中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同业务操
来源：听讼网整理 2018-07-15 04:03
中华全国律师协会律师处理二手房生意合同事务操
为依法保护二手房生意两边当事人、第三人的合法权益，进步律师承办二手房生意合同事务服务质量，为律师供给事务操作方面的学习和经历。依据《中华人民共和国城市房地产处理法》及其他有关规矩，拟定本指引。
第1条 本指引的界说及提示
1．1 本指引所称“二手房”，是相对开发商开发出售的商品房而言，是指房地产产权生意市场中产权清楚、经过一手生意之后再行上市的房子，包含商品房和已购的各类方针性居处。
已购的方针性居处首要包含员工个人依照房改方针购买的公有居处、经济适用居处、集资所建房子和协作建造房子等。
1．2 本指引所称二手房生意，是指出卖人将自己享有的商品房和已购方针性居处的一切权经过合法程序转让给买受人，买受人承受该房子一切权并付出价款的民事法令行为；二手房生意合同就是在该生意过程中，出卖人与买受人签定的清晰两边权力职责联系的协议。
1．3 本指引所称买受人，是指二手房生意行为中经过付出价款获得房子一切权的生意方；本指引所称出卖人，是指二手房生意行为中经过搬运房子一切权交流价款的生意方。
1．4 本指引所称房地产挂号机关，是指房地产地址地的县级以上人民政府建立的房地产行政处理机关。
1．5 本指引所称房地产中介服务，是指为房地产生意供给服务的房地产咨询、房地产价格评价、房地产生意等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人供给法令法规、方针、信息、技术等方面服务的运营活动。
房地产署理，是指专业服务安排承受当事人的托付，以托付人的名义处理房子生意、房子产权挂号过户等方面的服务的运营活动。
1．6 本指引所称房地产咨询人员，是指具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询事务相关的初级以上专业技术职称，并获得考试合格证书的专业技术人员。
1．7 本指引所称房地产生意人，是指具有生意人条件(经过考试、注册并获得《房地产生意人资历证》)、经工商行政处理部分核准挂号并收取营业执照从事房地产生意活动的安排和个人。
1．8 本指引的有关内容适用于中华人民共和国境内的自然人、法人和其他安排之间的二手房生意。中华人民共和国境外的房子(含港澳台)及中华人民共和国境内初度出售的房子，不适用本指引。
1．9 本指引所描绘的作业内容，仅作为律师从事二手房生意合同事务操作时的参阅，不作为评判律师执业才能及差错的依据。
第2条 对生意合同主体状况的检查
2．1 二手房的买受人可所以中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他安排。出卖人应当是依法挂号在房子产权挂号簿上的房子一切权人。
2．2 依据各种产业意图和利益，买受人能够自己的名义购买，也能够别人的名义购买，还能够设定房子信任持有和处理房子。
律师能够依据托付人的购买意图，供给优选计划供托付人参阅，可是不能替代托付人决议计划。
2．3 律师应当留意：除了国家法令、国务院行政法规、国务院所属部分规章外，还存在很多的地方性法规、自治法令、单行法令及地方政府规章、详细的行政办法、就事流程及规矩等。这些地方性法规及各类规章对生意主体作了一些资历约束，虽然未必导致合同无效，但或许导致当事人所签定生意合同无法实施或遭到行政处罚，或承当晦气的诉讼成果，因而有必要充沛留意相关法令法规、规章及详细行政办法的涉及面。
2．4 关于有资历约束的生意主体，律师应当提示检查相关主体的资质、答应等方面，是否契合法令规矩。其间：
(1)生意主体是有限职责公司、股份有限公司的，律师应当提示检查公司董事会、股东会审议赞同生意的书面文件。
(2)生意主体是国有的，应当提示检查政府主管部分的赞同文件。
(3)生意主体是团体企业的，应当提示检查员工代表大会的赞同文件。
(4)境外安排和个人在境内出资购买非自用房子的，律师应提示检查其是否已获得《外商出资企业赞同证书》和《营业执照》。
(5)境外安排在境内建立的分支、代表安排和在境内作业、学习时刻逾越一年的境外个人，在境内出资购买自用房子的，应当提示检查其是否持有我国政府有关部分赞同的建立境内安排的证明和来境内作业、学习的证明。
(6)关于在境内没有建立分支、代表安排的境外安排和在境内作业、学习时刻一年以下的境外个人，律师应提示其购买房子存在的法令妨碍与危险。
2．5 律师应提示：团体一切土地上的寓居宅子未经依法征用，只能出售给本团体具有寓居宅子建造请求条件的个人。非寓居宅子只能出售给本团体经济安排或许个体运营者。
第3条 关于权力状况的查询与审阅
3．1 权属检查
3?1?1 律师应当提示买受人检查二手房的权属证明及相关文件。关于没有依法进行产权挂号并获得房地产权证书的房子或权属有争议的房子，应提示其法令上的危险及或许的结果。
在有些状况下，虽然没有房产证，可是在评价危险后，能够经过信任规划进行生意或在有担保的条件下生意，对此应当有当事人的另行托付。
3?1?2 为稳重起见，律师应主张买受人向房地产挂号机关查询核实权力证书及其记载内容的真实性、同一性，以了解拟生意的房子是否有产权争议。
不同的城市设定的房地产处理机关的称号不一起，如北京是北京市建造委员会，天津是天津市房子处理局。律师供给咨询定见前，应当了解本地的房子挂号处理安排。
土地运用权挂号机关是二手房地址地的县级以上土地处理部分，可是应当加盖人民政府的印章，以人民政府的名义发证。
