浅析房屋租赁合同纠纷审理中需要注意的问题
来源：听讼网整理 2018-09-01 17:40
浅析房子租借合同纠纷审理中需求留意的问题
房子租借合同是当事人两边约好在必定的期限内，一方将房子交给另一方运用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房子的合同。房子租借合同在咱们的日常日子和经济活动中非常常见，法院在审理此类案子的数量上也一向居高不下。我国的房子租借准则在阅历了数次立法的修正和完善之后，现已日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案子，需要点掌握好以下几个问题。
一、租借期限的确认
房子租借合同的租借期限是租借合同的首要内容之一，是租借人与承租人自主约好，租借人将租借物交给承租人运用、收益，承租人付租借金的时刻约束，一起也是当事人承当违约职责的条件条件。它联系到承租人运用租借物的时刻长短，付租借金、交给租借物的时刻约束等，因而关于租借合同具有重大意义。
1、租借期限的约好。关于租借期限，各国法令往往对最短期限没有规则，但一般均设有最长期限的约束。关于租借期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均清晰作出了规则。关于这一点，我国合同法学习了这些国家的规则，对租借的最长存续期间进行了规则。我国《合同法》第二百一十四条规则：“租借期限不得超越二十年。超越二十年的，超越部分无效。”
2、续订租借期限问题。租借合同到期后，若要将租借合同的期限延伸。能够采纳两种方法：一是约好更新，一是法定更新。约好更新是指租借人与承租人于租借合同届满后另行缔结一个合同约好延伸租借期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租借期限的约好更新作出了规则：“租借期间届满，当事人能够续订租借合同，但约好的租借期限自续订之日起不得超越二十年。”因而，租借人与承租人约好更新租借期限，也不得超越法令规则的二十年的最高期限;而法定更新又称默示更新，即租借期限届满后，当事人的行为标明其租借联系仍旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了清晰规则：“租借期间届满，承租人持续运用租借物，租借人没有提出贰言的，原租借合同持续有用，但租借期限为不定时。”
3、适用租借期限法定更新时应留意以下几点：一是更新后的租借联系在租金数额、付出方法、付出期限、租借物的用处、修理等其他一切权利职责方面与更新前的合同相同坚持不变，仅仅租借期限上由定时租借变更为不定时租借;二是有必要是承租人自己持续对租借物进行运用收益;三是不能存在贰言，即无论是租借人在租借期限届满之条件出贰言仍是在租借期限届满之后提出贰言，抑或当事人两边在原合同中约好租借期满后不再续租的，租借期限的法定更新均不建立;四是法定更新只适用于定时租借，不适用于不定时租借。
二、房子租借合同无效的景象
1、租借违法修建的、违法转租的、转租超越原承租期限的。租借违法修建包含租借人租借未取得建造工程规划许可证，或许不按照建造工程规划许可证规则建造的房子以及租借人租借未经赞同或未按照赞同内容建造的暂时修建。租借违法修建的，若在法庭争辩完结之前取得主管部门赞同，使得修建物合法，则能够确认租借合同有用;违法转租导致合同无效，是指未经租借人赞同，承租人将租借房子转租给第三人的行为，若租借人明知转租但6个月内未提出贰言，丢失胜诉权;转租时超越原承租人剩下租期的部分约好无效，可是两边还有约好的在外。
2、除了上述景象，当事人建议合同无效，法院不予支撑的景象。当事人以房子租借合同未经挂号存案为由的以及当事人以损害优先购买权为由的。前者需知挂号存案不是房子租借合同的收效要件，因而，当事人据此建议合同无效不能得到支撑，但假如两边约好挂号存案为收效条件的，能够依其约好，但假如一方现已实行首要职责对方已承受的，合同有用;当事人以损害其有限购买权建议租借人与别人的买卖合同无效的，法院不予支撑;可是，假如租借人与第三人之间存在歹意勾结，构成合同法第五十二条规则的景象，仍可确认该买卖合同无效。
三、承租人装饰装饰物怎么处置问题
承租人往往会呈现在征得租借人赞同或许未经赞同的状况下，对所租房子进行装饰的状况。依据最高人民法院2009年7月30日发布，同年9月1日实施的《关于审理乡镇房子租借合同纠纷案子详细使用法令若干问题的解说》，若呈现此类状况，当分合同无效、合同期限届满和合同免除三种状况来区别对待。
1、合同无效时，未构成附合的装饰装饰物由承租人自行撤除，康复租借房原状，租借人赞同使用的以及已构成附合的装饰装饰物且租借人赞同使用的，可折价补偿。若租借人不赞同使用，依据合同无效的差错分管现值丢失。
2、合同期限届满时，未构成附合的装饰装饰物，承租人需自行撤除，构成附合的装饰装饰物，租借人不予补偿。
3、合同免除时，未构成附合的装饰装饰物，承租人需自行撤除，已构成附合的装饰装饰物，有约好的依约好，无约好的依下列状况处置：因租借人违约导致合同免除的，租借人补偿装饰装饰的残值丢失;因承租人违约导致合同免除的，租借人不予补偿;两边违约导致合同免除的依据差错分管职责;不行归责于双刀事由导致合同免除的，两边依据公正准则分管装饰装饰的残值丢失。
