三人已交购房款50%的补偿金，计人民币1144825元。
【分析】
本案为一例典型的因出卖人的诈骗行为而导致商品房买卖合同无效的事例，在本案的审理中触及两个要害性问题的处理，一是商品房买卖合同中售房者诈骗的确定，二是诈骗的法令成果。《法国民法典》规则，诈骗应具有以下条件：①诈骗行为的存在。②诈骗行为应为一方当事人所施行。③诈骗行为对合同的缔结具有决定性效果。在必定条件下，对触及向对方当事人利益的状况保持缄默沉静的，也可构成诈骗，此为消沉诈骗。我国立法对诈骗的概念没有清晰的规则，当时，对诈骗确定的首要依据是最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见（试行）》（以下简称《定见》），《定见》第68条规则，一方当事人成心奉告对方虚伪状况，或许成心隐秘真实状况，诱使对方当事人作出过错意思表明的，能够确定为诈骗行为。据此，咱们以为诈骗的构成虚具有以下要件：（1）必须有诈骗的成心。此为确定诈骗的片面要件。所谓诈骗的成心，是指一方明知自己奉告对方的状况是虚伪的且会使对方陷于过错知道，而期望或听任这种成果的发作的心思状况。（2）须有诈骗行为。此为确定诈骗的客观要件。所谓诈骗行为，是指诈骗方将其诈骗成心体现于外部的行为，包含作为和不作为。作为的诈骗体现为成心奉告虚伪状况或成心隐秘真实状况是别人作出过错意思表明的行为。不作为的诈骗，也即缄默沉静是否构成诈骗，我国法令没有明文规则，但学界较为共同的观念以为，可学习外国国外立法的规则，有条件地供认缄默沉静能够构成诈骗，只需一方当事人存在责任相另一方当事人陈说某种事实真相。（3）受诈骗人因诈骗而堕入过错，并根据过错知道而为意思表明。这是确定诈骗的因果关系要件。所谓过错是指针对合同内容及其他重要状况的知道缺点。在本案中，被告李太富成心隐秘其不具有房地产开发资质，更未获得商品房预售许可证的真实状况，并使用沙河乡房地产开发公司现已报废的《赣州市乡镇商品房购销合同》书，使原告误以为被告具有相应得开发资质、被告所开发楼盘为商品房，从而与其签定了《赣州市乡镇商品房购销合同》，完全符合诈骗的三个构成要件，所以能够确定被告李太富在本案的商品房买卖合同中存在严峻的诈骗行为。