律师在检查土地运用权证时应知晓房子地址地的规矩，了解土地挂号机关是否已向辖区的一切房子发放土地运用权证仍是向部分房子发放了土地运用权证。假如有土地运用权证，应提示买受人在二手房生意合同中约好处理土地运用权证的相关事宜。
3?1?3 律师应对房子一切权证的真伪进行检查，及时发现证书的真伪。律师还应对出卖人的身份进行核对，确认是否存在滥竽充数的出卖人。
3．2 共有产业检查
3?2?1 律师在检查房子一切权证书时，应当重视拟生意的房地产是否存在共有权人。
3?2?2 二手房归于两个以上(含两个)主体共有的，应当检查(提交)共有权人赞同转让的书面证明。必要时律师应出具范本文件。
未经其他共有人书面赞同的，律师应提示不得生意。
3?2?3 律师应当留意：我国婚姻法规矩，实施夫妻一起产业制为主，约好单个产业制为弥补的婚姻产业准则。虽然房地产挂号簿记载或许房子一切权证记载的一切权人为一人，也应征求其爱人的书面定见或许由出卖人提交单个产业协议。如卖方称独身，应要求其供给独身证明，如卖方称离婚则要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书，检查离婚法令文件对所售房子的处理状况，必要时应到出具离婚法令文书的机关进行核对。
3?2?4 律师应当留意：生意的房子若是发作承继的房子，应提示托付人先依照《中华人民共和国承继法》的相关规矩，确认承继人，处理承继公证后，由一切承继人达到一起定见后，方可签定生意合同。
3．3 权力约束检查
3．3．1 生意前，律师应当检查二手房有无司法机关或行政机关依法裁决或许决议查封或许以其他方法约束房子一切权的状况，必要时律师应向挂号机关和有关部分查询。
一般说来，有权查封的司法机关包含人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关；有权对房地产采纳查封或约束办法的行政机关包含税务机关、海关、建造行政处理机关等。
3．3．2 无法获得独立依据的，律师应提示当事人作出没有权力约束的阐明。
3．3．3 司法机关和行政机关依法裁决、决议或许以其他方法约束二手房权力的，律师应提示不得生意或奉告生意的危险。
3．3．4 律师要提示托付人，出于国家安全和军事安全的考虑，国家安悉数分规矩：有些地域的房子是不能出售给境外人士的，如出售，需相关项目办公室出具准予购房的证明。律师可向房子地址地有关政府部分、大街就事处或居民委员会进行查询。
3．3．5 律师应提示托付人，外国驻华使馆、领事馆购房，需获得外交部的赞同。
3．3．6 律师应就生意房子的类别及性质进行检查，确认房子的类别。如是央产房，律师应提示托付人，央产房出售需契合房改方针，上市出售的条件是原售房单位已到央产房生意办公室处理了挂号存案，不然生意两边无法进行生意。
3．3．7 律师应提示托付人，经济适用房、集资建房或回迁房等依照经济适用房方针处理的房子生意在方针方面的约束，详细的约束包含是否能自己流通、流通的时刻约束、主体资历的约束等。
3．3．8 律师应提示托付人，出售人或买受人行为才能，所以否能独立承当民事职责为准，如不能独立承当民事职责，相关的署理或监护手续是否齐备、合法。
3．4 他项权力设置检查
3．4．1 律师应当提示买受人，检查二手房有无典当等他项权力设置状况。
若有典当，应当获得出卖人现已告诉典当权人的书面依据，或许获得典当权人等他项权力人书面赞同转让的证明。
律师应当提示：买房人有承当所购房子被追及偿还债务的危险。
3．4．2 律师应当提示出卖人，在出卖二手房前，应当在合理的期限内即将出售的状况书面告诉典当权人。假如没有实施告诉职责，生意合同无效。
3．5 优先购买权检查
3．5．1 律师应当提示买受人，在同等条件下，二手房的共有人和承租人享有优先购买权。买受人应当检查优先购买权人有无抛弃优先购买权或赞同出售的证明。
3．5．2 律师应当提示出卖人，假如房子出租的，应即将出售的状况在合理的期限内提早书面告诉承租人。提早告诉的合理的期限一般为3个月。
3?5?3 假如没有获得优先购买权人抛弃优先购买权的书面文件，律师应当提示生意合同存在或许被宣告为无效的危险。
3?5?4 如承租人抛弃优先购买权，律师应提示买受人购房后持续实施租借合同，并与承租人签定租借主体改变合同。
3?5?5 经过拍卖购买二手房的，律师也应当重视共有权人、承租人是否抛弃了优先购买权。假如没有抛弃优先购买权的有用证明，应当重视拍卖程序是否规矩了优先购买权人的权力行使条件。
3．6 其他权力约束景象的检查
3?6?1 律师应当重视和提示买受人留意，二手房若存在被依法回收土地运用权或法令、行政法规规矩制止转让的其他景象的，不得生意。
3?6?2 若是已购公有居处和经济适用居处生意，还要检查已购公有居处和经济适用居处有无下列制止生意的景象之一：
(1)以低于房改方针规矩的价格购买且没有依照规矩补足房价款的；
(2)居处面积逾越省、自治区、直辖市人民政府规矩的操控规范，或许违背规矩运用公款超规范装修，且超支部分未依照规矩退回或许补足房价款及装修费用的；
(3)处于户籍冻住区域并已列人拆迁布告规模内的；
(4)上市出售后构成新的居处困难的；
(5)擅自改变房子运用性质的；
(6)有法令、法规以及县级以上人民政府规矩其他不宜出售景象的。
3?6?3 律师应提示：已购买经济适用居处的家庭未住满5年的不得按市场价格出售居处，确需出售的，可出售给契合经济适用居处购买条件的家庭或由政府相关部分收买，出售单价不得高于购买时的单价。
已购买经济适用居处的家庭住满5年的，依照当地政府的规矩，以签定合一起刻为限；有些即便住满5年，也不能上市出售。有些经济适用房能够按市场价格出售，但需由出售人到房子地址区域、县疆土房子处理局按成交额的10％交纳归纳地价款。
