没有土地证的土地能买卖吗,需要哪些手续

没有土地证的土地能否生意?需求什么手续?
网友发问：有5亩地步，一向没有缴税，没有土地证，根据村长说是团体土地，我想买下来办厂，不知道能否生意。假如能够，不知道去什么当地，需求处理什么手续。村长说，团体土地没有土地证，签定土地运用权转让协议就能够。不知道是否合法，想问下这样的一个协议是否具有法律效力?
首要，你有必要先了解两个大的概念土地权权属和土地用处;
(1)土地权属，三种：首要是土地的所有权、土地运用权和他项权力。
我国的土地的所有权只需两种：一是城市土地及河流海洋，所有权是国家;二是乡村 团体土地，所有权是乡村经济安排(村团体)。
购买城市的土地仅仅必定年限的土地运用权;
乡民栽培的乡村土地也仅仅团体土地的运用权;
(2)土地用处，我国的土地用处有三种，一是农用地(包含水田、旱地、菜地、鱼塘、犁地、林地等栽培饲养用地;二是建造用地(包含寓居、商业、工业、水利、乡镇企业、路途、水沟等用地;三是未运用土地(包含荒山、滩涂、无人海岛等)。
其次，
剖析：“你有5亩地步”--阐明你便是本村的人，所以在“土地权属”方面不存在生意、出让、转让;
“你想买下来办厂”，便是归于把“农用地”改变为“建造用地”的领域，这就触及“土地转用”中的“只转不征”---只需处理农地转用手续而不用处理征用。
处理“农地转用”手续----
1、处理批阅：-向县级以上国土局用地科请求农地转用，(请求报告，村安排审阅定见你是要有必要预备的。村安排审阅赞同之前你有必要和村经济安排(有些当地是村委会)洽谈土地的承揽或持续承揽的事宜;其他材料和程序，各地会有不同，但用地科会通知你要预备哪些材料;
2、交纳农地转用的税费：有犁地占用税、新增建造用地运用费、犁地开垦费、防洪基金等;
3、交纳服务性费用：丈量定界费、图纸费和其他一些费用;
4、批阅经过、缴费清楚，就处理新的《团体土地运用证》---里边注明有乡村团体土地的用处(乡镇企业建造用地或类似的内容)。
一、5亩地步是农户的;
二、我不是他们村的人; 
三、我办厂是个别的。说白了点 便是：我现在看中了一块地步，农户乐意卖给我，我也想买.
这样的话，除了上面提到的要处理“农地转用”之外，还要处理：
(1)“农地征用”---把“团体土地”变成“国有土地”，“农地征用”时没错，这就要村里签定团体土地《征用补偿(安顿)协议》，协议首要是征用土地类型、土地面积、补偿金额、付出方法等等;首要包含土地补偿费、安顿补助费、青苗及附属物补偿费以及其他的一些费用。补偿完成后(也便是跟村里签定并付出后)，“农地专用”手续，县级以上政府和国土局同意请求后---
(2)“土地出让”手续，要与国土局签定《国有土地运用权出让合同》--里边根据规划规则了土地的用处、运用年限、开发建造的起止时刻，里边确认了你要交纳的土地出让金的金额。在你交纳完出让金及相关的税费后，那全套材料去请求处理土地挂号，收取《国有土地运用权证》。