国务院关于深化城镇住房制度改革的决定

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属组织：
为贯彻落实《中共中央关于树立社会主义商场经济体系若干问题的决议》，深化乡镇住宅准则变革，促进住宅商品化和住宅建造的开展，特作如下决议：
一、乡镇住宅准则变革的底子意图和基本内容
(一)乡镇住宅准则变革作为经济体系变革的重要组成部分，其底子意图是：树立与社会主义商场经济体系相适应的新的乡镇住宅准则，完成住宅商品化、社会化;加速住宅建造，改进寓居条件，满意乡镇居民不断添加的住宅需求。
(二)乡镇住宅准则变革的基本内容是：把住宅建造出资由国家、单位统包的体系改变为国家、单位、个人三者合理担负的体系;把各单位建造、分配、修理、处理住宅的体系改变为社会化、专业化运转的体系;把住宅什物福利分配的方法改变为以按劳分配为主的钱银薪酬分配方法;树立以中低收入家庭为方针、具有社会保障性质的经济适用住宅供给体系和以高收入家庭为方针的商品房供给体系;树立住宅公积金准则;开展住宅金融和住宅稳妥，树立方针性和商业性并存的住宅信贷体系;树立标准化的房地产买卖商场和开展社会化的房子修理、处理商场，逐渐完成住宅资金投入产出的良性循环，促进房地工业和相关工业的开展。
(三)乡镇住宅准则变革要坚持配套、分阶段推动。近期的使命是：全面推行住宅公积金准则，活跃推动租金变革，稳步出售公有住宅，大力开展房地产买卖商场和社会化的房子修理、处理商场，加速经济适用住宅建造，到本世纪末开始树立起新的乡镇住宅准则，使乡镇居民住宅到达小康水平。
二、全面推行住宅公积金准则
(四)施行住宅公积金准则有利于改变住宅分配体系，有利于住宅资金的堆集、周转和方针性典当借款准则的树立，有利于进步员工购、建住宅才能，促进住宅建造。一切行政和企事业单位及其员工均应依照“个人存储、单位赞助、一致处理、专项运用”的准则交纳住宅公积金，树立住宅公积金准则。
(五)住宅公积金由在职员工个人及其地点单位，按员工个人薪酬和员工薪酬总额的必定份额逐月交纳，归个人一切，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住宅，员工离退休时，本息余额一次结清，交还员工自己。现在单位和个人住宅公积金的缴交率别离把握在5%，已超越这个份额的能够不变。外商出资企业及其中方员工的住宅公积金缴交率，由各省、自治区、直辖市人民政府确认。
(六)企业为员工交纳的住宅公积金，从企业提取的住宅折旧和其他划转资金中处理，缺乏部分经财务部分核定，在本钱、费用中列支。行政事业单位为员工交纳的住宅公积金，首要立足于原有住宅资金的划转，缺乏部分，全额预算的行政事业单位由财务预算拨付;差额预算的事业单位按差额份额由财务预算拨付;自收自支事业单位对比企业开支途径列支。员工的住宅公积金本息免征个人所得税。
(七)依照责权利共同的准则，树立和完善住宅公积金处理准则，加强住宅公积金的处理。各市(县)人民政府担任拟定住宅公积金的归集、运用、处理等有关详细规则，批阅住宅公积金的运用方案和财务收支预决算。各市(县)人民政府能够树立专门的住宅公积金处理组织，担任住宅公积金的归集、付出、核算和编制运用方案等处理作业，住宅公积金的存借款等金融业务一概由当地人民政府托付指定的专业银行处理。受托付的专业银行依据当地人民政府赞同的住宅公积金运用方案，审定、发放和收回借款。住宅公积金要专款专用，禁止挪作他用。财务、审计、监察部分要加强监督处理。
三、活跃推动租金变革
(八)要在员工家庭合理住宅开销范围内加大租金变革力度。到2000年，住宅租金准则上应到达占双员工家庭平均薪酬的15%。按上述方法测定，租金水平已到达或超越折旧费、修理费、处理费、借款利息、房产税5项要素本钱租金水平的，按本钱租金或商场租金计租。
(九)各地要依据实践状况拟定并发布2000年曾经租金变革规划。租金进步的起伏和次数，要与当地居民的收入水平相适应，要依据物价指数操控方针统筹组织。有条件的市(县)或单位，应结合实践状况，较快完成向本钱租金和商场租金的过渡。
(十)在租金水平到达本钱租金曾经，新建公有住宅和腾空的旧住宅租金标准能够高于同期现住宅的租金标准。各市(县)人民政府还能够对员工承租新建公有住宅和腾空的旧住宅交纳租借确保金和认购住宅债券作出详细规则。
(十一)租金调整后，对离退休员工、政府民政部分确认的社会救助方针和非在职的优抚方针等，各省、自治区、直辖市人民政府可依据状况拟定减、免、补的详细方法。
(十二)住宅在规则标准之内的员工家庭，用规则的个人合理担负部分加上悉数住宅补贴，仍缺乏付出房租的，差额可由其地点单位恰当给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金在单位住宅基金中列支;其他行政事业单位的补助金应先在单位住宅基金中列支，缺乏部分经同级财务部分核定，在城市住宅基金(未树立城市住宅基金的，在同级财务预算)中列支。