第4条 房子质量的检查
4?1 律师应当提示买受人检查或查询所购二手房的质量状况。
4?2 二手房逾越合理运用年限后持续运用的，律师应提示买受人托付具有相应资质等级的判定安排判定。
4?3 律师应当提示托付人，律师不对房子质量承当任何职责。
第5条 生意合同文本的拟定和检查
5?1 律师应提示：二手房生意应当缔结书面方法的房地产生意合同。当事人既可运用演示文本，也可参照演示文本自行拟定合同条款。
自拟合同不得含有革除供给方法定职责、加剧对方职责及扫除对方权力的内容。
5．2 自拟合同应具有以下首要内容．
(1)生意当事人的名字或许称号、居处；
(2)二手房的位于地址、面积、四至规模；
(3)土地一切权性质、土地运用权获得方法和运用期限；
(4)二手房的规划运用性质；
(5)房子的平面布局、结构、修建质量、装修规范以及隶属设备、配套设备等状况；
(6)二手房生意的价格、付出方法和期限；
(7)二手房的交给和检验的日期、交给方法；
(8)出卖人户口的搬迁；
(9)修理基金的处理；
(10)物业处理费的结清职责；
(11)违约职责；
(12)争议的处理方法；
(13)当事人约好的其他事项。
5．3 律师应当提示：房子的地址和四至、面积、土地运用权、房子性质、户型、结构、配套设备、隶属设备、装修等，应在合同中叙说清楚，并与房子一切权证、土地运用权证或赞同文件上的记载一起。
出卖方应当出示土地运用证或许供给土地运用赞同文件及其他文件的原件。
5．4 有关大街、楼号等应当运用地名处理安排核准的称号。
5．5 价格、付出方法、付出时刻、房子的交给和检验时刻、公共修理基金的处理及违约职责等应当清晰。律师应提示先行付出房款对买受人的危险，后付出房款对出卖人的危险。
假如出卖人户口地址地是所出售房子地址的，还应当清晰约好出卖人迁出户口的时刻。
5．6 律师应提示：如托付人购买小产权房或城市居民购买农人的宅基地所签定的生意合同无效，并应奉告合同无效的结果及处理方法。
5．7 律师应提示买受人了解所购房子是否呈现过非正常影响买受人的极点事情，如火灾、严峻的刑事案件等。
5．8 律师应提示在生意合同中约好装修、隶属物及家具、电器等是否包含在房价款中。
5．9 律师应提示托付人在合同中约好详细的合同免除条款。
5．10 律师应提示托付人在生意合同中约好处理过户的时刻及违约职责，并奉告在房地产行政处理机关受理后、房产证获得之前出卖的房子仍有被查封的或许，如在此期间被查封，出卖人应承当相应的违约职责。
5．11 律师应提示房子一房两售或多售的法令结果，并主张托付人在生意合同中约好发作此类违约行为的违约职责。
5．12 因国家实施用地性质控制和修建工程运用控制准则，居处用房未经小区内区别一切权人(业主)的一起赞同，不能改做餐厅、歌厅等商业用途，因而律师应提示买受人留意检查房子的运用性质。
5．13 因为税收上的考虑，律师应提示托付人，有关装修特别是可移动的装修物的转让能够另行签定合同。
5．14 律师应提示买受人留意：购买的房子未经房地产挂号安排挂号，不得对立第三人；为避免出让人一房多售等不合法行为的呈现，应在合同中约好及时处理存案挂号和产权搬运挂号。
生意两边还应约好，房地产生意合同收效之日起的必定时刻内，应当由出卖人结清房子交给前所欠的物业处理费，并应将房地产转让状况书面奉告业主委员会和物业处理单位。房子产权改变挂号完结后处理房子公共修理基金户名的改变手续。
5．15 律师应当提示：当事人能够挑选争议的处理方法和安排。
若当事人挑选向法院提起诉讼的，律师应提示当事人挑选的统辖法院不得违背法令规矩的专属统辖。
若当事人挑选裁定的，律师应提示当事人精确书写裁定安排的称号，如挑选“北京裁定委员会”的，不能写成“北京市裁定委员会”。
律师还应当提示：裁定是依照选定的裁定安排的裁定规矩进行，并且是一裁结局。
5?16 律师应当及时重视二手房生意过程中应交纳的各种税费的改变，并应提示托付人，在办证中发作的各种税费应据实付出。
5．17 律师应提示托付人，二手房生意中发作或应交纳的税费及交纳税费的主体。税费交纳的规范各地有必定差异，且因国家对房地产的调控方针经常改变，一般买方在生意时应交纳契税、印花税，如处理告贷应交纳与告贷有关的稳妥费、评价费等费用。卖方一般交纳营业税、城市建造保护税、教育附加费、个人所得税、土地增值税、印花税等费用。律师应提示托付人购买未获得产权证的房子还会发作出卖人与开发商之间办证的费用，应在合同中约好费用的承当职责人，并一起奉告托付人税费规范随时或许会改变，实践费用应以挂号时政府和相关部分的规矩为准。
5．18 合同签署应以书写签名为准，但房子挂号机关有特殊要求的应加盖印章。
5．19 假如是卖方署理人代为签定合同，应当附有经过公证的托付人的授权托付书。假如是买方署理人代为签定合同，也应附有托付人的授权托付书。
第6条 中介服务合同检查
6．1 律师提示：在承受二手房中介服务中，托付人留意核验中介服务人员的资历证书，以保证相关人员具有房地产中介服务资历，具有与工作相适应的专业知识和技术。
6．1．1 要核验房地产生意安排和执业生意人在房地产处理部分的存案手续和注册手续证明。
6．1．2 应当提示托付人留意房地产生意人和生意人员依照下列程序执业：
(1)向托付人出示《房地产生意人员资历证》，校验托付方供给的有关文件材料；
(2)从事需求签定房地产生意合同的事务项目，应参照当地房子挂号主管部分或工商部分拟定的演示合同文本与托付人签定房地产生意合同；
(3)实施合同期间，向当事人各方照实、及时陈述订约时机和生意状况；
(4)记载生意事务生意状况，妥善保存有关材料；
