购买商品房如何避免风险
来源：听讼网整理 2018-08-30 07:57
商品房仅仅特指经政府有关部分同意，由房地产开发运营公司开发的，建成后用于商场出售租借的房子，包含住所、商业用房以及其他修建物，而自建、参建、托付缔造，又是自用的住所或其他修建物不属于商品房规模。它是开发商开发建造的供出售的房子，能办产权证和疆土证，能够自定价格出售的产权房。下面是听讼网小编收拾的关于商品房生意的危险，下面就和听讼网小编一同来看看吧。
购买商品房流程是怎样的呢?
第一步：和发展商签定认购书
当购房者决议买房，并挑选好自己中意的住所后，他将进行的第一步便是与发展商签定认购书，以标明购房意向并交纳必定数额的认购金(即订金)，订金是由发展商依据房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。
认购书的首要内容包含：
1.发展商、出售方及认购书的基本状况;
2.所认购房产的基本状况(户型、修建面积、单位价格、币种、房产的总价);
3.订金数额、付款方法(一次性付款、分期付款、银行按揭借款、公积金借款、组合借款);
4.付款时刻(首要针对分期付款方法)、付款地址、帐户等;
5.签定正式条约的时刻(一般为认购后的一周以内)。
签完了认购书，出售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解今后的细节，为正式签约作预备。《签约须知》的内容有：A购房者若托付别人签约，托付书的有关证明;B关于借款所需凭据的阐明;C需求交纳的相关税费、手续费等阐明;D购房人在签定条约时需带着的证件;E签约地址。
留神：签认购书时，或许有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别留神这个“定金”，它只需在合同里才具有法律效力。签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。假如发展商还没有拿到出售许可证，您与发展商签定的便是内部“认购书”，请留神：虽然内部认购的房价会廉价一些，但内部认购书在法律上是无效的!
第二步：与发展商签定购房合同
签定购房合一起必定要慎重对待啦，因为您的权力和责任都表现在内了。别的，一旦将来与出售方发作胶葛，购房合同可是处理的重要依据和凭据。所以，在签合同之前，您需求细心查验发展商的资历和“五证”(即计委立项可行性研讨的批件、规划许可证、土地运用证、开工建造许可证、商品房预售许可证);假如是现房，依据规定，发展商现已不需求再处理“出售许可证”，而改为处理大产权证的批阅手续，去产权挂号部分进行房子所有权的初始挂号，处理《房子产权证》。您必定要看清楚发展商的《房子产权证》是否包含了您想买的房子?全部检查结束后，您还需求交纳必定数额的定金。
在合同中，买房人有必要要把全部有疑问的问题执行下来，一般，发展商会将一些许诺印在宣传品中，或由售楼人员口头容许，可是比及实践交给的时分，很或许就会呈现问题，而引起胶葛。发展商会把从前的许诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得留神的问题都要执行在合同里。
您假如对签定合同没有掌握，能够托付律师来帮忙处理，律师能够协助您起草补充协议、检查税费明细表、审阅契约须知、拟定签约后的付款进程表、检查付款状况等等。
留神：还有或许会呈现的状况是，购房者在交给了定金之后，跟着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时分，发展商能否交还定金?这就需求购房人和发展商在两边协议中清晰何种状况下，购买者能够停止协议，拿回定金。
第三步：处理预售挂号
签完购房合同后，生意两边应到房子所在地的区、县房子管理局生意管理科处理预售(预购)挂号手续(如是外销房，则应到市疆土资源和房子管理局商场处处理)。预售挂号对保护房子生意两边的权益非常重要，只需在处理完预售(预购)挂号后，购房合同收效。
留神：假如您买的是期房，您仍是需求看发展商的商品房预售许可证。除此之外，因为买期房间隔入住还有一段较长的时刻，在这段时刻里，您应该常常与卖房者联络，或常常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺畅交房?假如不能准时交房，您应当按合同规定索赔。
第四步：处理立契过户手续
契约有预售契约和生意契约两种，预售契约是相关于期房而论的;生意契约则用于现房生意。立契过户是发展商和买房人进行生意、替换房子产权不行短少的重要环节。
立契过户在市或各区县房地产生意所处理，处理过户手续时，买房人应带着购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲身处理的，假如不能亲身处理而需别人代理的，买房人必定要出具托付书，托付书上有必要加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产生意所要求一起具有公证处的公证书);假如购房者正在外地，那么则有必要在当地的公证处作公证，把公证书带回来;假如购房者正在国外，还应加盖我国驻当地大使馆的公章。