(十三)加强对租金收入的处理。租金收入归产权单位一切，归入单位住宅基金，用于住宅修理、处理、建造和乡镇住宅准则变革。
四、稳步出售公有住宅
(十四)乡镇公有住宅，除市(县)以上人民政府以为不宜出售的外，均可向乡镇员工出售。员工购买公有住宅要坚持自愿的准则，新建公有住宅和腾空的旧房施行先售后租，并优先出售给住宅困难户。
(十五)向高收入员工家庭出售公有住宅施行商场价，向中低收入员工家庭出售公有住宅施行本钱价，本钱价应包含住宅的征地和拆迁补偿费、勘测规划和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设备建造费(小区级非营业性配套公建费是否列入本钱由各地自行确认)、处理费、借款利息和税金等7项要素。旧房的本钱价按售房当年新房的本钱价成新扣头(折旧年限一般为50年)核算，运用年限超越30年的，以30年核算;通过大修或设备更新的旧房，按有关规则评价确认。现在以本钱价售房确有困难的市(县)，能够施行标准价作为过渡。出售公有住宅的本钱价和标准价由市(县)人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府赞同后发布履行。
现行售房价格已高于规则的标准价起步水平的，不该再下降价格。
公有住宅的出售，应坚持先评价后出售的准则。住宅的实践价格应依据地点地段、结构、层次、朝向、设备和装饰标准等要素差异计价。
(十六)标准价按担负价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的担负价，1994年应为地点市(县)双员工年平均薪酬的3倍。经济开展水平较高的市(县)应高于3倍，详细倍数由省、自治区、直辖市人民政府确认。双员工年平均薪酬按当地核算部分发布的上年员工平均薪酬乘以2核算。抵交价按双员工65年(男员工35年，女员工30年)内堆集的由单位赞助的住宅公积金贴现值的80%核算。
旧房的担负价按售房当年新房的担负价成新扣头(折旧年限一般为50年)核算，运用年限超越30年的，以30年核算;通过大修或设备更新的旧房，按有关规则评价确认。旧房的抵交价，可依据运用年限恰当下降，但最多不能低于新房抵交价的80%。
(十七)员工购买现已住用的公有住宅，可恰当给予扣头，1994年扣头率为担负价的5%，往后要逐年削减，2000年前悉数吊销。
售房单位应依据购房员工树立住宅公积金准则前的工龄给予工龄扣头。每年工龄扣头的数额，按抵交价除以65(男员工35年，女员工30年)核算。离退休员工购房核算工龄扣头的时刻，按国家规则的离退休年纪核算。
(十八)员工按本钱价或标准价购买公有住宅，每个家庭只能享用一次，购房的数量有必要严厉依照国家和各级人民政府规则的分配住宅的操控标准履行，超越标准部分一概履行商场价。
(十九)售房价格要逐渐从标准价过渡到本钱价。当年的标准价要依据各市(县)员工上年平均薪酬添加的水平、单位发给住宅补贴和赞助员工树立住宅公积金年添加水平确认，一年必定;新房担负价与双员工家庭年平均薪酬的倍数，要逐渐进步，2000年曾经到达3.5倍。各市(县)要从本地实践动身，加速标准价向本钱价的过渡。
(二十)付款方法。员工购房能够一次付款，也能够分期付款。售房单位可对一次付款的购房员工给予一次付款扣头，扣头率参阅当地购房方针性借款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的操控年限确认。施行分期付款的，首期付款不得低于实践价格的30%，分期付款的期限一般不超越10年，分期交给的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按方针性典当借款利率确认。经办方针性住宅金融业务的银行，应充分利用方针性住宅资金，向购房员工供给方针性典当借款。
(二十一)清晰产权。员工以商场价购买的住宅，产权归个人一切，能够依法进入商场，按规则交纳有关税费后，收入归个人一切。
员工以本钱价购买的住宅，产权归个人一切，一般住用5年后能够依法进入商场，在补交土地运用权出让金或所含土地收益和按规则交纳有关税费后，收入归个人一切。
员工以标准价购买的住宅，具有部分产权，即占有权、运用权、有限的收益权和处分权，能够承继。产权份额按售房当年标准价占本钱价的比重确认。员工以标准价购买的住宅，一般住用5年后方可依法进入商场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租借权，原售房单位已吊销的，当地人民政府房产处理部分有优先购买、租借权。售、租房收入在补交土地运用权出让金或所含土地收益和按规则交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权份额进行分配。