(5)按合同规矩收取服务费，开具统一发票。 ．
6．1．3 应当提示托付人留意，房地产生意人和生意人员有无下列制止行为：
(1)无照运营，逾越其核准的生意事务规模和不合法异地运营。
(2)隐秘非商业秘密的有关生意活动的重要事项。
(3)招摇撞骗，供给不实的信息，或签定虚伪合同。
(4)采纳诱惑、钳制、诈骗、贿赂和歹意勾结等手法，吸引事务或促进生意。
(5)假造、涂抹、转让《房地产生意人员资历证》或答应别人运用自己名义从事房地产生意事务。
(6)运用现已签定的房地产生意合同，或别人把握的运营信息，采纳不正当手法，搬运事务，背离协作，并吞劳动成果，或危害托付人利益。
(7)房地产开发运营企业的房地产生意安排和人员，从事本公司开发建造的房地产生意事务。
(8)房地产生意人员一起在两个以上房地产生意安排内兼职。
(9)讨取或收受托付合同规矩以外的酬金或其他资产，包含房地产生意安排以包销的名义，隐秘托付人的实践出卖价格和第三方进行生意，获取佣钱以外的酬劳；房地产生意安排及其从业人员运用执业便当，在托付的客户之间，经过压低卖出价格，自行收买，再举高价格出卖给购房者，牟取不妥利益。
(10)从事成套独用寓居宅子运用权生意生意活动。
(11)法令、法规制止的其他行为。
6．2 政府拟定了房地产生意服务收费的辅导价。房地产生意活动的服务费由房地产生意人与当事人在下列收费规范内自行议定，并在房地产生意合同的实施期限内交给：
(1)居问介绍或许署理房子生意的，按成交价的3％以下收取；
(2)居间介绍或许署理房子租借的，按月租金的70％以下一次性收取；
(3)居间介绍或许署理房子交流的，按房地产评价价值的1％以下收取。
供给咨询服务的，服务费规范由两边洽谈议定。
6．3 律师应提示托付人留意：凡托付具有房地产生意资历的专业公司供给署理、居间介绍等服务的，受托居间、署理的房地产生意公司应在合同中标明称号、地址、电话和房地产执业生意人的名字、执业证书号码，并签字盖章。
6．4 二手房生意应当缔结书面方法的房地产中介服务合同。当事人既可运用演示文本，也可参照演示文本自行拟定合同条款。
6．5 律师应提示托付人留意，房地产中介服务合同包含下列首要内容：
(1)当事人名字或许称号、居处；
(2)中介服务项意图称号、内容、要求和规范；
(3)合同实施期限；
(4)佣钱金额或许核算方法和付出方法、时刻；
(5)违约职责和胶葛处理方法；
(6)当事人约好的其他内容。
6．6 实践中各房地产生意安排一般运用自行拟定的含有格局条款的房地产生意合同，律师应提示不该含有以下条款：
(1)中介合同不该绑缚全权署理条款；
(2)中介合同不该含有强制缔约条款；
(3)中介合同不该含有共享违约金条款；
(4)中介安排无权收取定金。
6．7 律师应提示托付人：
(1)中介安排假如受托署理出售，无权向买受人收取佣钱；
(2)中介安排现金收买或许变相收买中存在的圈套；
(3)中介安排无权制止和约束托付人与对方当事人碰头和商洽，假如回绝，律师应提示留意生意中的不实成分。
第7条 典当告贷合同检查
7．1 本项检查一般仅对托付人作为买受人、需求请求购房告贷的合同。
律师应帮忙买受人审阅有关告贷条件和文件、签署有关居处公积金告贷、商业告贷或组合告贷协议、典当协议。
7．2 告贷银行一般均要求买受人供给公积金告贷的居处告贷置业担保公司担保和商业告贷的稳妥公司稳妥。律师应帮忙买受人审阅有关文件，辅导买受人签署担保协议、稳妥协议，依据有关规矩核对担保费、稳妥费。
7．3 假如托付人请求公积金告贷，律师应审阅：
(1)买受人购买的房子是否为国有土地上具有一切权的居处，并用于自己家庭自住；
(2)买受人是否契合公积金告贷条件并具有相关证明文件。
律师应当及时重视有关公积金告贷的限定性条件的改变，并及时提示托付人。
7．4 关于居处公积金告贷额和期限，律师可供给参阅计划，但不能替托付人决议计划。
7．5 若托付人购买非寓居宅子，律师应提示只能请求银行商业告贷，详细告贷条件、金额、期限、利率可与详细告贷银行商洽确认。
7．6 若二手房转让存在告贷，律师应提示：
(1)出让人已悉数还清告贷并已刊出典当挂号，或没有告贷典当，购房人可直接请求告贷。
(2)如出让人未悉数还清告贷且尚有典当挂号的，购房人可采用转按揭或先全额还清告贷刊出典当挂号后从头请求告贷。转按揭告贷的一般流程为：
①出卖人获得告贷银行转让典当房子的赞同；
②生意两边签定《二手房生意合同》；
③提交生意合同及买受人告贷材料交请求银行审阅；
④请求银行赞同告贷后与受让方签定告贷合同；
⑤处理房子过户、典当挂号手续。
(3)律师应提示告贷人(房子的买受人)处理告贷的流程及对买受人主体资历及告贷额度的约束，奉告不能获得告贷或不能全额获得告贷的结果，并奉告应在房子生意合同中约好不能全额或不能获得告贷的处理方法。
(4)律师应提示出卖人，如买受人经过告贷付出房价款应帮忙买方处理告贷手续，包含爱人一起出面临银行面签相关的告贷材料。律师一起也应提示买受人，出卖人的共有人不配合办告贷对买受人所具有的危险。
第8条 房价款的提存、保管或监管
8．1 为保证生意的安全性，律师应提示：协议中能够约好将房价款托付公证机关提存、交银行监管或保管。
8．2 若托付人挑选托付律师事务所监管房价款，律师应提示生意两边在签署房地产生意合同后，将购房款和产权证交由律师事务所统一处理，待产权搬运挂号完结即买方产权证出证后，再由律师事务所告诉生意两边一起领证、领款。其流程一般为：
(1)律师事务所与生意两边签定《见证协议》。
(2)律师收取材料：单位营业执照、法定代表人身份证明或当事人身份证明(均需原件及复印件)；请求产权挂号的收件收据或产权证(均需原件)；生意合同(原件)。