处理立契过户手续时，买房人要交纳契税、生意手续费和印花税。
留神：在处理立契过户之前，购房者有必要先到相应的市小区办或各区县小区办交纳公共修理基金。
第五步：处理入住
在处理入住之前，您需求交清合同款，处理结算;发展商要共同审阅您的付款状况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最终入住时以供审阅。购房人持合同就能够到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签定物业管理条约。在签约前，您要对条约细心研讨，充沛了解自己应享用的权力和承当的责任，并交给相关的管理费。
留神：假如是期房，那么在其竣工后，实践丈量面积与合同上的出售面积会有必定的差异，购房者在与发展商处理结算时，应依据预售合同条款，保护自己的权益。若实践面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方补偿相应的经济损失。
够买商品房留神事项
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权力能够得到保证，在签定购房合同之前，要留神检查开发商是否“五证齐全”。五证分别是国有土地运用证、建造用地规划许可证、建造工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
国有土地运用权证。依据我国法律规定，只需具有国有土地运用权证才干进行商品房开发;关于集体土地，国家是禁止在集体土地进步行商品房开发的。只需县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才干够将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在检查国有土地运用证时，要留神土地运用者的称号与开发商是否共同，是否是国有土地运用权。购房者还应留神土地运用权证上记载的土地用处和年限，土地用处应为住所(购买非住所类商品房另当别论)，运用年限应是70年。
建造用地规划许可证。依据《城市国有土地运用权出让转让规划管理办法》,开发商只需在获得建造用地规划许可证后,才干处理国有土地运用权证。获得了建造用地规划许可证，标明开发商所开发土地通过城市规划行政主管部分审阅后，契合城市规划要求。假如没有获得建造用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在检查建造用地规划许可证时，要留神开发商开发用地的实践用处、方位边界等证记载的是否共同。
建造工程规划许可证。建造工程规划许可证是开发商所建工程契合城市规划要求的证明，假如开发商拿不出建造工程规划许可证，则意味该修建是违章修建。
施工许可证。施工许可证是答应开发商开工的同意文件，只需工程出资到达30万元或修建面积超越300平方米就有必要处理施工许可证。获得施工许可证标明修建工程施工图纸已检查，施工单位和监理单位已确认。购房者在检查许可证时，也要用心检查。比方依据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，能够计算开发商是否会推迟交房，假如发现问题，则能够提前采纳应对办法。
预售许可证。最终便是检查预售许可证，检查预售许可证时，必定要留神。记住到房管部分网站上核对一下，避免开发商假造预售许可证。假如需求律师的协助，欢迎致电听讼网。
购买商品房流程是怎样的呢?
第一步：和发展商签定认购书
当购房者决议买房，并挑选好自己中意的住所后，他将进行的第一步便是与发展商签定认购书，以标明购房意向并交纳必定数额的认购金(即订金)，订金是由发展商依据房价自定的，一般几百元到几千元不等，也有上万元的。
认购书的首要内容包含：
1.发展商、出售方及认购书的基本状况;
2.所认购房产的基本状况(户型、修建面积、单位价格、币种、房产的总价);
3.订金数额、付款方法(一次性付款、分期付款、银行按揭借款、公积金借款、组合借款);
4.付款时刻(首要针对分期付款方法)、付款地址、帐户等;
5.签定正式条约的时刻(一般为认购后的一周以内)。
签完了认购书，出售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解今后的细节，为正式签约作预备。《签约须知》的内容有：A购房者若托付别人签约，托付书的有关证明;B关于借款所需凭据的阐明;C需求交纳的相关税费、手续费等阐明;D购房人在签定条约时需带着的证件;E签约地址。
留神：签认购书时，或许有的“认购书”上写的是“定金”，您要特别留神这个“定金”，它只需在合同里才具有法律效力。签“认购书”后若是发展商违约，您是不能得到双倍返还“定金”的。假如发展商还没有拿到出售许可证，您与发展商签定的便是内部“认购书”，请留神：虽然内部认购的房价会廉价一些，但内部认购书在法律上是无效的!
