土地增值税的计算方法

(1)核算办法
土地增值税以纳税人转让房地产所获得的增值额为计税根据，依照超率累进税率核算应纳税额，其应纳税额有以下两种核算办法：
1.分步核算法，即依照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，别离核算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其核算公式为：
应纳税额=∑(每一级距的土地增值额×适用税率)
这种分步核算法核算进程比较繁琐，因而，在实践工作中，一般选用速算扣除法，以简化核算进程。
2.速算扣除法，即依照增值额乘以适用税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简洁办法核算应纳税额。详细核算公式如下：
(1)增值额未超越扣除项目金额50%的：
土地增值税税额=增值额×30%
(2)增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的：
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(3)增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的：
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(4)增值额超越扣除项目金额200%的：
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。
(2)核算程序
1.核算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应核算评价价格，再确认扣除项目金额。
评价价格=重置成本价×成新度折扣率
2.核算增值额。
增值额=转让收入额-扣除项目金额
3.核算增值额占扣除项目金额的比重(以下简称“增值率”)。
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
4.根据增值率确认适用税率。
5.根据适用税率核算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数