(3)买受人房款划到律师事务所提存账户。
(4)处理产权过户或／和典当手续。
(5)告诉生意两边领证、领款。
(6)三方处理交代、领证、领款。
为依法保护二手房生意两边当事人、第三人的合法权益，进步律师承办二手房生意合同事务服务质量，为律师供给事务操作方面的学习和经历。依据《中华人民共和国城市房地产处理法》及其他有关规矩，拟定本指引。
第1条 本指引的界说及提示
1．1 本指引所称“二手房”，是相对开发商开发出售的商品房而言，是指房地产产权生意市场中产权清楚、经过一手生意之后再行上市的房子，包含商品房和已购的各类方针性居处。
已购的方针性居处首要包含员工个人依照房改方针购买的公有居处、经济适用居处、集资所建房子和协作建造房子等。
1．2 本指引所称二手房生意，是指出卖人将自己享有的商品房和已购方针性居处的一切权经过合法程序转让给买受人，买受人承受该房子一切权并付出价款的民事法令行为；二手房生意合同就是在该生意过程中，出卖人与买受人签定的清晰两边权力职责联系的协议。
1．3 本指引所称买受人，是指二手房生意行为中经过付出价款获得房子一切权的生意方；本指引所称出卖人，是指二手房生意行为中经过搬运房子一切权交流价款的生意方。
1．4 本指引所称房地产挂号机关，是指房地产地址地的县级以上人民政府建立的房地产行政处理机关。
1．5 本指引所称房地产中介服务，是指为房地产生意供给服务的房地产咨询、房地产价格评价、房地产生意等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人供给法令法规、方针、信息、技术等方面服务的运营活动。
房地产署理，是指专业服务安排承受当事人的托付，以托付人的名义处理房子生意、房子产权挂号过户等方面的服务的运营活动。
1．6 本指引所称房地产咨询人员，是指具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询事务相关的初级以上专业技术职称，并获得考试合格证书的专业技术人员。
1．7 本指引所称房地产生意人，是指具有生意人条件(经过考试、注册并获得《房地产生意人资历证》)、经工商行政处理部分核准挂号并收取营业执照从事房地产生意活动的安排和个人。
1．8 本指引的有关内容适用于中华人民共和国境内的自然人、法人和其他安排之间的二手房生意。中华人民共和国境外的房子(含港澳台)及中华人民共和国境内初度出售的房子，不适用本指引。
1．9 本指引所描绘的作业内容，仅作为律师从事二手房生意合同事务操作时的参阅，不作为评判律师执业才能及差错的依据。
第2条 对生意合同主体状况的检查
2．1 二手房的买受人可所以中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他安排。出卖人应当是依法挂号在房子产权挂号簿上的房子一切权人。
2．2 依据各种产业意图和利益，买受人能够自己的名义购买，也能够别人的名义购买，还能够设定房子信任持有和处理房子。
律师能够依据托付人的购买意图，供给优选计划供托付人参阅，可是不能替代托付人决议计划。
2．3 律师应当留意：除了国家法令、国务院行政法规、国务院所属部分规章外，还存在很多的地方性法规、自治法令、单行法令及地方政府规章、详细的行政办法、就事流程及规矩等。这些地方性法规及各类规章对生意主体作了一些资历约束，虽然未必导致合同无效，但或许导致当事人所签定生意合同无法实施或遭到行政处罚，或承当晦气的诉讼成果，因而有必要充沛留意相关法令法规、规章及详细行政办法的涉及面。
2．4 关于有资历约束的生意主体，律师应当提示检查相关主体的资质、答应等方面，是否契合法令规矩。其间：
(1)生意主体是有限职责公司、股份有限公司的，律师应当提示检查公司董事会、股东会审议赞同生意的书面文件。
(2)生意主体是国有的，应当提示检查政府主管部分的赞同文件。
(3)生意主体是团体企业的，应当提示检查员工代表大会的赞同文件。
(4)境外安排和个人在境内出资购买非自用房子的，律师应提示检查其是否已获得《外商出资企业赞同证书》和《营业执照》。
(5)境外安排在境内建立的分支、代表安排和在境内作业、学习时刻逾越一年的境外个人，在境内出资购买自用房子的，应当提示检查其是否持有我国政府有关部分赞同的建立境内安排的证明和来境内作业、学习的证明。
(6)关于在境内没有建立分支、代表安排的境外安排和在境内作业、学习时刻一年以下的境外个人，律师应提示其购买房子存在的法令妨碍与危险。
2．5 律师应提示：团体一切土地上的寓居宅子未经依法征用，只能出售给本团体具有寓居宅子建造请求条件的个人。非寓居宅子只能出售给本团体经济安排或许个体运营者。
第3条 关于权力状况的查询与审阅
3．1 权属检查
3?1?1 律师应当提示买受人检查二手房的权属证明及相关文件。关于没有依法进行产权挂号并获得房地产权证书的房子或权属有争议的房子，应提示其法令上的危险及或许的结果。
在有些状况下，虽然没有房产证，可是在评价危险后，能够经过信任规划进行生意或在有担保的条件下生意，对此应当有当事人的另行托付。
3?1?2 为稳重起见，律师应主张买受人向房地产挂号机关查询核实权力证书及其记载内容的真实性、同一性，以了解拟生意的房子是否有产权争议。
不同的城市设定的房地产处理机关的称号不一起，如北京是北京市建造委员会，天津是天津市房子处理局。律师供给咨询定见前，应当了解本地的房子挂号处理安排。
土地运用权挂号机关是二手房地址地的县级以上土地处理部分，可是应当加盖人民政府的印章，以人民政府的名义发证。
