订金与定金纠纷的解决

定金、订金能不能交还？法律依据有两：一是不契合《担保法》关于的定金收效条件的规则，二是契合《合同法》关于解除合同条件的规则。两者契合其一，就应交还定金。
榜首、房产商未获得《房地产预售许可证》，连房子都不能卖，更不能收取任何金钱。在房产商不具备产品房预售法定条件的情况下，其与购房者约好的购房定金或订金是无效的。不管两边是否签定认购协议，也不管两边是否约好交还事项，房产商都应无条件交还定金。
第二、房产商获得了《房地产预售许可证》，假如购房者交给的订金契合定金性质，那么应依据最高人民法院《关于审理产品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》第4条的规则处理，即假如购房者在交给订金之后返悔的，房产商能够没收这部分订金；假如房产商反悔，一房二卖或有其他单方面违约行为的，要双倍返还购房者交给的定金。
第三、在有些情况下，房产商或许使用优势位置，诱惑购房者签定认购协议并交给订金。其行为有或许构成无效或可吊销的民事行为。假如所触及的产品房生意行为属无效或可吊销的民事行为，那么购房者能够要求房产商退回包含定金在内的任何金钱。
第四、归责于房产商的情况：（1）房产商单方面改变认购协议约好内容的（如进步房价等）。因而，未能签定合同的，应双倍返还定金。（2）首要许诺不实现的，如售楼书、样品房、广告等，详细明示或量化的许诺内容与实践不符，导致生意合同未能签定的，房产商应当交还乃至双倍返还定金。必要时还应按《合同法》、《广告法》承当其他相应的职责。
第五、在产品房生意行为中，有关定金的特殊情况：因不行归责于当事人两边的事由，导致产品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。适用“不行归责于当事人两边的事由”这一规则的条件有必要是当事人两边都本着好心和诚心对待产品房出售合同的签定。当事人一方不能为了出售产品房而强词夺理，另一方也不能为了防止财产损失故意制作不签定合同的托言。如确有不行归责于当事人两边的事由而致使产品房出售合同无法签定的，房产商应交还购房者交给的订金。至于发生不行归责于当事人两边的事由或许有许多。产品房不同于其他一般产品，它的附加值和不确定性大，再则认购协议难以包含生意合同的全部内容。除面积、价格、地段、楼层、付款方法等首要条款外，有些内容很难在签定认购协议时量化和详细化，简单发生了解上的误差。如美化面积、路途情况、配套设备、装修规范、物业管理，以及配套修建的产权归属、违约职责、争议解决方法等等。确因这些要素导致合同条款不能协商一致的，应算在不行归责之列，应交还定金。
第六、假如房产商收取的具有定金性质的订金超越房价的20%，依据最高人民法院的司法解说，对超越部分不予支撑。详细而言，假如因为购房者的原因，致使产品房出售协议没有签定，那么房产商应将超越部分交还购房者；假如因为房产商的原因致使产品房出售协议没有签定，那么房产商除了应退回超越部格外，关于契合法律规则的20%以内的部分，应当双倍返还购房者。