(二十二)开展房地产买卖商场，标准住宅买卖行为。员工购买住宅，都要由房产处理部分处理住宅过户和产权搬运登记手续，一起要处理相应的土地运用权改变登记手续，并收取一致拟定的产权证书，产权证书应注明产权特点，按标准价购买的住宅应注明产权份额。租借和出售、赠与、承继及以其他方法转让所购住宅，应按国家规则交纳有关税费。要加强商场处理，标准买卖程序，完善税收准则，坚决查办倒卖房产牟取暴利等违法行为。
(二十三)加强售后房子修理、处理服务，开展社会化的房子修理、处理商场。员工购买的住宅，室内各项修理开支由购房人担负。高楼出售后应树立共用部位、共用设备的修理基金。变革现行乡镇住宅处理体系，开展多种一切制方法的物业处理企业和社会化的房子修理、处理服务。
(二十四)加强售房款的处理。国有住宅的出售收入按住宅产权联系和必定份额上交同级财务和留归单位，别离归入各级住宅基金;其他公有住宅出售收入，归单位一切，归入单位住宅基金。售房款要悉数用于住宅建造和乡镇住宅准则变革，禁止移用。
五、加速经济适用住宅的开发建造
(二十五)各地人民政府要十分重视经济适用住宅的开发建造，加速处理中低收入家庭的住宅问题。经济适用住宅建造用地，经赞同准则上采纳行政划拨方法供给。对经济适用住宅建造项目，要在方案、规划、拆迁、税费等方面予以方针扶持。各级建造行政主管部分要实在组织好经济适用住宅建造的施行作业。金融单位在信贷等方面应予以支撑。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住宅要占20%以上。在建房、售房等方面，对离退休员工、教师和住宅困难户应予以优先组织，详细方法由各省、自治区、直辖市人民政府拟定。
(二十六)鼓舞集资协作建房，继续开展住宅协作社，在一致规划的前提下，充分发挥各方面活跃性，加速乡镇危旧住宅改造。
六、做好原有方针同本决议的联接作业
(二十七)要做好与原有售房方针的联接。已出售的公有住宅均须依照售房当年的价格占本钱价的比重清晰个人具有的产权份额;经购房人赞同也可按本钱价补足房价款及利息后，原购住宅产权归个人一切。1994年1月1日至本决议发布之前出售的公有住宅，一概按本决议规则的售房方针进行标准。
(二十八)原有关文件规则出售公有住宅的标准价和最贱价一概中止履行。
(二十九)要继续做好原住宅资金转入各级住宅基金的核定、划转作业。划转的资金和原有的住宅补贴，要逐渐理入员工薪酬或用于列支公积金。
七、加强领导，统筹组织，活跃推动乡镇住宅准则变革
(三十)加速住宅建造和推动乡镇住宅准则变革是各级人民政府的重要职责。各地人民政府要加强领导，健全作业组织，全面规划，统筹组织，统筹长时间方针和阶段性方针，加速推动乡镇住宅准则变革。
(三十一)各省、自治区、直辖市人民政府要依据本决议规则的一致方针，结合本地区社会经济开展水平，量体裁衣，不断完善乡镇住宅准则变革方案，并按年度报国务院住宅准则变革领导小组存案;各市(县)的乡镇住宅准则变革施行方案需报省、自治区、直辖市人民政府赞同后履行。要加强对各市(县)房改作业的查看督促，确保国家房改方针的贯彻落实和房改作业的健康推动。一切单位，不管从属联系，都应履行地点市(县)人民政府对房改作业的一致布置和规则。
(三十二)企业房改是乡镇住宅准则变革的要点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转化和劳动薪酬准则变革，树立现代企业准则，把住宅开发建造、分配、处理和修理服务等社会功能逐渐从企业中别离出去，加速完成住宅的商品化、社会化。
(三十三)国务院住宅准则变革领导小组要分类辅导，在全面推动乡镇住宅准则变革的基础上，留意抓好大城市的住宅准则变革;要会同有关部分，及时总结经验，不断完善方针规则和配套措施，抓住立法作业，和谐处理深化变革中的对立和问题。有关房改作业的配套文件，要赶快拟定，抓住下发。国务院各有关部分要各司其职，各尽其责，相互配合，确保乡镇住宅准则变革的顺畅施行。
(三十四)要仔细做好房改的宣扬作业。各级新闻单位要加强言论引导，广泛宣扬深化乡镇住宅准则变革的意图、含义、方针和施行过程，引导广大干部、大众改变观念，进步知道，活跃参与乡镇住宅准则变革。
(三十五)要严厉房改纪律，严厉履行国务院的一致方针。各级监察部分要加强纪律监督、查看，对不履行国家一致方针、贱价售房、变相添加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严厉查办。
(三十六)戎行体系住宅准则变革方案，由中央军委批阅。
(三十七)本决议自发布之日起施行。原有的房改方针和规则，凡与本决议不共同的，一概以本决议为准。