律师教你避开购房陷阱的十大绝招
来源：听讼网整理 2018-10-17 20:16
商品房出售中，圈套多，危险多，令人防不胜防，让许多购房者手足无措。律师提醒您，避开购房圈套的十大绝技。
一、查明对方身份
签购房合同之前，要清晰商品房的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规则不具有主体资历的人签定购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。假如开发商托付中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和运营资历，并有开发商出具的授权托付书，才具有签约的资历。
二、检查有用证书
商品房预售和出售有必要应当具有“五证”，即《国有土地运用权证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程许可证》、《商品房预售许可证》或许《商品房出售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者有必要检查的最重要的文件。短少上述文件，则该商品房不具有出售条件。
三、是否查封、典当
除了具有上述“五证”之外，法律规则，被查封、被典当和已出售而未经原买受人赞同的商品房是不能出售的，不然，买受人则面对巨大的危险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被典当或许已被出售，以保证生意安全。
四、约好交还定金
现在商品房生意的一般做法是购房者买房时先签定认购书并且支付定金，然后才签定购房合同。因为购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间堕入两难地步：不签吧，忧虑定金被没收；签吧，合同中圈套多多。因而，主张购房者采纳以下方法：1、在检查购房合同，承认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签定购房合同一起支付定金。3、在认购书中写明假如两边就商品房生意合同洽谈不成，出卖人有必要向买受人交还定金。
五、细查合同条款
现在的购房合同是由疆土房管局印制的规范合同，适当一部分内容现已用铅字印制好了，另一部分留空白，由两边当事人洽谈一致后填写。主张购房者认真仔细地阅览、检查合同的每一条款，并做好以下作业：1、对规范合同印制好的内容，一般不作很大修正，但并非不能修正，只需当事人以为不合理，就有权修正。2、关于规范合同已印制好的挑选性条款，购房者能够依据自己的实际情况挑选对自己最有利的约好。3、关于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是十分不合理的。正确的做法应当是两边当事人就合同的每一条款洽谈一致。4、关于两边不能洽谈一致的条款，应当做好记载，由两边签字承认，这是两边不能洽谈一致的书面凭据，假如生意不成，购房者可据此索回定金和已付房款。
至于合同约好的付款方法，现在购房者一般采纳按揭、分期付款的方法来支付房款。假如采纳的是现金支付方法，主张购房者尽量削减首期房款的金额，待处理商品房存案挂号手续之后，再支付大部分房款，一起留一部分购房招待办好房产证后支付，这才干最大极限的维护本身的权益。假如采纳的是按揭付款方法，为了避免购房者办不了按揭借款而买不了房子，并且连定金和首期都退不了，主张购房者在付款方法和期限中写明：“假如未能缔结按揭借款合同的：1、合同持续实行，但买受人和出卖人两边需另行签定付款协议；2、因当事人一方原因未能缔结按揭借款合同的，另一方能够恳求解除合同和赔偿损失；3、因不行归责于当事人两边的事由，两边均能够恳求解除合同，出卖人应当将现已收受的购房款本金或许定金返还给买受人，并按银行同期借款利率支付相应的利息。”
六、清晰交楼规范
交楼规范有三种：1、该商品房经检验合格；2、该商品房经归纳检验合格；3、该商品房经分期归纳检验合格。购房者挑选第2、3项交楼规范是比较抱负的，但因为这两项交楼规范要求比较高，尤其是第2项交楼规范要求最高。现在广州市的大部分楼盘在交楼时很难到达该项规范，一起挑选该规范的收楼时刻相对比较长，所以适当一部分购房者或许开发商都不愿意挑选第2项收楼规范。而挑选第1项收楼规范则意义不清晰，因为检验合格有许多种，如竣工检验合格，规划检验合格，消防检验合格等，这就会发生许多争议。主张在第1项规范后加上“并经过经过国家法律规则的竣工检验存案手续。”因为我国对商品房竣工检验已采纳存案挂号准则，而该准则规则的检验项目比较多，要求比较严厉，能保证购房者的利益。
七、少签补充协议