律师在检查土地运用权证时应知晓房子地址地的规矩，了解土地挂号机关是否已向辖区的一切房子发放土地运用权证仍是向部分房子发放了土地运用权证。假如有土地运用权证，应提示买受人在二手房生意合同中约好处理土地运用权证的相关事宜。
3?1?3 律师应对房子一切权证的真伪进行检查，及时发现证书的真伪。律师还应对出卖人的身份进行核对，确认是否存在滥竽充数的出卖人。
3．2 共有产业检查
3?2?1 律师在检查房子一切权证书时，应当重视拟生意的房地产是否存在共有权人。
3?2?2 二手房归于两个以上(含两个)主体共有的，应当检查(提交)共有权人赞同转让的书面证明。必要时律师应出具范本文件。
未经其他共有人书面赞同的，律师应提示不得生意。
3?2?3 律师应当留意：我国婚姻法规矩，实施夫妻一起产业制为主，约好单个产业制为弥补的婚姻产业准则。虽然房地产挂号簿记载或许房子一切权证记载的一切权人为一人，也应征求其爱人的书面定见或许由出卖人提交单个产业协议。如卖方称独身，应要求其供给独身证明，如卖方称离婚则要求其出示离婚协议、离婚调解书或判决书，检查离婚法令文件对所售房子的处理状况，必要时应到出具离婚法令文书的机关进行核对。
3?2?4 律师应当留意：生意的房子若是发作承继的房子，应提示托付人先依照《中华人民共和国承继法》的相关规矩，确认承继人，处理承继公证后，由一切承继人达到一起定见后，方可签定生意合同。
3．3 权力约束检查
3．3．1 生意前，律师应当检查二手房有无司法机关或行政机关依法裁决或许决议查封或许以其他方法约束房子一切权的状况，必要时律师应向挂号机关和有关部分查询。
一般说来，有权查封的司法机关包含人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关；有权对房地产采纳查封或约束办法的行政机关包含税务机关、海关、建造行政处理机关等。
3．3．2 无法获得独立依据的，律师应提示当事人作出没有权力约束的阐明。
3．3．3 司法机关和行政机关依法裁决、决议或许以其他方法约束二手房权力的，律师应提示不得生意或奉告生意的危险。
3．3．4 律师要提示托付人，出于国家安全和军事安全的考虑，国家安悉数分规矩：有些地域的房子是不能出售给境外人士的，如出售，需相关项目办公室出具准予购房的证明。律师可向房子地址地有关政府部分、大街就事处或居民委员会进行查询。
3．3．5 律师应提示托付人，外国驻华使馆、领事馆购房，需获得外交部的赞同。
3．3．6 律师应就生意房子的类别及性质进行检查，确认房子的类别。如是央产房，律师应提示托付人，央产房出售需契合房改方针，上市出售的条件是原售房单位已到央产房生意办公室处理了挂号存案，不然生意两边无法进行生意。
3．3．7 律师应提示托付人，经济适用房、集资建房或回迁房等依照经济适用房方针处理的房子生意在方针方面的约束，详细的约束包含是否能自己流通、流通的时刻约束、主体资历的约束等。
3．3．8 律师应提示托付人，出售人或买受人行为才能，所以否能独立承当民事职责为准，如不能独立承当民事职责，相关的署理或监护手续是否齐备、合法。
3．4 他项权力设置检查
3．4．1 律师应当提示买受人，检查二手房有无典当等他项权力设置状况。
若有典当，应当获得出卖人现已告诉典当权人的书面依据，或许获得典当权人等他项权力人书面赞同转让的证明。
律师应当提示：买房人有承当所购房子被追及偿还债务的危险。
3．4．2 律师应当提示出卖人，在出卖二手房前，应当在合理的期限内即将出售的状况书面告诉典当权人。假如没有实施告诉职责，生意合同无效。
3．5 优先购买权检查
3．5．1 律师应当提示买受人，在同等条件下，二手房的共有人和承租人享有优先购买权。买受人应当检查优先购买权人有无抛弃优先购买权或赞同出售的证明。
3．5．2 律师应当提示出卖人，假如房子出租的，应即将出售的状况在合理的期限内提早书面告诉承租人。提早告诉的合理的期限一般为3个月。
3?5?3 假如没有获得优先购买权人抛弃优先购买权的书面文件，律师应当提示生意合同存在或许被宣告为无效的危险。
3?5?4 如承租人抛弃优先购买权，律师应提示买受人购房后持续实施租借合同，并与承租人签定租借主体改变合同。
3?5?5 经过拍卖购买二手房的，律师也应当重视共有权人、承租人是否抛弃了优先购买权。假如没有抛弃优先购买权的有用证明，应当重视拍卖程序是否规矩了优先购买权人的权力行使条件。
3．6 其他权力约束景象的检查
3?6?1 律师应当重视和提示买受人留意，二手房若存在被依法回收土地运用权或法令、行政法规规矩制止转让的其他景象的，不得生意。
3?6?2 若是已购公有居处和经济适用居处生意，还要检查已购公有居处和经济适用居处有无下列制止生意的景象之一：
(1)以低于房改方针规矩的价格购买且没有依照规矩补足房价款的；
(2)居处面积逾越省、自治区、直辖市人民政府规矩的操控规范，或许违背规矩运用公款超规范装修，且超支部分未依照规矩退回或许补足房价款及装修费用的；
(3)处于户籍冻住区域并已列人拆迁布告规模内的；
(4)上市出售后构成新的居处困难的；
(5)擅自改变房子运用性质的；
(6)有法令、法规以及县级以上人民政府规矩其他不宜出售景象的。
3?6?3 律师应提示：已购买经济适用居处的家庭未住满5年的不得按市场价格出售居处，确需出售的，可出售给契合经济适用居处购买条件的家庭或由政府相关部分收买，出售单价不得高于购买时的单价。
已购买经济适用居处的家庭住满5年的，依照当地政府的规矩，以签定合一起刻为限；有些即便住满5年，也不能上市出售。有些经济适用房能够按市场价格出售，但需由出售人到房子地址区域、县疆土房子处理局按成交额的10％交纳归纳地价款。
第4条 房子质量的检查
4?1 律师应当提示买受人检查或查询所购二手房的质量状况。
