浅论房产合同纠纷中合同效力与无效合同的认定原则

一、合同效能及房地产合同效能的概述
合同的效能，又称合同的法令效能，是指法令赋予依法建立的合同具有束缚当事人各方甚至第三人的强制力。那么，怎样的才能对当事人或第三人发生法令上的束缚力呢﹖当事人缔结合同是一种通过合意的民事行为，假如契合法令规则的条件，则是一种民事法令行为，在法令上发生束缚力。《民法通则》第五十五条规则：民事法令行为应当具有下列条件：?(一)?行为人具有相应的民事行为能力；?(二)?意思表明实在；?(三)?不违反法令或许社会公共利益。也便是说缔结合同的行为假如契合上述条件便是民事法令行为，合同在法令上就发生了束缚有关当事人和第三人的效能，否则不发生法令效能。
不发生法令效能的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规则了合同无效的几个条件：?(一)?违反法令和行政法规的合同；?(二)?采纳诈骗、钳制等手法所签定的合同；?(三)?署理人逾越署理权限签定的合同或以被署理人的名义同自己或许同自己所署理的其他人签定的合同；?(四)?违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被承认无效后，当事人依据合同所获得的产业应返还给对方，有差错的一方应补偿对方因而所受的丢失；假如两边都有差错，各自承当相应的职责。１９９９年１０月１日起实施的《中华人民共和国合同法》规则合同无效的条件是：?(一)?一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益；?(二)?歹意勾结，危害国家、团体或第三人利益；?(三)?以合法方法掩盖不合法意图；?(四)?危害社会公共利益；?(五)?违反法令、行政法规的强制性规则。因无效合同所获得的产业，应当予以返还；不能返还或许没有要返还的，应当折价补偿；有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。
房地产合同是众类合同中性质较为特别的一类合同，此类合同的缔结不只要恪守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规则，所缔结的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门处理相关的同意、挂号等手续，合同方能发生法令效能。作为海南特区来说也不破例。可是前些年海南房地产因为盲目开发、缺少预见和规划，使房地产商场展开过热、过快，加之其时有关这方面的法令法规不健全，出台滞后，形成海南房地产商场紊乱，经济活动无章可循，直至１９９５年１月１日《中华人民共和国房地产管理法》开端实施，这种现象才逐步得以平缓，海南房地产商场也才开端逐步步入正轨。
二、房地产合同胶葛的处理准则
虽然在９５年后房地产开发运营活动有了法令的保证，可是９５年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发运营活动方面的胶葛却不少；并且即使是在９５年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过流阶段，一些房地产开发运营活动和触及房地产方面的其他活动仍然是不甚标准，法令法规在实践适用中存在抵触，如此引起的胶葛亦许多。怎么处理，关键在于怎么确定因房地产开发运营或触及房地产活动而缔结的合同的效能。笔者以为，对《房地产管理法》实施之前和这之后当事人缔结的合同，应当依据特定的经济环境和现实状况，在不违反立法原意的前提下，归纳考虑，对合同效能作出精确、合法、合理的确定，以便更好地处理现存的房地产胶葛。
在此，笔者想首要介绍一个典型案子来具体分析房地产合同的效能，即原告海南省工业厅被告中华人民共和国建造部、我国房地产开发海南公司房子买卖胶葛案。该案案情是：１９９１年９月２５日，原告海南省工业厅与被告我国房地产开发海南公司、建造部海南咨询服务中心签定了一份《合同书》，约好：两被告将坐落海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房子为框架结构６４套，建筑面积为６６４４平方米，合计房款为５６５万元，房子交给时刻为１９９２年７月３０日之前，付款方法为自本合同收效之日起三天之内，一次性付定金人民币１００万元，一个月后再付１００万元，余额在工程竣工检验交给运用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，两边到房产管理部门处理房子产权过户手续，费用按国家有关规则处理。合同签定后，原告依约分五次给建造部海南咨询服务中心付出合计人民币５６５万元，被告我国房地产开发海南公司于１９９３年１月１０日将宿舍楼交给给原告运用，之后，原告以房改方法将房子出售给本单位的员工，现均已装饰入户寓居运用达四年，因两被告一向未能给原告处理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房子的土地运用权归于建造部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，没有处理土地出让手续，经原海口市国土局同意用于建造归纳服务大楼，作为城市规划、建造技能、房地产方面咨询事务场所。建造部海南咨询服务中心系中华人民共和国建造部于１９８８年７月２７日在海南建立的，其运营范围是展开城市规划、建造技能、房地产方面的咨询事务；１９９２年该中心因歇业被海南省工商行政管理局撤消。