一起，未经租借人赞同，承租人对租借房子私行进行扩建的，扩建费用由承租人自行担负，租借人能够恳求康复原状或补偿丢失。通过租借人赞同，扩建费用按照两边约好分管;假如没有约好，则按照下述方法处理：处理合法建造手续的，扩建费用由租借人承当;未处理合法建造手续的，扩建费用依据两边差错分管。
四、违约金的处理问题
在租借合同案子中，违约金问题是较为杰出的，法院在对此怎么确认的问题上也存在必定的争议，但《合同法》榜首百一十四条等规则现已确认违约金具有“补偿和赏罚”两层性质，系以补偿非违约方的丢失为首要功能，而非旨在严峻赏罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说(二)》以及《最高人民法院关于当时局势下审理民商事合同纠纷案子若干问题的辅导定见》(法发(2009)40号)均进一步清晰了该项准则。
详细说来，对违约金的确认应别离以下状况予以处理：
1、只有当约好的违约金过火高于形成的丢失时，当事人才能够恳求人民法院予以恰当削减。因而，在当事人歹意违约的状况下，假如没有依据证明合同约好的违约金过火高于形成的丢失，当事人恳求削减违约金的，法院能够不予支撑;
2、当事人一方实行合同职责不符合约好，给对方形成丢失的，补偿额应当相当于因违约给对方形成的丢失，包含合同实行后能够取得的利益。确认违约金是否过高问题，应该以违约方给对方形成的丢失为规范，且要以当事人提出恳求为条件。假如违约方歹意违约，对方向违约方建议付出违约金，违约方建议违约金过高，在对违约金进行调整时要留意表现对歹意违约的赏罚;在违约方违约的状况下，非违约方也有过错的，应以将违约金确认为较实践丢失略高为宜;在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的状况下，应把违约金调整到和实践丢失持平。
3、违约金与定金一起建议，法院择一进行支撑。依据合同法榜首百一十六条规则：当事人既约好违约金，又约好定金的，一方违约时，对方能够挑选适用违约金或许定金条款。可见，法令仅仅赋予了当事人适用违约金或许定金条款的挑选权，假如当事人一起建议违约金和定金，则不能取得支撑。一起需留意合同两边约好的违约金不得超越实践丢失30%的，不然即归于过火高于形成的实践丢失，超出部分无效。而依据《担保法》第九十一条和《担保法解说》第榜首百二十一条规则定金的数额由当事人约好，但不得超越主合同标的额的百分之二十，关于超越的部分，人民法院不予支撑。
房子租借合同是当事人两边约好在必定的期限内，一方将房子交给另一方运用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房子的合同。房子租借合同在咱们的日常日子和经济活动中非常常见，法院在审理此类案子的数量上也一向居高不下。我国的房子租借准则在阅历了数次立法的修正和完善之后，现已日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案子，需要点掌握好以下几个问题。
一、租借期限的确认
房子租借合同的租借期限是租借合同的首要内容之一，是租借人与承租人自主约好，租借人将租借物交给承租人运用、收益，承租人付租借金的时刻约束，一起也是当事人承当违约职责的条件条件。它联系到承租人运用租借物的时刻长短，付租借金、交给租借物的时刻约束等，因而关于租借合同具有重大意义。
1、租借期限的约好。关于租借期限，各国法令往往对最短期限没有规则，但一般均设有最长期限的约束。关于租借期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均清晰作出了规则。关于这一点，我国合同法学习了这些国家的规则，对租借的最长存续期间进行了规则。我国《合同法》第二百一十四条规则：“租借期限不得超越二十年。超越二十年的，超越部分无效。”
2、续订租借期限问题。租借合同到期后，若要将租借合同的期限延伸。能够采纳两种方法：一是约好更新，一是法定更新。约好更新是指租借人与承租人于租借合同届满后另行缔结一个合同约好延伸租借期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租借期限的约好更新作出了规则：“租借期间届满，当事人能够续订租借合同，但约好的租借期限自续订之日起不得超越二十年。”因而，租借人与承租人约好更新租借期限，也不得超越法令规则的二十年的最高期限;而法定更新又称默示更新，即租借期限届满后，当事人的行为标明其租借联系仍旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了清晰规则：“租借期间届满，承租人持续运用租借物，租借人没有提出贰言的，原租借合同持续有用，但租借期限为不定时。”