第二步：与发展商签定购房合同
签定购房合一起必定要慎重对待啦，因为您的权力和责任都表现在内了。别的，一旦将来与出售方发作胶葛，购房合同可是处理的重要依据和凭据。所以，在签合同之前，您需求细心查验发展商的资历和“五证”(即计委立项可行性研讨的批件、规划许可证、土地运用证、开工建造许可证、商品房预售许可证);假如是现房，依据规定，发展商现已不需求再处理“出售许可证”，而改为处理大产权证的批阅手续，去产权挂号部分进行房子所有权的初始挂号，处理《房子产权证》。您必定要看清楚发展商的《房子产权证》是否包含了您想买的房子?全部检查结束后，您还需求交纳必定数额的定金。
在合同中，买房人有必要要把全部有疑问的问题执行下来，一般，发展商会将一些许诺印在宣传品中，或由售楼人员口头容许，可是比及实践交给的时分，很或许就会呈现问题，而引起胶葛。发展商会把从前的许诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得留神的问题都要执行在合同里。
您假如对签定合同没有掌握，能够托付律师来帮忙处理，律师能够协助您起草补充协议、检查税费明细表、审阅契约须知、拟定签约后的付款进程表、检查付款状况等等。
留神：还有或许会呈现的状况是，购房者在交给了定金之后，跟着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时分，发展商能否交还定金?这就需求购房人和发展商在两边协议中清晰何种状况下，购买者能够停止协议，拿回定金。
第三步：处理预售挂号
签完购房合同后，生意两边应到房子所在地的区、县房子管理局生意管理科处理预售(预购)挂号手续(如是外销房，则应到市疆土资源和房子管理局商场处处理)。预售挂号对保护房子生意两边的权益非常重要，只需在处理完预售(预购)挂号后，购房合同收效。
留神：假如您买的是期房，您仍是需求看发展商的商品房预售许可证。除此之外，因为买期房间隔入住还有一段较长的时刻，在这段时刻里，您应该常常与卖房者联络，或常常到施工现场去看看，了解该房产项目的工程进度，发展商是否能顺畅交房?假如不能准时交房，您应当按合同规定索赔。
第四步：处理立契过户手续
契约有预售契约和生意契约两种，预售契约是相关于期房而论的;生意契约则用于现房生意。立契过户是发展商和买房人进行生意、替换房子产权不行短少的重要环节。
立契过户在市或各区县房地产生意所处理，处理过户手续时，买房人应带着购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等，这些手续都应该是买房人亲身处理的，假如不能亲身处理而需别人代理的，买房人必定要出具托付书，托付书上有必要加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产生意所要求一起具有公证处的公证书);假如购房者正在外地，那么则有必要在当地的公证处作公证，把公证书带回来;假如购房者正在国外，还应加盖我国驻当地大使馆的公章。
处理立契过户手续时，买房人要交纳契税、生意手续费和印花税。
留神：在处理立契过户之前，购房者有必要先到相应的市小区办或各区县小区办交纳公共修理基金。
第五步：处理入住
在处理入住之前，您需求交清合同款，处理结算;发展商要共同审阅您的付款状况，每期付款的底单复印件都须立档保存，在最终入住时以供审阅。购房人持合同就能够到物业管理公司拿钥匙，拿钥匙时，要求签定物业管理条约。在签约前，您要对条约细心研讨，充沛了解自己应享用的权力和承当的责任，并交给相关的管理费。
留神：假如是期房，那么在其竣工后，实践丈量面积与合同上的出售面积会有必定的差异，购房者在与发展商处理结算时，应依据预售合同条款，保护自己的权益。若实践面积减少时，可要求发展商给予补偿，或解除合同并要求卖方补偿相应的经济损失。
够买商品房留神事项
购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权力能够得到保证，在签定购房合同之前，要留神检查开发商是否“五证齐全”。五证分别是国有土地运用证、建造用地规划许可证、建造工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
国有土地运用权证。依据我国法律规定，只需具有国有土地运用权证才干进行商品房开发;关于集体土地，国家是禁止在集体土地进步行商品房开发的。只需县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才干够将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在检查国有土地运用证时，要留神土地运用者的称号与开发商是否共同，是否是国有土地运用权。购房者还应留神土地运用权证上记载的土地用处和年限，土地用处应为住所(购买非住所类商品房另当别论)，运用年限应是70年。
建造用地规划许可证。依据《城市国有土地运用权出让转让规划管理办法》,开发商只需在获得建造用地规划许可证后,才干处理国有土地运用权证。获得了建造用地规划许可证，标明开发商所开发土地通过城市规划行政主管部分审阅后，契合城市规划要求。假如没有获得建造用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在检查建造用地规划许可证时，要留神开发商开发用地的实践用处、方位边界等证记载的是否共同。
建造工程规划许可证。建造工程规划许可证是开发商所建工程契合城市规划要求的证明，假如开发商拿不出建造工程规划许可证，则意味该修建是违章修建。
施工许可证。施工许可证是答应开发商开工的同意文件，只需工程出资到达30万元或修建面积超越300平方米就有必要处理施工许可证。获得施工许可证标明修建工程施工图纸已检查，施工单位和监理单位已确认。购房者在检查许可证时，也要用心检查。比方依据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，能够计算开发商是否会推迟交房，假如发现问题，则能够提前采纳应对办法。
预售许可证。最终便是检查预售许可证，检查预售许可证时，必定要留神。记住到房管部分网站上核对一下，避免开发商假造预售许可证。假如需求律师的协助，欢迎致电听讼网。