商品房销售虚假广告法律问题研究

摘 要：产品房出售广告是产品房出售市场的首要的营销手法。利益驱动使得虚伪广告层出不穷，导致产品房出售胶葛不断见诸法庭。究其原因是人们对产品房出售广告的法令性质知道缺乏。研讨产品房出售广告的法令性质，并从而剖析对虚伪广告的民事责任的承当。
关键词：产品房出售;虚伪广告;邀约;邀约约请
一、从一个事例说起
某开发商发布一条广告，称其开发的××花园产品房具有3000平米的中心花园及网球场。当购房者入住后发现，广告中的3000平米的中心花园变成了实际的几百平米，而广告平面图中的网球场，实际中却是个臭水潭。购房者群起向法院提起诉讼，要求开发商承当违约责任。在案子审理中，开发商针对购房者的诉讼请求提出了三点辩论定见：榜首，售楼广告不是向特定的人宣布的，不具备一般邀约的特色。第二，售楼广告并未对售房详细内容作出详细约好。第三，两边没有清晰将广告内容写进合同。因而售楼广告不具有约束力，开发商不需要承当违约责任。①
这一事例是一同典型的因产品房出售中的虚伪广告引起胶葛的案子。广告是市场营销的重要一环，广告的导向效果在这一范畴体现得特别显着。因而广告在产品房出售市场具有巨大的影响力。最高人民法院相关人员就产品房生意胶葛运用法令司法解释答记者问时就泄漏：现在，90%以上的产品房是经过宣扬广告进行促销的[1]。正因为广告在产品房出售市场这样巨大的效果，导致在产品房出售中虚伪广告层出不穷。
二、产品房虚伪广告的意义及方式
产品房出售虚伪广告，是指房地产开发商为了出售其所开发的产品房，经过必定的前言和方式，选用不真实的、乃至是欺骗性的、误导性的宣扬来直接或间接地介绍自己所开发的产品房的商业广告。产品房出售广告是一种广义上的广告，包含媒体广告、招贴广告、售楼书、开发商在现场制造的广告牌以及经过样板房来进行的出售宣扬。其间媒体广告包含纸质媒体，如报刊杂志等首要以文字或图画方式发布的印刷广告;包含广播电视媒体，如广播台、电视台以视听音像方式发布的广告;还包含网络媒体。跟着计算机技术的飞速发展，网络走进千家万户，经过网络媒体来对产品进行宣扬遭到越来越多的开发商的喜爱。
三、产品房虚伪广告的内容
(一)产品房环境的虚伪广告
环境包含自然环境和生活环境。前者如小区的生态情况，房子的采光、朝向，小区的绿化率等要素。后者既包含产品房区域内的环境，如小区内的商场、医院、校园、餐饮、文娱等配套设备等;还包含产品房区域外的环境，如交通、通讯、购物、教育、医疗等许多要素。开发商经常在环境问题上大做文章，进行虚伪宣扬。