现在开发上一般预先拟定了购房合同补充协议，让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房者十分严苛。因而，购房者须慎之又慎，千万不要容易在补充协议上签字。抱负的做法应当是与对方就补充协议洽谈一致以完善补充协议，或许爽性不签补充协议。
八、另签物管协议
现在的规范购房合同中有签定购房合同的一起，一并与物业管理公司签定《物业管理服务协议》的规则。可是因为签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家，是否具有相应资质，物业管理费用是多少，假如购房者承认了该合同条款，就等于承认了开发商指定的物业管理公司及其拟定的《物业管理服务协议》，也承认了物业管理收费项目、金额，使购房者堕入十分被迫的地步。主张签约时清晰物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质，物业管理的收费，并就《物业管理服务协议》内容进行洽谈一致。
九、不交不合理收费
现在商品房生意中，购房者应当交纳契税、印花税等，购房者应当按法律规则交纳。而公证费、律师费等则不是购房者有必要交纳的费用，假如开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权回绝。
十、把好收楼关
1、检查“三书一证一表”：收楼时开发商有必要向购房者出示《住所质量保证书》、《住所运用说明书》、《建造工程质量认证书》、《房地产开发建造项目竣工归纳检验合格证》、《竣工检验存案表》，简称“三书一证一表”。假如开发商不能供给，购房者有权回绝收楼。
2、看楼验楼。购房者依照购房合同约好的收楼规范到现场看楼检验，假如发现问题或有不满足的当地，可在《楼宇检验记载表》中填写相关定见。如对高楼根本满足，则在《收楼表》中签字承认。
买房是老百姓一生中很重要的工作，为了保证生意安全，主张买楼时请律师伴随，这样支付的费用不多却能够省心省力，尽可能避开开发商经过霸王条款所设定的合同圈套。
北京经济合同律师 http://hetonglawyer.tingsonglaw.com/
北京合同律师,王律师（咨询电话：13810198499）我国合同法律事务专业委员会委员,中华全国律师协会会员,北京市合同专业委员会委员,专家型合同律师，专业供给合同的起草、检查、处理合同胶葛案件，拖欠货款、欠款，建造工程合同胶葛，技术服务合同胶葛，公司上市，融资与资产重组等相关的事务合同的审议与起草、商务合同的商洽、生意合同的胶葛诉讼署理法律服务。
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一、查明对方身份
签购房合同之前，要清晰商品房的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规则不具有主体资历的人签定购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。假如开发商托付中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和运营资历，并有开发商出具的授权托付书，才具有签约的资历。
二、检查有用证书
商品房预售和出售有必要应当具有“五证”，即《国有土地运用权证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程许可证》、《商品房预售许可证》或许《商品房出售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者有必要检查的最重要的文件。短少上述文件，则该商品房不具有出售条件。
三、是否查封、典当
除了具有上述“五证”之外，法律规则，被查封、被典当和已出售而未经原买受人赞同的商品房是不能出售的，不然，买受人则面对巨大的危险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被典当或许已被出售，以保证生意安全。
四、约好交还定金
现在商品房生意的一般做法是购房者买房时先签定认购书并且支付定金，然后才签定购房合同。因为购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间堕入两难地步：不签吧，忧虑定金被没收；签吧，合同中圈套多多。因而，主张购房者采纳以下方法：1、在检查购房合同，承认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签定购房合同一起支付定金。3、在认购书中写明假如两边就商品房生意合同洽谈不成，出卖人有必要向买受人交还定金。
五、细查合同条款