3、适用租借期限法定更新时应留意以下几点：一是更新后的租借联系在租金数额、付出方法、付出期限、租借物的用处、修理等其他一切权利职责方面与更新前的合同相同坚持不变，仅仅租借期限上由定时租借变更为不定时租借;二是有必要是承租人自己持续对租借物进行运用收益;三是不能存在贰言，即无论是租借人在租借期限届满之条件出贰言仍是在租借期限届满之后提出贰言，抑或当事人两边在原合同中约好租借期满后不再续租的，租借期限的法定更新均不建立;四是法定更新只适用于定时租借，不适用于不定时租借。
二、房子租借合同无效的景象
1、租借违法修建的、违法转租的、转租超越原承租期限的。租借违法修建包含租借人租借未取得建造工程规划许可证，或许不按照建造工程规划许可证规则建造的房子以及租借人租借未经赞同或未按照赞同内容建造的暂时修建。租借违法修建的，若在法庭争辩完结之前取得主管部门赞同，使得修建物合法，则能够确认租借合同有用;违法转租导致合同无效，是指未经租借人赞同，承租人将租借房子转租给第三人的行为，若租借人明知转租但6个月内未提出贰言，丢失胜诉权;转租时超越原承租人剩下租期的部分约好无效，可是两边还有约好的在外。
2、除了上述景象，当事人建议合同无效，法院不予支撑的景象。当事人以房子租借合同未经挂号存案为由的以及当事人以损害优先购买权为由的。前者需知挂号存案不是房子租借合同的收效要件，因而，当事人据此建议合同无效不能得到支撑，但假如两边约好挂号存案为收效条件的，能够依其约好，但假如一方现已实行首要职责对方已承受的，合同有用;当事人以损害其有限购买权建议租借人与别人的买卖合同无效的，法院不予支撑;可是，假如租借人与第三人之间存在歹意勾结，构成合同法第五十二条规则的景象，仍可确认该买卖合同无效。
三、承租人装饰装饰物怎么处置问题
承租人往往会呈现在征得租借人赞同或许未经赞同的状况下，对所租房子进行装饰的状况。依据最高人民法院2009年7月30日发布，同年9月1日实施的《关于审理乡镇房子租借合同纠纷案子详细使用法令若干问题的解说》，若呈现此类状况，当分合同无效、合同期限届满和合同免除三种状况来区别对待。
1、合同无效时，未构成附合的装饰装饰物由承租人自行撤除，康复租借房原状，租借人赞同使用的以及已构成附合的装饰装饰物且租借人赞同使用的，可折价补偿。若租借人不赞同使用，依据合同无效的差错分管现值丢失。
2、合同期限届满时，未构成附合的装饰装饰物，承租人需自行撤除，构成附合的装饰装饰物，租借人不予补偿。
3、合同免除时，未构成附合的装饰装饰物，承租人需自行撤除，已构成附合的装饰装饰物，有约好的依约好，无约好的依下列状况处置：因租借人违约导致合同免除的，租借人补偿装饰装饰的残值丢失;因承租人违约导致合同免除的，租借人不予补偿;两边违约导致合同免除的依据差错分管职责;不行归责于双刀事由导致合同免除的，两边依据公正准则分管装饰装饰的残值丢失。
一起，未经租借人赞同，承租人对租借房子私行进行扩建的，扩建费用由承租人自行担负，租借人能够恳求康复原状或补偿丢失。通过租借人赞同，扩建费用按照两边约好分管;假如没有约好，则按照下述方法处理：处理合法建造手续的，扩建费用由租借人承当;未处理合法建造手续的，扩建费用依据两边差错分管。
四、违约金的处理问题
在租借合同案子中，违约金问题是较为杰出的，法院在对此怎么确认的问题上也存在必定的争议，但《合同法》榜首百一十四条等规则现已确认违约金具有“补偿和赏罚”两层性质，系以补偿非违约方的丢失为首要功能，而非旨在严峻赏罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说(二)》以及《最高人民法院关于当时局势下审理民商事合同纠纷案子若干问题的辅导定见》(法发(2009)40号)均进一步清晰了该项准则。
详细说来，对违约金的确认应别离以下状况予以处理：
1、只有当约好的违约金过火高于形成的丢失时，当事人才能够恳求人民法院予以恰当削减。因而，在当事人歹意违约的状况下，假如没有依据证明合同约好的违约金过火高于形成的丢失，当事人恳求削减违约金的，法院能够不予支撑;
2、当事人一方实行合同职责不符合约好，给对方形成丢失的，补偿额应当相当于因违约给对方形成的丢失，包含合同实行后能够取得的利益。确认违约金是否过高问题，应该以违约方给对方形成的丢失为规范，且要以当事人提出恳求为条件。假如违约方歹意违约，对方向违约方建议付出违约金，违约方建议违约金过高，在对违约金进行调整时要留意表现对歹意违约的赏罚;在违约方违约的状况下，非违约方也有过错的，应以将违约金确认为较实践丢失略高为宜;在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的状况下，应把违约金调整到和实践丢失持平。
3、违约金与定金一起建议，法院择一进行支撑。依据合同法榜首百一十六条规则：当事人既约好违约金，又约好定金的，一方违约时，对方能够挑选适用违约金或许定金条款。可见，法令仅仅赋予了当事人适用违约金或许定金条款的挑选权，假如当事人一起建议违约金和定金，则不能取得支撑。一起需留意合同两边约好的违约金不得超越实践丢失30%的，不然即归于过火高于形成的实践丢失，超出部分无效。而依据《担保法》第九十一条和《担保法解说》第榜首百二十一条规则定金的数额由当事人约好，但不得超越主合同标的额的百分之二十，关于超越的部分，人民法院不予支撑。