房贷还款方式选哪种更合算

在当今这个社会，处理住房问题成了每一个年轻人斗争的最开端的动力。可是，咱们客观的讲，跟着房价的飙升，现在的大部分年轻人很难一次性付款买房。由此，银行衍生出了一种新的借款事务——房贷，即买房时，由有必定经济收入的购房人自己付首付，剩下房款从银行借款，银行依照必定的利息，依据借款人所选的还款办法、借款年限、借款金额的不同，借款人每月进行归还一部分金额，直到还清借款。当然，借款人也能够挑选提早还款。那么，终究挑选那种房贷还款办法，怎么还款，才干让咱们花最少的钱，最快的还清房贷?
现在，银行供给的房贷还款办法主要有两种：等额本金还款办法和等额本息还款办法。
等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。借款人将本金分摊到每个月内,一起付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种办法很合适现在收入较高，可是现已估计到将来收入会削减的人群。实际上，许多中年以上的人群，通过一断时刻工作打拼，有必定的经济基础，考虑到年岁渐长，收入或许跟着退休等其他要素削减，就能够挑选这种办法进行还款。举例来说，相同是从银行借款20万元，还款年限15年，挑选等额本金还款，每月需求归还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月归还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐步随本金归还削减。
等额本息还款，也称定时付息，即借款人每月按持平的金额归还借款本息，其间每月借款利息按月初剩下借款本金核算并逐月结清。因为每月的还款额持平，因而，在借款初期每月的还款中，除掉按月结清的利息后，所还的借款本金就较少;而在借款后期因借款本金不断削减、每月的还款额中借款利息也不断削减，每月所还的借款本金就较多。“等额本息还款法”每月的还款金额数是相同的，关于参加工作不久的年轻人来说，挑选“等额本息还款法”比较好，能够削减前期的还款压力。
两种还款办法都是跟着剩下本金的逐月削减，利息也将逐月递减，都是依照借款人占用管理中心资金的时刻价值来核算的。因为“等额本金还款法”较 “等额本息还款法”而言同期较多地归还借款本金，因而今后各期确认借款利息时作为核算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。
那么，在同一条件下，哪种还款办法跟好一些呢?
举例来说，A、B两人一起请求个人住房公积金借款10万元，期限10年，合同收效时刻为2005年6月20日。A挑选等额本息还款法，B挑选等额本金还款法。如不考虑国家在利率方面的调整要素，A每月的还款额相同，都为1032.05元，期满后共需偿付本息123846元。B榜首个月还款额为1200.83元，今后跟着每月借款期末余额的削减而逐月削减还款额。最终一个月还款额为836.40元，期满后共需偿付本息122233.90元。所以，在相同借款金额、利率和借款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”，以贷10 万10年为例，B比A要少付出利息1612.10元。
可是，从某种意义上说，购房还贷，等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法)，终究挑选什么样的还贷办法还要因人而异。
钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。相同，关于借款来说也相同，银行的借款多用一天，就要多付一天的利息，借款的金额越大，付出给银行的利息也就越多。
所以，在通过一段时刻后，有很大一部分借款人在资金足够的情况下会挑选提早还款，那么提早还款办法有哪些呢?现在银行供给的提早还款办法有5种：一次性还清;部分提早还款，剩下的借款坚持每月还款额不变，将还款期限缩短;部分提早还款，剩下的借款将每月还款额削减，坚持还款期限不变;部分提早还款，剩下的借款将每月还款额削减，一起将还款期限缩短;剩下借款坚持总本金不变，只将还款期限缩短。这5种办法终究哪一种最省利息呢?
举例来说：李先生借款51万元，计划用15年时刻还清借款，按等额本息还款法每月还款4252.59元，一共要还765466.2元。考虑到银行加息问题，李先生预备在履行新的利率前还完借款。
依据李先生可接受的月付出款在5000至6000元之间的实际情况，李先生有4种提早还款办法作为挑选。李先生剩下本金为489920.23元，假定李先生提早还款189920.23万元，剩下30万元。以等额本息还款办法核算还款金额，来比较一下4种还款办法哪种更省钱：
等额本息还款法核算公式：按月等额本息还款=借款本金×月利率 借款本金×月利率/(1 月利率)还款期限-1
办法一，部分提早还款，剩下的借款坚持每月还款额不变，将还款期限缩短。如此算来，30万元借款需照常每月还款4252.59元，需求大约七年零三个月左右的时刻。利息合计71250.20元。
办法二，部分提早还款，剩下的借款将每月还款额削减，坚持还款期限不变。如此算来，30万元借款要在169个月期限来还清，每月需还款2640.68元。利息合计146275.63元。
办法三，部分提早还款，剩下的借款将每月还款额削减，一起将还款期限缩短。假定30万元在10年内还清，月还款额从开始的4252.59元减至3337.17元。利息合计100460.82元。
办法四，剩下借款坚持总本金不变，只将还款期限缩短。 假定剩下借款还款期限缩短为5年，月还款额从开始的4252.59元增至5805.91元。利息合计48354.67元。
由此可见，挑选不同的提早还款办法，借款人所还的钱会有很大的不同。
值得留意的是，并不是一切的提早还款都很合算。其一，首套房贷提早还款不合算。关于首套房贷，银行一般都有必定起伏的利率优惠，与加息比较，利率优惠相对更大，提早还款不必定合算。其二，等额本息还款已到还款中期，此刻挑选提早还款不必定合算。等额本息还款是每月还款总额固定，其间还款本金递加，还款利息递减。等额本息还款已到还款中期，借款人现已归还了大部分利息，提早还款部分更多的是本金，此刻挑选提早还贷不必定合算。其三，等额本金还款期已超越三分之一，此刻挑选提早还款亦不合算。等额本金还款是将借款总额平分成本金，依据所剩本金核算还款利息，跟着还款时刻的添加，所剩本金削减，还款利息也越来越少;当还款期超越三分之一时，借款人现已还了一半利息，此刻再挑选提早还贷，归还的更多是本金，不能更多地节约利息开销。
此外，一些银行提早还贷需求付出违约金，因而提早还贷时要多留心眼。要留意检查借款合同中有关提早还贷的要求，留意提早还贷是否须交必定的违约金。
提早还款前，借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额开销的或许。假如届时再请求新借款，碰到央行加息，就要依照新利率还款，那样反而不合算。
总归，不论是挑选哪种还款办法，要依据自己的实际情况力所能及。