现在的购房合同是由疆土房管局印制的规范合同，适当一部分内容现已用铅字印制好了，另一部分留空白，由两边当事人洽谈一致后填写。主张购房者认真仔细地阅览、检查合同的每一条款，并做好以下作业：1、对规范合同印制好的内容，一般不作很大修正，但并非不能修正，只需当事人以为不合理，就有权修正。2、关于规范合同已印制好的挑选性条款，购房者能够依据自己的实际情况挑选对自己最有利的约好。3、关于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是十分不合理的。正确的做法应当是两边当事人就合同的每一条款洽谈一致。4、关于两边不能洽谈一致的条款，应当做好记载，由两边签字承认，这是两边不能洽谈一致的书面凭据，假如生意不成，购房者可据此索回定金和已付房款。
至于合同约好的付款方法，现在购房者一般采纳按揭、分期付款的方法来支付房款。假如采纳的是现金支付方法，主张购房者尽量削减首期房款的金额，待处理商品房存案挂号手续之后，再支付大部分房款，一起留一部分购房招待办好房产证后支付，这才干最大极限的维护本身的权益。假如采纳的是按揭付款方法，为了避免购房者办不了按揭借款而买不了房子，并且连定金和首期都退不了，主张购房者在付款方法和期限中写明：“假如未能缔结按揭借款合同的：1、合同持续实行，但买受人和出卖人两边需另行签定付款协议；2、因当事人一方原因未能缔结按揭借款合同的，另一方能够恳求解除合同和赔偿损失；3、因不行归责于当事人两边的事由，两边均能够恳求解除合同，出卖人应当将现已收受的购房款本金或许定金返还给买受人，并按银行同期借款利率支付相应的利息。”
六、清晰交楼规范
交楼规范有三种：1、该商品房经检验合格；2、该商品房经归纳检验合格；3、该商品房经分期归纳检验合格。购房者挑选第2、3项交楼规范是比较抱负的，但因为这两项交楼规范要求比较高，尤其是第2项交楼规范要求最高。现在广州市的大部分楼盘在交楼时很难到达该项规范，一起挑选该规范的收楼时刻相对比较长，所以适当一部分购房者或许开发商都不愿意挑选第2项收楼规范。而挑选第1项收楼规范则意义不清晰，因为检验合格有许多种，如竣工检验合格，规划检验合格，消防检验合格等，这就会发生许多争议。主张在第1项规范后加上“并经过经过国家法律规则的竣工检验存案手续。”因为我国对商品房竣工检验已采纳存案挂号准则，而该准则规则的检验项目比较多，要求比较严厉，能保证购房者的利益。
七、少签补充协议
现在开发上一般预先拟定了购房合同补充协议，让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房者十分严苛。因而，购房者须慎之又慎，千万不要容易在补充协议上签字。抱负的做法应当是与对方就补充协议洽谈一致以完善补充协议，或许爽性不签补充协议。
八、另签物管协议
现在的规范购房合同中有签定购房合同的一起，一并与物业管理公司签定《物业管理服务协议》的规则。可是因为签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家，是否具有相应资质，物业管理费用是多少，假如购房者承认了该合同条款，就等于承认了开发商指定的物业管理公司及其拟定的《物业管理服务协议》，也承认了物业管理收费项目、金额，使购房者堕入十分被迫的地步。主张签约时清晰物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质，物业管理的收费，并就《物业管理服务协议》内容进行洽谈一致。
九、不交不合理收费
现在商品房生意中，购房者应当交纳契税、印花税等，购房者应当按法律规则交纳。而公证费、律师费等则不是购房者有必要交纳的费用，假如开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权回绝。
十、把好收楼关
1、检查“三书一证一表”：收楼时开发商有必要向购房者出示《住所质量保证书》、《住所运用说明书》、《建造工程质量认证书》、《房地产开发建造项目竣工归纳检验合格证》、《竣工检验存案表》，简称“三书一证一表”。假如开发商不能供给，购房者有权回绝收楼。
2、看楼验楼。购房者依照购房合同约好的收楼规范到现场看楼检验，假如发现问题或有不满足的当地，可在《楼宇检验记载表》中填写相关定见。如对高楼根本满足，则在《收楼表》中签字承认。
买房是老百姓一生中很重要的工作，为了保证生意安全，主张买楼时请律师伴随，这样支付的费用不多却能够省心省力，尽可能避开开发商经过霸王条款所设定的合同圈套。
北京经济合同律师 http://hetonglawyer.tingsonglaw.com/
北京合同律师,王律师（咨询电话：13810198499）我国合同法律事务专业委员会委员,中华全国律师协会会员,北京市合同专业委员会委员,专家型合同律师，专业供给合同的起草、检查、处理合同胶葛案件，拖欠货款、欠款，建造工程合同胶葛，技术服务合同胶葛，公司上市，融资与资产重组等相关的事务合同的审议与起草、商务合同的商洽、生意合同的胶葛诉讼署理法律服务。
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