4?2 二手房逾越合理运用年限后持续运用的，律师应提示买受人托付具有相应资质等级的判定安排判定。
4?3 律师应当提示托付人，律师不对房子质量承当任何职责。
第5条 生意合同文本的拟定和检查
5?1 律师应提示：二手房生意应当缔结书面方法的房地产生意合同。当事人既可运用演示文本，也可参照演示文本自行拟定合同条款。
自拟合同不得含有革除供给方法定职责、加剧对方职责及扫除对方权力的内容。
5．2 自拟合同应具有以下首要内容．
(1)生意当事人的名字或许称号、居处；
(2)二手房的位于地址、面积、四至规模；
(3)土地一切权性质、土地运用权获得方法和运用期限；
(4)二手房的规划运用性质；
(5)房子的平面布局、结构、修建质量、装修规范以及隶属设备、配套设备等状况；
(6)二手房生意的价格、付出方法和期限；
(7)二手房的交给和检验的日期、交给方法；
(8)出卖人户口的搬迁；
(9)修理基金的处理；
(10)物业处理费的结清职责；
(11)违约职责；
(12)争议的处理方法；
(13)当事人约好的其他事项。
5．3 律师应当提示：房子的地址和四至、面积、土地运用权、房子性质、户型、结构、配套设备、隶属设备、装修等，应在合同中叙说清楚，并与房子一切权证、土地运用权证或赞同文件上的记载一起。
出卖方应当出示土地运用证或许供给土地运用赞同文件及其他文件的原件。
5．4 有关大街、楼号等应当运用地名处理安排核准的称号。
5．5 价格、付出方法、付出时刻、房子的交给和检验时刻、公共修理基金的处理及违约职责等应当清晰。律师应提示先行付出房款对买受人的危险，后付出房款对出卖人的危险。
假如出卖人户口地址地是所出售房子地址的，还应当清晰约好出卖人迁出户口的时刻。
5．6 律师应提示：如托付人购买小产权房或城市居民购买农人的宅基地所签定的生意合同无效，并应奉告合同无效的结果及处理方法。
5．7 律师应提示买受人了解所购房子是否呈现过非正常影响买受人的极点事情，如火灾、严峻的刑事案件等。
5．8 律师应提示在生意合同中约好装修、隶属物及家具、电器等是否包含在房价款中。
5．9 律师应提示托付人在合同中约好详细的合同免除条款。
5．10 律师应提示托付人在生意合同中约好处理过户的时刻及违约职责，并奉告在房地产行政处理机关受理后、房产证获得之前出卖的房子仍有被查封的或许，如在此期间被查封，出卖人应承当相应的违约职责。
5．11 律师应提示房子一房两售或多售的法令结果，并主张托付人在生意合同中约好发作此类违约行为的违约职责。
5．12 因国家实施用地性质控制和修建工程运用控制准则，居处用房未经小区内区别一切权人(业主)的一起赞同，不能改做餐厅、歌厅等商业用途，因而律师应提示买受人留意检查房子的运用性质。
5．13 因为税收上的考虑，律师应提示托付人，有关装修特别是可移动的装修物的转让能够另行签定合同。
5．14 律师应提示买受人留意：购买的房子未经房地产挂号安排挂号，不得对立第三人；为避免出让人一房多售等不合法行为的呈现，应在合同中约好及时处理存案挂号和产权搬运挂号。
生意两边还应约好，房地产生意合同收效之日起的必定时刻内，应当由出卖人结清房子交给前所欠的物业处理费，并应将房地产转让状况书面奉告业主委员会和物业处理单位。房子产权改变挂号完结后处理房子公共修理基金户名的改变手续。
5．15 律师应当提示：当事人能够挑选争议的处理方法和安排。
若当事人挑选向法院提起诉讼的，律师应提示当事人挑选的统辖法院不得违背法令规矩的专属统辖。
若当事人挑选裁定的，律师应提示当事人精确书写裁定安排的称号，如挑选“北京裁定委员会”的，不能写成“北京市裁定委员会”。
律师还应当提示：裁定是依照选定的裁定安排的裁定规矩进行，并且是一裁结局。
5?16 律师应当及时重视二手房生意过程中应交纳的各种税费的改变，并应提示托付人，在办证中发作的各种税费应据实付出。
5．17 律师应提示托付人，二手房生意中发作或应交纳的税费及交纳税费的主体。税费交纳的规范各地有必定差异，且因国家对房地产的调控方针经常改变，一般买方在生意时应交纳契税、印花税，如处理告贷应交纳与告贷有关的稳妥费、评价费等费用。卖方一般交纳营业税、城市建造保护税、教育附加费、个人所得税、土地增值税、印花税等费用。律师应提示托付人购买未获得产权证的房子还会发作出卖人与开发商之间办证的费用，应在合同中约好费用的承当职责人，并一起奉告托付人税费规范随时或许会改变，实践费用应以挂号时政府和相关部分的规矩为准。
5．18 合同签署应以书写签名为准，但房子挂号机关有特殊要求的应加盖印章。
5．19 假如是卖方署理人代为签定合同，应当附有经过公证的托付人的授权托付书。假如是买方署理人代为签定合同，也应附有托付人的授权托付书。
第6条 中介服务合同检查
6．1 律师提示：在承受二手房中介服务中，托付人留意核验中介服务人员的资历证书，以保证相关人员具有房地产中介服务资历，具有与工作相适应的专业知识和技术。
6．1．1 要核验房地产生意安排和执业生意人在房地产处理部分的存案手续和注册手续证明。
6．1．2 应当提示托付人留意房地产生意人和生意人员依照下列程序执业：
(1)向托付人出示《房地产生意人员资历证》，校验托付方供给的有关文件材料；
(2)从事需求签定房地产生意合同的事务项目，应参照当地房子挂号主管部分或工商部分拟定的演示合同文本与托付人签定房地产生意合同；
(3)实施合同期间，向当事人各方照实、及时陈述订约时机和生意状况；
(4)记载生意事务生意状况，妥善保存有关材料；
(5)按合同规矩收取服务费，开具统一发票。 ．
6．1．3 应当提示托付人留意，房地产生意人和生意人员有无下列制止行为：
(1)无照运营，逾越其核准的生意事务规模和不合法异地运营。
