物业会计如何确认营业收入与核算营业税金

物业管理是一个新式职业，依照物业层次和服务规范实施有偿服务。物业管理公司在从事物业管理和其他经营活动中所获得的各项服务性和经营性收入，称为经营收入，分为主经营务收入和其他事务收入两部分。
主经营务收入包含物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入，其间以物业管理收入为主，首要包含：为房子业主和运用人供给公共卫生清洗、公用设施的修理保养和保安、美化而收取的公共性服务费;为房子业主和运用人代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房子自用部位和自用设备补葺等而收取的大众代理性服务费;为满意房子业主和运用人的特殊需要，为其供给的增值服务，比如家电修理、室内裱扮、代理购物、购买充值卡、配送和分销桶装水、订送牛奶，乃至是旅游服务、加油卡、百货公司消费储值卡、社区电信储值卡推行等特约服务费。
承认经营收入完成的准则和结算方法
依照财政部1998年3月12日发布的《物业管理企业财务管理规则》关于“企业应当在劳务现已供给、一起收讫价款或许获得收取价款的凭据时承以为经营收入的完成”的准则规则，企业不管采纳哪 种服务、结算方法，都应以此为根底承认经营收入的完成，方能正确核算征收物业管理公司应交纳的经营税金及附加。
承认经营收入的完成应当辨明下列几种状况：
采纳交款服务的方法，服务费收讫，发票账单已交给居民，经营收入则被承认。
采纳定时预收服务费的方法，应在物业管理公司已供给某一阶段服务(一般以月度为结算期)后作为经营收入的完成，此刻，服务费已收取，服务已供给。
采纳分期收款方法，按供给物业管理服务合同约好的收款日期作为经营收入的完成。在这种方法下，服务已供给，服务费要按合同到期日收款;只要到了合同收款日，物业管理公司才获得收取这部分服务费的权力，承认经营收入的完成。出租房租金收入，应按合同(租约)规则的付租日期和金额，承认租金收入的完成。假如合同(租约)规则的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入完成。
采纳托收承付结算方法，应在劳务已供给，或产品已宣布，并已将发票账单提交银行办好托收手续后，作为经营收入的完成。
物业大修收入则应经业主委员会或许物业产权人、运用人签证认可后，承以为经营收入的完成。
凡物业管理公司与业主委员会，或许物业产权人、运用人两边签定付款合同(协议)的，应当根据合同(协议)所规则的付款日期承以为经营收入的完成。
物业管理经营税金及附加的计征规模
鉴于物业管理服务自身就是一种产品，而物业管理费就是物业管理服务的“价格”。因而，物业管理公司和业主应当以价值为根底，遵从合理、揭露，收费与服务水平相适应的准则，选用物业服务包干制或物业服务酬金制等方式约好和收取物业管理费，并以上述经承认的服务性事务收入额为纳税目标和计税根据，向主管税务机关交纳一定量的经营税金及附加，包含经营税、城市保护建造税、教育费附加等，其计征规模和注意事项如下：
1.物业管理公司在为房子业主及租住户供给服务而收取的管理费，还应包含向房产开发商收取的没有租、售的空关房产的管理费;服务费还应包含保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等收费;修理费应包含修理资料及人工费;租赁费还应包含居民租住公有住所的租金收入，以及其他服务性事务收入，均以5%税 率计征经营税。
2.物业管理公司为房子业主及租住户代购货品，除了将代购货品的发票直接交给托付方的，可按收取的代理手续费收入计征5%的经营税。为房子业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费、垃圾处理费等各种事务而获得的收入，能够按扣除实践支交给供水 、供电、供气以及电信局、环卫部分金钱后的余额，计征5%的经营税。
3.物业管理公司以供给劳务的方式，从房子“三项”修理基金(不含据实列支的专用存储款)中获得的收入，计征5%的经营税。
4.物业管理公司为私房业主或租住户代开出租房子发票或收据，应照章征收5%经营税。
物业管理经营税金及附加的管帐核算
物业管帐应按规则设置“经营税金及附加”账户，核算经营收入应担负的税金及附加。该账户归于损益类账户，借方挂号应交纳的经营税等，贷方挂号结转额，月终将余额悉数转入“本年赢利”账户，结转后，该账户应无余额。物业管帐于月终按“应纳税额=经营额×税率”公式，核算出当月应交纳的经营税，借记“经营税金及附加”账户，贷记“应缴税 金”账户。
例如：某物业管理公司2011年9月份完成并承认的各种服务性事务收入合计94300元，按5%交纳经营税 ，按经营税的7%交纳城市保护建造税，按经营税 的3%交纳教育费附加。其税额计征和账务处理如下：
1.核算经营税 94300×5%=4715(元)
借：经营税金及附加 4715
贷：应缴税费 4715
2.核算城市保护建造税 4715×7%=330.05(元)
借：经营税金及附加 　 330.05
贷：应缴税费——应交城市保护建造税 330.05
3.核算教育费附加 4715×3%=141.45(元)
借：经营税金及附加 　141.45
贷：其他应交款——应交教育费附加 　141.45
至于物业管理公司在供给服务中发作的费用性税金，比如房产税、车船运用税、土地运用税、印花税等按规则在“管理费用”账户核算。
最终，物业管帐还要把物业管理公司请求并现已税务机关同意的减免经营税的相关账务，按下列过程处理完毕：
减免税金有事前减免和过后减免两种状况。事前减免是指在公司实践交纳税金前税务机关给予减免。如此，公司应先按税率核算出当月应缴税费，再从中扣减税务部分同意减免的税额，然后核算出实践应缴税费，借记“经营税金及附加”账户，贷记“应缴税费”账户等。
过后减免是指在公司实践交纳了税金今后，税务部分再减免退回给公司已交纳的税金。公司在收到退回的减免税金时，借记“银行存款”账户，贷记“经营外收入——补助收入”账户。