(2)隐秘非商业秘密的有关生意活动的重要事项。
(3)招摇撞骗，供给不实的信息，或签定虚伪合同。
(4)采纳诱惑、钳制、诈骗、贿赂和歹意勾结等手法，吸引事务或促进生意。
(5)假造、涂抹、转让《房地产生意人员资历证》或答应别人运用自己名义从事房地产生意事务。
(6)运用现已签定的房地产生意合同，或别人把握的运营信息，采纳不正当手法，搬运事务，背离协作，并吞劳动成果，或危害托付人利益。
(7)房地产开发运营企业的房地产生意安排和人员，从事本公司开发建造的房地产生意事务。
(8)房地产生意人员一起在两个以上房地产生意安排内兼职。
(9)讨取或收受托付合同规矩以外的酬金或其他资产，包含房地产生意安排以包销的名义，隐秘托付人的实践出卖价格和第三方进行生意，获取佣钱以外的酬劳；房地产生意安排及其从业人员运用执业便当，在托付的客户之间，经过压低卖出价格，自行收买，再举高价格出卖给购房者，牟取不妥利益。
(10)从事成套独用寓居宅子运用权生意生意活动。
(11)法令、法规制止的其他行为。
6．2 政府拟定了房地产生意服务收费的辅导价。房地产生意活动的服务费由房地产生意人与当事人在下列收费规范内自行议定，并在房地产生意合同的实施期限内交给：
(1)居问介绍或许署理房子生意的，按成交价的3％以下收取；
(2)居间介绍或许署理房子租借的，按月租金的70％以下一次性收取；
(3)居间介绍或许署理房子交流的，按房地产评价价值的1％以下收取。
供给咨询服务的，服务费规范由两边洽谈议定。
6．3 律师应提示托付人留意：凡托付具有房地产生意资历的专业公司供给署理、居间介绍等服务的，受托居间、署理的房地产生意公司应在合同中标明称号、地址、电话和房地产执业生意人的名字、执业证书号码，并签字盖章。
6．4 二手房生意应当缔结书面方法的房地产中介服务合同。当事人既可运用演示文本，也可参照演示文本自行拟定合同条款。
6．5 律师应提示托付人留意，房地产中介服务合同包含下列首要内容：
(1)当事人名字或许称号、居处；
(2)中介服务项意图称号、内容、要求和规范；
(3)合同实施期限；
(4)佣钱金额或许核算方法和付出方法、时刻；
(5)违约职责和胶葛处理方法；
(6)当事人约好的其他内容。
6．6 实践中各房地产生意安排一般运用自行拟定的含有格局条款的房地产生意合同，律师应提示不该含有以下条款：
(1)中介合同不该绑缚全权署理条款；
(2)中介合同不该含有强制缔约条款；
(3)中介合同不该含有共享违约金条款；
(4)中介安排无权收取定金。
6．7 律师应提示托付人：
(1)中介安排假如受托署理出售，无权向买受人收取佣钱；
(2)中介安排现金收买或许变相收买中存在的圈套；
(3)中介安排无权制止和约束托付人与对方当事人碰头和商洽，假如回绝，律师应提示留意生意中的不实成分。
第7条 典当告贷合同检查
7．1 本项检查一般仅对托付人作为买受人、需求请求购房告贷的合同。
律师应帮忙买受人审阅有关告贷条件和文件、签署有关居处公积金告贷、商业告贷或组合告贷协议、典当协议。
7．2 告贷银行一般均要求买受人供给公积金告贷的居处告贷置业担保公司担保和商业告贷的稳妥公司稳妥。律师应帮忙买受人审阅有关文件，辅导买受人签署担保协议、稳妥协议，依据有关规矩核对担保费、稳妥费。
7．3 假如托付人请求公积金告贷，律师应审阅：
(1)买受人购买的房子是否为国有土地上具有一切权的居处，并用于自己家庭自住；
(2)买受人是否契合公积金告贷条件并具有相关证明文件。
律师应当及时重视有关公积金告贷的限定性条件的改变，并及时提示托付人。
7．4 关于居处公积金告贷额和期限，律师可供给参阅计划，但不能替托付人决议计划。
7．5 若托付人购买非寓居宅子，律师应提示只能请求银行商业告贷，详细告贷条件、金额、期限、利率可与详细告贷银行商洽确认。
7．6 若二手房转让存在告贷，律师应提示：
(1)出让人已悉数还清告贷并已刊出典当挂号，或没有告贷典当，购房人可直接请求告贷。
(2)如出让人未悉数还清告贷且尚有典当挂号的，购房人可采用转按揭或先全额还清告贷刊出典当挂号后从头请求告贷。转按揭告贷的一般流程为：
①出卖人获得告贷银行转让典当房子的赞同；
②生意两边签定《二手房生意合同》；
③提交生意合同及买受人告贷材料交请求银行审阅；
④请求银行赞同告贷后与受让方签定告贷合同；
⑤处理房子过户、典当挂号手续。
(3)律师应提示告贷人(房子的买受人)处理告贷的流程及对买受人主体资历及告贷额度的约束，奉告不能获得告贷或不能全额获得告贷的结果，并奉告应在房子生意合同中约好不能全额或不能获得告贷的处理方法。
(4)律师应提示出卖人，如买受人经过告贷付出房价款应帮忙买方处理告贷手续，包含爱人一起出面临银行面签相关的告贷材料。律师一起也应提示买受人，出卖人的共有人不配合办告贷对买受人所具有的危险。
第8条 房价款的提存、保管或监管
8．1 为保证生意的安全性，律师应提示：协议中能够约好将房价款托付公证机关提存、交银行监管或保管。
8．2 若托付人挑选托付律师事务所监管房价款，律师应提示生意两边在签署房地产生意合同后，将购房款和产权证交由律师事务所统一处理，待产权搬运挂号完结即买方产权证出证后，再由律师事务所告诉生意两边一起领证、领款。其流程一般为：
(1)律师事务所与生意两边签定《见证协议》。
(2)律师收取材料：单位营业执照、法定代表人身份证明或当事人身份证明(均需原件及复印件)；请求产权挂号的收件收据或产权证(均需原件)；生意合同(原件)。
(3)买受人房款划到律师事务所提存账户。
(4)处理产权过户或／和典当手续。
(5)告诉生意两边领证、领款。
(6)三方处理交代、领证、领款。